GDL 4/13: RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Chiasso del 14 aprile 1997 in re A./Comunione ereditaria N.

13. Art. 259d CO

RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO

Il ciclo vitale massimo per un lavandino è di 40 anni.
La sua mancata sostituzione giustifica in concreto la riduzione del canone nella misura del 5 % a partire dalla costituzione in mora del locatore e fino alla sostituzione del medesimo.

Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Chiasso del 14 aprile 1997 in re A./Comunione ereditaria N.

Estratto dai considerandi:

In fatto:

- in data 1. novembre 1995 è stato sottoscritto un contratto di lo- cazione fra gli Eredi N. e le signore A. mediante il quale veniva concesso in locazione e queste ultime un appartamento sito al secondo piano dello stabile denominato Casa N. in via Volta a Chiasso;

- con scritto 4 marzo 1996 le signore A. hanno chiesto la sostitu- zione entro 30 giorni del lavandino della cucina in quanto am- piamente utilizzato e vecchio, nonché l’eliminazione di una se- rie di difetti caratterizzanti l’appartamento, minacciando il depo- sito della pigione in caso di mancato intervento;

- in data 21 giugno 1996 esse hanno sollecitato, senza esito alcuno, la completa evasione delle loro richieste:

- conseguentemente in data 1. luglio 1996 le inquiline hanno pro- ceduto al deposito della prima pigione;

- con l’istanza dibattuta le signore A. hanno tempestivamente chiesto la sostituzione del lavandino, la regolazione delle porte interne e la riparazione della presa di corrente del bagno, esigendo oltretutto una diminuzione della pigione del 10% dalla messa in mora alla completazione del ripristino dei difetti;

- all’udienza del 26 agosto 1996 le parti hanno deciso di sospen- dere la causa che è stata riattivata dalle inquiline con scritto 23 gennaio 1997;

- la parte convenuta ha dato seguito alle richieste di regolazione delle porte interne e di riparazione della presa di corrente del bagno, ma ha contestato recisamente la sostituzione del lavan- dino, domandando nel contempo la liberazione delle pigioni de- positate;

- per determinare l’esatta età del lavandino è stata orinata una perizia affidata al perito comunale arch. A.

In diritto:

- giusta l’art. 6 lett. d della Legge cantonale in materia di locazio- ne di locali di abitazione e commerciali e di affitto, l’Ufficio di conciliazione funge da autorità decisionale, segnatamente nei casi di deposito delle pigioni come nella presente fattispecie;

- giusta l’art. 259h CO le pigioni depositate sono devolute al loca- tore se il conduttore non fa valere innanzi l’autorità di concilia- zione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depo- sitata, le proprie pretese contro il locatore;

- la parte istante ha ossequiato tale termine;

- all’udienza di discussione 24 febbraio 1997 l’ufficio ha proposto una soluzione transattiva non accettata dalle parti;

- un’installazione quale il lavandino è considerata unanimemente avere una durata massima pari a 40 anni (cfr. Lachat / Micheli, “Le nouveau droit du bail”, pag. 358) dopodiché essa va sosti- tuita in quanto vetusta, costituendo in caso contrario un difetto ai sensi dell’art. 259a CO;

- esso va di conseguenza ritenuto vecchio, giustificando quindi la richiesta di sostituzione a spese del locatore inoltrata dalle in- quiline e rendendo inconsistenti le argomentazioni di parte con- venuta;

- giusta l’art. 259d CO se il difetto pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all’eliminazione del medesimo;

- nel caso concreto occorre dare atto alla parte convenuta di aver eliminato tutti i difetti denunciati con l’eccezione della sostituzione del lavandino;

- comparando il valore oggettivo della cosa locata con il difetto e il suo valore oggettivo senza difetto, è pertanto legittima una riduzione della pigione del 5% dalla messa in mora fino alla sostituzione del lavandino stesso.