GDL 4/11: RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO
Camera di cassazione civile del Tribunale di Appello del 1° ottobre 1997 in re P./D.
11. Art. 259d CO
RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO
Ben si giustifica una riduzione della pigione del 25 % per la formazione generale
di muffa sulle pareti ed i soffitti della casa dovuta a infiltrazioni di acqua,
ancorché di un’ampiezza tale da compromettere l’abitabilità dell’ente locato, visto
che il difetto è stato notificato al proprietario soltanto cinque mesi prima della
fine della locazione.
Camera di cassazione civile del Tribunale di Appello del 1° ottobre 1997 in re P./D.
Estratto dai considerandi:
1. Dal mese di luglio 1993 sino al 30 marzo 1996 il signor D. ha occupato una casa di proprietà del signor P. a Gravesano sulla base di un contratto di locazione concluso verbalmente. La pigione, fissata in fr. 1’200.-- mensili, è stata regolarmente pagata sino alla fine di settembre 1995 (doc. 6), dopo di che, a causa dei difetti presenti nell’ente locato e concretizzatisi in particolare nella formazione di estese macchie di muffa su pareti e soffitti, il conduttore ha sospeso i pagamenti comunicando alla controparte la sua intenzione di compensare la pigione con i danni subiti e corrispondenti al valore di mobili e suppellettili di sua proprietà irrimediabilmente danneggiati dall’umidità presente nello stabile (doc. 7).
Con istanza 13 agosto 1996 il locatore ha chiesto la convocazione delle parti dinanzi all’Ufficio di conciliazione di Massagno per ottenere il pagamento delle pigioni rimaste insolute per i mesi da settembre 1995 sino a marzo 1996, per un totale di fr. 7’200.--.
Identica iniziativa è stata presa dal conduttore che con istanza 20 settembre 1996 ha chiesto la convocazione delle parti per la discussione della sua pretesa tendente al risarcimento dei danni subiti al mobilio e a suppellettili varie.
Con scritto 11 ottobre 1996 l’Ufficio di conciliazione ha accertato la mancata conciliazione delle parti rinviando le stesse alla procedura ordinaria (doc. B).
2. Con istanza 11 novembre 1996 il locatore, contestato l’esistenza di difetti nell’ente locato, in particolare le infiltrazioni di acqua dal tetto e i problemi di fognatura in quanto dallo stesso risolti, ha adito il Pretore riproponendo la propria domanda di pagamento delle pigioni per i mesi da ottobre 1995 a marzo 1996.
Il convenuto si è opposto alla pretesa avversaria eccependone innanzitutto la tempestività. Nel merito ha ribadito che l’ente locato presentava dei difetti tali da pregiudicarne l’uso e comunque da giustificare una riduzione della pigione, che gli ha opposto in compensazione alla pretesa avversaria unitamente a una pretesa di risarcimento danni per Fr. 11’940.--
3. Con il querelato giudizio il pretore, accertata la presenza di difetti - in particolare la formazione generale di muffa sulle pareti e i soffitti della casa dovuta a infiltrazioni di acqua, il cedimento del blocco camino in sasso e il cattivo funzionamento dell’impianto di fognatura - atti a pregiudicare l’uso dell’ente locato ai sensi dell’art. 259 CO -, ha respinto l’istanza ritenendo integralmente estinto il credito per pigioni dell’istante. Il primo giudice ha infatti accolto l’eccezione di compensazione sollevata dal convenuto sia con riferimento alla sua pretesa di risarcimento dei danni subiti a causa dei sopra menzionati difetti - che il pretore ha valutato equitativamente in fr. 2’400.--, sia con riferimento alla richiesta di riduzione della pigione, ammessa dal pretore nella misura del 50 % dal mese di ottobre 1995 ( data della prima notifica del difetto) al mese di gennaio 1996, e del 100% per i mesi di febbraio e marzo 1996 (mesi per i quali è stata accertata l’inabitabilità dell’ente locato).
4. Con il presente tempestivo gravame il locatore è insorto contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento in quanto frutto di un’arbitraria valutazione delle risultanze istruttorie ed erronea applicazione del diritto materiale. Egli rimprovera innanzitutto al pretore di essersi riferito all’art. 42 cpv. 2 CO per valutare un danno a sostegno del quale il convenuto non ha allegato nessuna prova. In merito alla riduzione della pigione, rimprovera al primo giudice di aver ritenuto provata l’esistenza di difetti nell’ente locato tali da giustificare una riduzione della pigione nella misura del 50% dal mese di ottobre 1995 a gennaio 1996 e del 100% per i mesi di fabbraio e marzo 1996, difetti neppure allegati dal convenuto (cedimento camino) e che l’istruttoria di causa non ha evidenziato o che comunque egli ha provato aver eliminato (riparazione tetto e fognatura).
Con osservazioni 12 giugno 1997 la controparte postula la reiezione del gravame.
5. Giusta l’art. 327 lett. g CPC, disposto sul quale il ricorrente basa il proprio gravame, una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove.
Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 122 III 130 consid. 2a con rinvii; 122 I 61 consid. 3a).
6. In base all’art. 259a CO se sopravvengono difetti della cosa che non sono imputabili al conduttore ne sono a suo carico, oppure se è turbato nell’uso pattuito dalla cosa, egli può esigere dal locatore l’eliminazione del difetto, una riduzione proporzionale del corrispettivo, il risarcimento dei danni, l’assunzione della lite contro un terzo e, nel caso di un immobile, il deposito dalla pigione.
Nel caso concreto l’istruttoria, in particolare la documentazione fotografica e il verbale di controllo 19 aprile 1996 del perito comunale (doc. 1), ha permesso di evidenziare la presenza di umidità nei locali dello stabile locato. Poiché l’istante non ha mai sostenuto che la causa di tali inconvenienti fosse da addebitare all’inquilino, bisogna giocoforza ritenere che la stessa deve essere ricercata in un difetto dello stabile. Contrariamente a quanto preteso dal ricorrente, il fatto che egli sia intervenuto sul tetto (cfr. teste P. che attesta la sostituzione di due coppi), ove si sono verosimilmente originate le infiltrazioni di acqua che hanno cagionato il deterioramento generale dell’ente locato, non dimostra ancora l’eliminazione del difetto, ciò a maggior ragione se si considera che il preteso intervento riparatario è avvenuto alcun mesi dopo la prima notifica dei difetti ad opera dell’inquilino (doc. 9).
Per quanto concerne agli ulteriori due difetti considerati dal primo giudice, va rilevato che quello attinente al camino non può essere considerato non essendo mai stato aggetto di lamentale da parte del convenuto (SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 1991, n. 4 segg. e 13 ad art. 258-259i CO), mentre quello riguardante la fognatura non è stato comprovato, non potendo a tal fine bastare la constatazione del perito comunale secondo il quale “il nuovo allacciamento alla fognatura sembra che non funzioni” (doc. 1), e riferita a un sopralluogo avvenuto il 30 gennaio 1996 e comunque non atta a provare che problemi all’impianto di fognatura si siano verificati anche dopo l’intervento riparatorio del 18 ottobre 1995 ad opera del teste Carmine. D’altra parte manca la prova che questi problemi costituiscano un difetto della cosa locata (SVIT, op. cit., n. 4 segg. ad art. 258-259i CO) e non piuttosto un problema di spettanza dell’ente pubblico, pure intervenuto in tal senso (doc. 8).
L’inquilino medesimo, nel suo scritto 25 ottobre 1995 (doc. 7), ha lamentato e sollecitato unicamente la riparazione del tetto senza menzionare problemi all’impianto di fognatura, che sono stati notificati solo il 5 febbraio 1995 (doc. 7), ha lamentato e sollecitato unicamente la riparazione del tetto senza menzionare problemi all’impianto di fognatura, che sono stati notificati solo il 5 febbraio 1996 (doc. 4) e che l’istante ha sostenuto aver tempestivamente eliminato il 9 febbraio successivo (doc. 3).
7. Secondo l’art. 259 CO se un difetto pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza dal difetto fino all’eliminazione del medesimo (IICCA 26 gennaio 1995 in re O./M.).
Scopo della normativa è di far si che il conduttore abbia a versare al locatore una pigione adeguata al fatto che l’ente locato presenta un difetto che ne impedisce o comunque ne pregiudica un uso ottimale: la riduzione del corrispettivo viene effettuata secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza in margine all’azione estimatoria del contratto di compravendita (SVIT, op. cit., n. 14 ad art. 259d CO; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn-und Geschäftsräumen, Berna-Stoccarda-Vienna, 1992, p. 187 e segg.; IICCA 23 agosto 1996 in re C.P.D.S./G.). L’onere della prova circa l’esistenza di un difetto e l’adempimento degli ulteriori presupposti per una riduzione del canone di locazione incombe al conduttore (Higi, Commentario zurighese, n. 20 ad art. 259d CO; SVIT, op. cit., n. 19 ad art. 259d CO).
Il difetto non deve necessariamente essere di una gravità tale da impedire qualsiasi uso della cosa; è infatti sufficiente una limitazione dell’uso per il quale la cosa è stata locata (Zihlmann, Das Mietrecht, 2. Auflage, 1995, pag. 76; Züst, op. cit., pag. 19 n. 33; SVIT, op. cit., n. 31 ad art. 258-259i CO e n. 1 e 5 ad art. 259d CO).
Nel caso di specie è indubbio che la presenza di macchie di umidità e muffa in tutti i locali costituisce un “difetto”, nella misura in cui da un lato impedisce un ottimale utilizzo dell’ente locato e dall’altro crea importanti disagi all’inquilino.
Accertata l’esistenza del difetto, a causa del quale è pure stata dichiarata l’inabilità dell’ente locato, si tratta ora di stabilire in che misura possa essere concessa la riduzione della pigione, ritenuto che come visto questa deve essere proporzionale al minor valore della cosa locata, ossia alla sua diminuita utilità rispetto a quella inizialmente pattuita.
In difetto di una precisa normativa sui parametri di calcolo della percentuale da ridurre, spetta al giudice, secondo il suo libero potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze del caso concreto, effettuare tale quantificazione (Züst, op. cit., pag 193, n. 337).
La giurisprudenza, ancorché non sempre in maniera unitaria, ha già avuto modo di esaminare il problema relativo alla riduzione della pigione a seguito della presenza di umidità nell’ente locato (cfr. SVIT, op. cit., N. 15 ad art 259d CO e in particolare la casistica in Züst, op. cit., p. 195).
Questa Camera, in considerazione delle circostanze del caso concreto, in particolare del fatto che la presenza di umidità, ancorché di un’ampiezza tale da compromettere l’abitabilità dell’ente locato, è stata segnalata solo nell’ottobre 1995, ossia pochi mesi prima della conclusione del rapporto di locazione, ritiene giustificata la riduzione della pigione nella misura del 25% per i mesi da ottobre 1995 a marzo 1996 (cfr. in tal senso II CCA 10 febbraio 1994 in re E./R., 3 febbraio 1995 in re M./Fondazione A. Con riferimento; SJ 1979 p. 146), di modo che il credito dell’istante a questo titolo ammonterebbe a fr. 5’400.--.
La riduzione del 50% concessa dal primo giudice per i mesi da ottobre 1995 a gennaio 1996 appare arbitraria in quanto sproporzionata rispetto all’effettiva limitazione della possibilità di disporre dell’ente locato che ne è derivata per il conduttore, a maggior ragione quella del 100% per i mesi di febbraio e marzo 1996. A parte il fatto che l’inabilità dell’ente locato è stata dichiarata solo a far tempo dal 25 aprile 1996, va comunque rilevato che in questi due mesi la situazione di trascuratezza dello stabile era identica a quella riscontrata nei mesi precedenti, di modo che non si giustifica una diversa percentuale di riduzione della pigione.
8. Per quanto attiene alla quantificazione del danno fatto valere dal convenuto, che il pretore ha valutato equitativamente nella misura di fr. 2’400.-- sulla base dell’art. 42 cpv. 2 CO, va rilevato che l’applicazione di questo disposto è riservata ai casi di impossibilità nel giungere alla prova oggettiva del danno oppure quando non si può oggettivamente pretendere dal danneggiato una verifica puntuale dell’entità del pregiudizio patito (IICCA 13 gennaio in re G. e IICC. /Banca X, 18 marzo 1993 in re H./S., 7 Luglio 1993 in re B. SA/G., 24 gennaio 1994 in re G./L., 11 luglio 1995 in re F. SA/D. SA, DTF 102 II 11, 105 II 89; Rep. 1988 p. 274). Nel caso di specie, se è vero che manca agli atti una qualsiasi fattura o perlomeno una foto degli oggetti danneggiati, è altrettanto vero che il teste L. ha confermato la veridicità del documento doc. 14 da lui sottoscritto, ancorché redatto da altri, dal quale si evince la presenza di diversi oggetti alcuni quasi nuovi, che hanno dovuto essere buttati poiché distrutti dall’umidità. Ciò basta per non considerare arbitraria la conclusione del pretore che ha quantificato in Fr. 2’400.-- il danno fatto valere dal convenuto e opposto in compensazione al credito avversario.
Ne discende che la pretesa di parte istante deve essere accolta nella misura di Fr. 3’000.-- oltre interessi del 5% dal 22 aprile 1996 (data della prima interpellazione agli atti ex art. 102 cpv. 1 CO, doc. D).
9. Il parziale accoglimento del gravame comporta la modifica del giudizio pretorile anche in merito alla riparazione delle spese e ripetibili.