GDL 4/10: RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO
Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Viganello del 17 luglio 1996
in re M./W.
10. Art. 259d CO
RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO
Ben si giustifica una riduzione della pigione del 10 % per il mancato funzionamento
dei citofoni e dell’ascensore, nonché per l’assenza di un servizio di portineria
con guardiola operante ininterrottamente giorno e notte, promesso verbalmente dal
precedente proprietario.
Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Viganello del 17 luglio 1996 in re M./W.
Estratto dai considerandi:
In fatto:
1. In data 24.2.1992 la conduttrice e l’allora proprietario, Sig. F., hanno sottoscritto un contratto di locazione di durata indeterminata, avente per oggetto dei locati ad uso abitativo siti nello stabile “X” in Via G. Guisan a Paradiso.
Inizio della locazione : 1.7.1992;
Prima scadenza utile: 29.6.2002 con rinnovo automatico annuale in mancanza di disdetta con tre mesi di preavviso.
2. Dal 1.4.1996, nuova proprietaria dell’appartamento in questione è la Spett.le Y. Società di assicurazione sulla vita, rappresentata da F. SA, Lugano.
3. Con scritto 1.5.1995 l’istante si indirizzava all’amministrazione chiedendo di riesaminare le condizioni contrattuali visti i disagi sopportati fin dall’inizio della locazione e in considerazione del fatto di essere venuto a conoscenza dell’intenzione di locare gli ultimi spazi disponibili a condizioni convenienti rispetto le precedenti.
4. In data 12.9.1995 la F. SA ribadiva la validità del contratto 24.2.1992, disdicibile la prima volta per la fine di giugno 2002, sostenendo l’impossibilità di annullarlo o sostituirlo prima di tale termine.
Tuttavia, vista la richiesta di diminuzione del canone di locazione formulata dalla locataria, si dichiarava disposta ad annullare l’aumento di pigione notificato in data 6.3.1995 ed entrato in vigore il 1.7.1995.
5. Con lettera 23.1.1996 la conduttrice, conformemente agli artt.259 a e seg. CO, fissava alla locatrice un termine di 60 giorni per eliminare i difetti principali (mancato funzionamento dei citofoni e degli ascensori: i meccanismi dell’ascensore centrale non erano stati completati; di conseguenza non si poteva operare dall’ente locato).
Essa sosteneva inoltre che il precedente proprietario aveva verbalmente promesso - prima dell’inizio della locazione - di mettere a disposizione un servizio di portineria con guardiola operante 24 ore su 24.
La richiesta dell’inquilina non ha avuto seguito. Ha perciò depositato le pigioni relative il secondo trimestre 1996, informandone successivamente la locatrice.
6. In occasione della seduta del 10.6.1996, l’istante confermava che attualmente l’ascensore è funzionante così come inizialmente pattuito.
A titolo transattivo proponeva la fissazione della nuova pigione annuale a Fr. 67’000.--- (netta, escluse le spese) in luogo di Fr. 79’200.-- attualmente corrisposti e bloccata per tre anni.
Non si opponeva alla liberazione immediata degli importi depositati a favore della locatrice, a condizione che quest’ultima rinunciasse esplicitamente a sollevare qualsiasi eccezione formale in caso di prosecuzione della procedura.
La predetta proposta, se accettata dalla locatrice, avrebbe implicato la rinuncia della conduttrice a qualsiasi ulteriore pretesa in merito all’assenza della portineria nella forma 24 ore su 24.
L’Ufficio di conciliazione liberava immediatamente con assegno postale no. 1001, l’importo di Fr. 21’450.-- a favore della locatrice e le concedeva un termine fino al 24.6.1996 per aderire o meno alla richiesta di riduzione dei futuri canoni di locazioni.
Detto termine è stato successivamente prorogato al 15.7.1996.
In data 12.7.1996 la F. SA comunicava di non aderire alla proposta formulata da controparte.
In diritto:
7. In virtù dell’art. 259i CO questo Ufficio è competente per decidere la fattispecie per quanto attiene i difetti all’ente locato.
8. Il conduttore deve segnalare al locatore i difetti della cosa locata (art. 257g CO) e qualora intendesse depositare la pigione deve fissargli per iscritto un congruo termine e avvertirlo in questo senso (art. 259g CO); in difetto di che il deposito della pigione è illegittimo.
In concreto la locataria ha adottato detta procedura ossequiando i requisiti legali.
9. Tuttavia questo Ufficio ritiene ammissibile il deposito unicamente per i disagi causati dal cattivo funzionamento dell’ascensore, non contestati dalla locatrice, escludendo per contro la richiesta relativa alla messa in opera di un servizio portineria attivo 24 ore su 24 poiché non previsto dal contratto di locazione.
10. Secondo “Le nouveau droit du bail” - D. Lachat e J. Micheli, (cap. 11.3, pag 118 e seg.) - ...." Si le défaut entrava ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut pretendre à une réduction proportionnelle du loyer, à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier (art. 259d CO)
...En général, l’usage de la chose louée n’est qu’entravé, restreint par la présénce d’un défaut. Dans ce cas, le locataire ne peut prétendre qu’à une réduction de son loyer.
La loi n’exige plus que l’entrave à l’usage de la chose louée atteigre une certaine intensité pour que le locataire puisse prétendre à une réduction de loyer.
...Pour le calcul de la réduction de loyer, on procède selon la méthode dite relative (“proportionnelle"). On estime la valeur objective de la chose louée avec son défaut et on la compare à sa valeur objective sans défaut. On réduit ensuite la loyer en proportion (pourcentage)....
11. Lo scrivente Ufficio ritiene equo concedere all’istante una riduzione del canone di locazione nella misura del 10 % (Corboz, SJ 1979), a far tempo dal 1.2.1996 fino al 30.6.1996, per un totale di Fr. 3’300.--
12. Non è per contro competente a decidere riguardo la riduzione della pigione richiesta dall’inquilina ai sensi dell’art. 270a CO.
Deve limitarsi a constatare la mancata conciliazione delle parti per questa fattispecie.