GDL 4/09: LA RIDUZIONE DEL CANONE PER DIFETTI NON PRESUPPONE ALCUNA COLPA DA PARTE DEL LOCATORE
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio del 29 gennaio 1996 in re G./N.

09. Art. 259d CO

LA RIDUZIONE DEL CANONE PER DIFETTI NON PRESUPPONE ALCUNA COLPA DA PARTE DEL LOCATORE

La riduzione del canone per difetti dell’ente locato non presuppone alcuna colpa da parte del locatore; il conduttore può esigerla, a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto, fino all’eliminazione del medesimo, se questo pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa locata all’uso cui è destinato.
Il locatore deve rispondere anche per i difetti che hanno origine nel vicinato e nel comportamento di terzi ancorché esulino della sua sfera di influenza.
Le molestie ed i disagi diretti arrecati da prostitute, che sono venute ad adescare i clienti sulle pubbliche vie del quartiere successivamente alla stipula del contatto, giustificano una riduzione del canone del 10 %.

Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio del 29 gennaio 1996 in re G./N.

Estratto dai considerandi:

1. La signora N. ha concesso in locazione al signor G., un appartamento di cinque locali, da utilizzare sia come abitazione che per lo svolgimento della sua attività professionale di orefice.

Si tratta di un contratto di cinque anni, con inizio il 15 gennaio 1993 e scadenza il 14 gennaio 1998, rinnovabile in seguito, di anno in anno, in mancanza di disdetta con un preavviso di 6 mesi per il 10 giugno di ogni anno.

2. Con lettere 3 luglio, 16 agosto, 10 novembre 1995 il signor G. rendeva attenta la proprietaria della situazione venutasi a creare in Piazza Stazione a Muralto, divenuta teatro della prostituzione a cielo aperto. Egli si lamentava del fatto che da qualche tempo il marciapiede antistante lo stabile di proprietà della convenuta e l’atrio d’entrata dell’edificio era occupato a partire dalle 16.00 sino a mezzanotte, da prostitute le quali creavano non poco disturbo, specialmente la sera, allorché venivano attorniate da gruppi di persone chiassose, generalmente ubriache.

La situazione era motivo di disagio per lui anche per il fatto che nell’appartamento abitava solo con la figlia A., di 8 anni, da poco orfana di madre. Giudicava questo esempio poco edificante per la sua educazione.

Per questi motivi, non essendo mutata la situazione in data 22 novembre 1995, il conduttore, inoltrava una disdetta immediata del rapporto di locazione, giusta l’art. 266g CO, a far tempo dal 29.2.1996.

Con un complemento d’istanza, datato 4.12.1995 egli chiedeva pure una riduzione della pigione del 25 % a partire dalla segnalazione del difetto fino alla sua eliminazione e un risarcimento danni a copertura degli investimenti sostenuti nell’appartamento per esercitare la sua professione (porta blindata ecc...) e per la perdita di guadagno subito a causa della presenza delle prostitute, che di fatto impedirebbe ai suoi potenziali clienti l’accesso ai locali.

3. La convenuta, non contesta la situazione di fatto denunciata dall’istante e non nega che l’atrio esterno della casa è spesso occupato da donne dedite alla prostituzione ma contesta la validità della disdetta immediata inoltrata dall’istante in quanto a suo modo di vedere questi fatti non la giustificano: la situazione a suo modo di vedere non è insostenibile come preteso.

Ella ritiene inoltre di non aver colpa alcuna per il deteriorarsi della situazione in Piazza Stazione a Muralto. E’ intervenuta a più riprese presso le autorità comunali e cantonali per migliorarla senza alcun risultato.

4. Con lettera 10 gennaio 1996, la signora N. ha rifiutato la proposta formulata all’udienza del 18 dicembre 1995 dal signor G. (rescissione del contratto per il 30 giugno 1996 con rinuncia alla riduzione del canone di locazione) per cui l’esperimento di conciliazione è fallito.

5. Malgrado nella lettera del 20.11.1995 l’istante si prevalga della disdetta per motivi gravi di cui all’art. 266g CO, è palese, alla luce della motivazione addotta, che egli si appella alla disdetta di cui all’art. 259b, per cui come tale verrà trattata.

6. Secondo questo disposto se il locatore è a conoscenza del difetto e non lo elimina entro un congruo termine, il conduttore può recedere senza preavviso dal contratto, quando il difetto esclude o pregiudica notevolmente l’idoneità dell’immobile all’uso cui è destinato.

Nel caso particolare è stato appurato che la situazione esistente alla stazione di Muralto è grave e che tale stato di fatto non esisteva alla sottoscrizione del contratto.

Lo dimostrano i numerosi articoli apparsi recentemente su tutti i quotidiani e il fatto che recentemente sono state presentate numerose interpellanze in Gran Consiglio.

La disdetta immediata del contratto di locazione non può comunque venir accolta in quanto questa situazione non è imputabile alla signora N..

Affinché il contratto possa venir disdetto occorre infatti poter attribuire una colpa al proprietario, che nella fattispecie fa evidentemente difetto. (SJ I986 Pag. 195ss).

7. Giusta l’art. 259d CO la colpa del proprietario non è però necessario per pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo. Il conduttore può infatti pretenderla a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all’eliminazione del medesimo, se il difetto pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa all’uso cui è destinato (DTF 42 II 354, SJ 1986 pag. 195ss).

Il proprietario deve infatti rispondere anche dei difetti che hanno origine non nell’ente locato ma nel vicinato e nel comportamento di terzi: poco importa se il difetto esce o meno dalla sua sfera d’influenza (SJ 1986 pag. 197 e giurisprudenza citata):

Per determinare se il difetto pregiudica o diminuisce notevolmente l’idoneità della cosa all’uso a cui è destinata occorre applicare per analogia gli art. 679 e 684CC relativi al diritto di vicinato che prendono in considerazione, quali criteri, la natura, l’intensità e la durata dell’inconveniente, indipendentemente dal fatto che esso sia o meno lecito.

Poco importa che il conduttore possa agire direttamente contro il terzo perturbatore: l’azione contrattuale del conduttore contro il locatore non è sussidiaria e può essere fatto valere contemporaneamente.

Le prostitute che pullulano in piazza Stazione a Muralto non sono poche e creano indubbiamente in modo oggettivo un disturbo agli abitanti della zona ed in modo particolare ai commercianti. E’ infatti verosimile che molte persone a causa della loro presenza evitino di recarsi in quella zona o girino al largo causando un danno ai commercianti.

Anche per gli abitanti della zona, ritrovarsi da un giorno all’altro in una zona turbolenta, sino ad ieri tranquilla, comporta sicuramente dei disagi non indifferenti.

L’istante ha dichiarato infatti che viene continuamente adescato attivamente dalle prostitute sia durante il giorno che alla sera.

Appare altresì credibile che le prostitute, soffermandosi nell’atrio d’entrata della casa, inibiscano l’accesso ai potenziali clienti dell’istante, che svolge la sua attività di orefice nel suo appartamento, procurandogli un danno finanziario.

Tutto ciò premesso, anche se l’istante avrebbe la possibilità di inoltrare personalmente delle denunce per adescamento (206 CP) o per disturbo alla quiete pubblica appare equo accordargli, per i disagi sopra elencati che diminuiscono oggettivamente l’idoneità all’uso a cui l’appartamento è destinato, una riduzione del corrispettivo del 10 % a partire dal 1.7.1995 fino al perdurare di questa situazione.

Alla proprietaria resta comunque sempre aperta la possibilità di recuperare il danno patito dalla collettività pubblica, responsabile dell’uso contrario al diritto del suolo pubblico, o di ottenere, se ciò non fosse il caso, un’indennità a titolo di espropriazione materiale.