GDL 4/12: FATTISPECIE IN CUI NON È STATA ACCORDATA ALCUNA RIDUZIONE
Pretura del Distretto di Lugano del 17 giugno 1997 in re H./C. SA

12. Art. 259d CO

FATTISPECIE IN CUI NON È STATA ACCORDATA ALCUNA RIDUZIONE

L’art. 259d CO si applica sia per difetti originari sia per difetti intervenuti in corso di contratto.
Sussiste un difetto allorquando la cosa locata non presenta una qualità che essa avrebbe dovuto avere in virtù del contratto, sia perché promessa dal locatore o perché il conduttore poteva attenderla in buona fede tenuto conto della natura della cosa locata e dell’uso per il quale essa è stata ceduta.
Il conduttore che ha concesso in uso l’ente locato al figlio in dispregio di una specifica clausola non è legittimato a postulare alcuna riduzione del canone per i disturbi causati dai latrati di un cane allorquando il figlio usa il bene locato in modo difforme a quanto previsto nel contratto - uso commerciale in luogo di quello abitativo -, non essendo il padre personalmente disturbato dalla turbativa.

Pretura del Distretto di Lugano del 17 giugno 1997 in re H./C. SA

Estratto dai considerandi:

1. Dal 1. aprile 1991 il signor H. conduce in locazione l’appartamento di 3 ½, interno n. 3 H, sito al III. piano dello stabile denominato Blocco B di Via Guidino a Paradiso, adibito ad uso personale e ciò sulla base del contratto di locazione non datato sottoscritto con la locatrice C. SA, prevedendo una pigione mensile di fr. 2’000.-- indicizzata a partire dal 3. anno e la corresponsione di fr. 150.-- mensili a titolo di acconto sulle spese accessorie (doc. A).

2. La presente vertenza trae origine dalle lamentele sollevate alla locatrice, nel periodo dall’11 maggio 1996 al 28 ottobre 1996, dal conduttore e ciò in punto ai rumori causati dall’abbaiare di un cane e dalla musica ad alto volume, provenienti dall’appartamento situato al piano superiore a quello locato dal signor H. (cfr. la copiosa corrispondenza di cui al doc. C all’uopo inviata alla locatrice).

Per quanto di rilievo, non essendo riuscito ad ottenere la cessazione di tali disturbi dalla locatrice, con diffida ex art. 259g CO datata 11 settembre 1996 su carta intestata H., via Guidino, 6902 Paradiso (cfr. in plico doc. C) il possessore dell’appartamento n. 3H le ha quindi fissato un termine scadente il 30 settembre 1996, preannunciando il deposito della pigione nel caso la situazione non fosse migliorata entro tale termine e, di riflesso, la richiesta di riduzione del corrispettivo giusta l’art. 259d CO.

Da qui, in data 2 ottobre 1996 (doc. 3 in Inc. UC) il deposito presso il competente UC del canone di locazione per i mesi da luglio a dicembre 1996 di complessivi fr. 13’142.70 (doc. E).

3. Adito su istanza 28 ottobre 1996 presentata con la medesima carta intestata di cui sopra tendente ad ottenere la riduzione della pigione del 30% a far tempo dal mese di maggio 1996 e fino a completa eliminazione dei summenzionati difetti, con decisione 30 dicembre 1996 (doc. E) il competente UC, preliminarmente constatata la cessazione dei disturbi provocati dalla musica ad alto volume come da verbale d’udienza 2 dicembre 1996, ha ritenuto che le turbative lamentate poggiano su considerazioni soggettive del qui istante, l’intero stabile non essendone stato disturbato; considerato inoltre come il regolamento del condominio (doc. F) non vieti di tenere animali negli appartamenti ed il regolamento della casa (doc. A, pag. 6) non menzioni espressamente un simile divieto, ha quindi respinto le pretese contenute nell’istanza, decidendo di conseguenza di liberare alla locatrice l’importo delle pigioni ivi depositate.

4. Con la presente istanza 27/29 gennaio 1997 H., rappr. dal figlio V. H., chiede la riforma della decisione dell’autorità conciliativa, nel senso che gli venga accordata la riduzione della pigione del 30% a far tempo dal mese di ottobre 1996 e fino alla completa cessazione dei disturbi causati dall’abbaiare del cane dell’appartamento n. 2G situato direttamente sopra all’appartamento locato (doc. H); chiede inoltre che la convenuta, nella sua funzione di amministratrice, venga incaricata di assegnare al proprietario dell’appartamento n. 2G un termine non superiore a 10 giorni ex art. 2.3.3 del regolamento condominiale per mettersi in regola con quanto disposto dal medesimo regolamento in punto al divieto per i comproprietari di provocare immissioni di rumore, con conseguente richiesta atta ad ottenere che la convenuta, nella sua funzione di amministratrice ed in applicazione degli art. 259a cpv. 1 litt. d CO e 684 CC, venga incaricata di assumere la lite contro il comproprietario della PPP di cui all’appartamento n. 2G, qualora questi persistesse nel violare il regolamento condominiale; da ultimo l’istante chiede che il contratto di locazione possa essere disdetta con un preavviso di 1 mese per la fine di ogni mese.

A sostegno della propria domanda, l’istante essenzialmente adduce che i disturbi provocati dall’abbaiare del cane costituiscono delle immissioni moleste da parte di un comproprietario, vietate quindi a’sensi dell’art. 2.3.2. del regolamento condominiale (doc. F). Inoltre l’esistenza del cane nell’appartamento n. 2G si troverebbe in netto contrasto con la circolare 30 maggio 1996, inviata dall’amministrazione dello stabile Blocco B a tutti gli inquilini e comproprietari (doc. G), la quale vieta espressamente di tenere animali.

5. In sede di udienza di discussione 13 marzo 1997 C. SA tramite la L. SA che pure riveste la qualità di amministratrice del Condominio dove trovasi l’ente locato, si è opposta all’istanza postulandone l’integrale reiezione, in particolare contestando che l’abbaiare in questione provochi una turbativa intollerabile, con la precisazione che negli ultimi due anni all’amministrazione del Condominio non è pervenuto alcun reclamo concernente abbaiamenti.

In occasione del dibattimento finale tenutosi il 17 aprile 1997, le parti si sono riconfermate nelle reciproche ed antitetiche allegazioni e domande.

6. Per ormai consolidata giurisprudenza, ogni e qualsiasi contestazione riguardante la locazione di locali d’abitazione o commerciali deve obbligatoriamente essere anticipata da una procedura di conciliazione preliminare (cfr. DTF 118 II 307) e ciò anche se la competenza materiale dell’UC non è prevista dalla legge che la riserva ai casi di cui agli artt. 259h e 259i (deposito della pigione), 273 (contestazione della disdetta e proroga della locazione) e 270 segg. CO (contestazione della pigione).

In specie trattasi di vertenza susseguente al deposito della pigione per cui l’UC di Viganello, avvalendosi della competenza decisionale riconosciutagli dal combinato disposto dell’art. 259i CO e degli art. 5d e 6d della Legge cantonale di applicazione delle norme federali statuenti in materia di locazione del 6.12.1992, tale correttamente emanato la summenzionata decisione 30 dicembre 1996 (doc. E).

7. Ex art. 259a CO se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili ne sono a suo carico, oppure se è turbato nell’uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore:

a. l’eliminazione del difetto;

b. una riduzione proporzionale del corrispettivo;

c. il risarcimento dei danni;

d. l’assunzione della lite contro un terzo (cpv. 1)

Il conduttore di un immobile può inoltre depositare la pigione (cpv. 2).

In base all’art. 259d CO, applicabile indipendentemente dal fatto che ci si trovi di fronte ad un difetto originario (art. 258 cpv. 2 CO; IICCA 23.4.1996 in re T. e T./S. SA) oppure ad un difetto sopravvenuto nel corso della locazione, se un difetto pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza dello stesso e fino alla sua eliminazione (IICCA 26.1.1995 in re O./M.-M.).

Giusta i precitati disposti legali vi è difetto, susseguente o iniziale, allorquando la cosa locata non presenti una qualità - promessa dal locatore o che il conduttore può comunque in buona fede attendersi tenuto conto della natura della cosa locata e dell’uso per il quale essa è ceduta - che essa avrebbe dovuto avere in virtù del contratto ( TERCIER, les contrats spéciaux, n. 1562 PAG. 197).

In conseguenza della prefata normativa occorre dunque, prima di sindacare circa l’esistenza di un difetto, preliminarmente interpretare il contatto di locazione sulla scorta dei criteri generali vigenti ovvero indagare sulla reale e concorde volontà delle parti in base, se del caso, al principio dell’affidamento (artt. 1 e 18 CO, 2 CC).

8. In concreto si avvera che al momento della conclusione del contratto di locazione le parti hanno pattuito la destinazione dell’ente locato unicamente ad uso personale del conduttore, quindi non ad abitazione familiare e nemmeno ad uso commerciale di qualsivoglia natura (doc. A, punto n. 2.).

Ora, dall’istruttoria è emerso che il conduttore abita ad oberfrick e non nell’ente locato che, di per sè, non usa; è pure emerso come in realtà sia il figlio ad usare l’ente in questione. Tale situazione già era ipotizzabile alla lettura degli allegati, avuto particolare riguardo alle modalità di presentazione ed al contenuto medesimo, così come all’esame della documentazione agli atti (in particolare dall’indicazione del mittente del plico doc. C) ma è poi stata chiarita dalla teste F., collaboratrice del figlio del conduttore la quale ha precisato di frequentare abbastanza assiduamente l’abitazione di V. H. in via G. a Paradiso: sia in visita di piacere sia per ragioni di lavoro di cui in media 2 o 3 volte la settimana dalle 18.30 circa in poi e approssimativamente per 2 ore e ½ e ciò dal mese di settembre/ottobre 1996, mentre da quest’anno la sua frequenza è diminuita a una volta per settimana circa, specificando altresì come in quell’appartamento ci fosse sempre soltanto il signor H. (cfr. audizione testimoniale F. del 17 aprile 1997).

A tal proposito, pure la teste C. ha precisato di lavorare da anni occasionalmente per V. H. svolgendo tale attività direttamente nell’appartamento di via G., recandovisi fino all’estate 1994 prevalentemente di giorno; dall’estate1996 in poi in media due volte al mese, di regola la domenica, talvolta fino alle 23.00 e, dal settembre 1996, ancora due volte al mese circa ma per periodi più brevi (cfr. audizione teste C. del 17 aprile 1997).

Quo alla questione di sapere a che titolo il figlio del conduttore usi l’appartamento oggetto del contratto di locazione, va osservato che un’eventuale sublocazione dal conduttore al proprio figlio, in quanto non autorizzata, viola manifestamente l’art. 18.1 del contratto di locazione (doc. A).

Inoltre, come già accennato sopra, dall’istruttoria è emerso che il figlio del conduttore in realtà usa l’ente a scopo commerciale, per lavoro e ciò fin dall’ottobre 1993 circa (cfr. audizione teste C.) per cui ben si può affermare che l’uso non è conforme al contratto, le parti contraenti avendo per l’appunto pattuito la destinazione dell’ente ad uso personale (art. 2); di riflesso, tale circostanza si trova poi in netto contrasto anche con l’espresso divieto, sancito dal medesimo contratto, di consentire durevolmente ad altre persone (anche congiunti ed anche a titolo gratuito) di usufruire dell’ente locato in aggiunta ai membri del nucleo familiare indicato all’art. 2 del medesimo (art. 18.1.).

Ora, posto che la turbativa avanzata dall’istante concerne l’uso dell’ente a scopo commerciale, di per sè quindi difforme all’uso personale pattuito con il contratto di locazione, l’istante è qui malvenuto a chiedere su tali basi la riduzione della pigione, il comportamento raffigurando senz’altro gli estremi del venire contra factum proprium; di guisa che, già per questi motivi, l’istanza non merita di essere accolta.

D’altro canto, agli atti manca qualsivoglia indizio dal quale si possa dedurre che il conduttore sia personalmente stato disturbato dalla turbativa relativa al persistente abbaiare di un cane.

9. L’istruzione della causa ha inoltre permesso di far luce sulla fonte di tale turbativa. Contrariamente a quanto sostenuto dall’istante, gli abbaiamenti lamentati non provengono dal cane del comproprietario dell’appartamento n. 2G che, in verità, non dà particolare disturbo. Arreca invece disturbo un cagnolino, abbastanza vivace, che si trova in un palazzo vicino, poiché il padrone lo lascia uscire nel loro giardino (cfr. audizione testimoniale 17 aprile 1997 di F., un vicino abitante in un appartamento dello stabile e, del resto, il teste più attendibile al riguardo).

Tutto sommato, non sembra tuttavia che questo cagnolino arrechi un grande disturbo: all’assemblea generale ordinaria del 4 ottobre 1996 i condomini hanno infatti confermato, senza mezzi termini, di non essere disturbati dall’abbaiare dei cani (cfr. estratto del verbale di tale AG, allegato al doc. 7 in Inc. UC) mentre tutti i testi sentiti sono stati unanimi nel non confermare l’entità e la regolarità degli abbaiamenti così come affermate dall’istante e metodologicamente annotate sulle liste di cui ai doc. C in fine e doc. I (cfr. audizioni testimoniali del 17 aprile 1997).

Pertanto anche per questo motivo l’istanza non avrebbe meritato accoglienza, l’istante non avendo sufficientemente convinto questo Pretore, nemmeno a livello di verosimiglianza, sul fatto che l’immissione fonica lamentata superi la soglia di tolleranza fissata dall’Ordinanza federale contro l’inquinamento fonico e possa quindi costituire un difetto ex art. 259 a e segg. E ciò a prescindere dal fatto che gli abbaiamenti del cane provengono da un palazzo vicino, trattandosi di situazione che, di per sè, potrebbe rientrare nella casistica costituente un difetto ingenerante la responsabilità del locatore ex artt. 259 a e segg. CO (Lachat/Micheli, droit du bail, pag. 101).

10. In siffatte evenienze, l’istanza va senz’altro respinta, mentre tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza di H.

Per costante giurisprudenza, nella presente fattispecie concernente la riduzione della pigione, il calcolo del valore litigioso si determina cumulando venti annualità (art. 7 CPC) e va qui stabilito in fr. 169’712.40 (pari alla riduzione del 30% della pigione annuale di fr. 28’285.40, ossia a fr. 8’485.62 x 20) per cui si giustifica applicare una tassa di giustizia di fr. 4’500.--. Per quanto concerne le ripetibili, parte convenuta, non essendo patrocinata da un legale, non può beneficiare dei parametri della TOA, ma di una semplice indennità valutata in funzione del dispendio di tempo e della relativa complessità della procedura; di guisa che si giustifica attribuire
Fr. 100.-- per ogni udienza, a titolo di indennità.