GDL 4/08: ESEMPIO DI CONGRUO TERMINE
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Viganello del 28 novembre 1996
in re G./M. AG
08. Art. 259b CO
ESEMPIO DI CONGRUO TERMINE
Va considerato congruo il termine di un mese e mezzo assegnato dal conduttore al
locatore per eseguire riparazioni di una certa entità quali la riparazione del tetto,
la sostituzione delle finestre vetuste, ecc.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Viganello del 28 novembre 1996 in re G./M. AG
Estratto dai considerandi:
1. Omissis
2. Gli inquilini avevano firmato con il signor B., Zurigo, un contratto di locazione non datato, avente per oggetto un appartamento al sesto piano dello stabile sito in Via M. a Viganello, ed un posteggio scoperto. La locazione iniziava il 1° aprile 1987 e continua tutt’oggi trattandosi di contratto di durata indeterminata che, in mancanza di disdetta, si rinnova tacitamente di anno in anno.
Il rapporto locativo succitato vincola le attuali parti in quanto il cambio di proprietario non libera il nuovo acquirente dagli impegni contrattuali precedenti l’acquisto della cosa locata (art. 261 CO).
Il canone di locazione attuale ammonta a Fr. 1’900.-- mensili cui si aggiungono Fr. 100.-- di acconto sulle spese accessorie.
3. Con lettera 12 maggio 1996, dopo avere lamentato una carenza prolungata di assistenza da parte dell’amministrazione e incuria da parte della proprietaria, gli inquilini hanno diffidato la locatrice di provvedere entro il 30 giugno 1996 all’esecuzione dei seguenti lavori:
a) riparazione del tetto per evitare infiltrazioni di acqua piovana;
b) sostituzione delle finestre fatiscenti;
c) sostituzione dell’arredamento obsoleto della cucina;
d) sostituzione degli accessori dei bagni;
e) tinteggiatura dell’appartamento;
Se ciò avveniva si minacciava il deposito della pigione presso il competente Ufficio di conciliazione a partire dal mese di luglio 1996.
Inoltre gli inquilini chiedevano una riduzione retroattiva del canone di locazione poi precisata durante la seduta del 30 settembre u.s.
Siccome la proprietaria non ha effettuato alcun lavoro, la pigione è stata depositata a partire dal luglio 1996: a tutt’oggi sono stati depositati presso l’Ufficio Fr. 10’000.--.
4. L’amministrazione, allora svolta dalla S. SA, confermava con lettere 15 maggio 1996 l’inesecuzione di “lavori di miglioria” causa disinteresse della proprietaria.
5. In data 19 giugno 1996 su richiesta degli inquilini l’Ufficio tecnico del Comune faceva eseguire un sopralluogo durante il quale si constatava quanto segue:
- presenza di muffa nel locale da bagno e nel soggiorno;
- infiltrazione di acqua piovana dal tetto visibili da chiazze sul sof- fitto;
- carenza nello stato dei serramenti, muri e pavimenti ...
visto che “durante gli ultimi anni non sono stati eseguiti lavori di manutenzione”.
6. Durante le sedute del 30 settembre 1996 e dell’11 novembre 1996 non sono state contestate con precise argomentazioni le lacune denunciate dagli inquilini. Non risulta neppure che esse siano state provocate da colpa o da negligenza degli stessi.
E’ stata prodotta una documentazione fotografica che evidenzia lo stato di degrado di diversi elementi della cucina, fra cui pure diverse piastrelle non debitamente sostituite, lastre di pavimento rotte nonché serramenti esterni in cattivo stato.
in diritto:
7. Secondo l’art. 256 CO il locatore oltre a consegnare la cosa locata in stato idoneo all’uso cui è destinata, deve mantenerla tale per la durata della locazione.
Se sopravvengono difetti della cosa locata che non sono imputabili al conduttore, questi può fra l’altro esigere dal locatore l’eliminazione dei difetti ed una riduzione proporzionale del corrispettivo (art. 259a CO).
Se esige la riparazione del difetto deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che scaduto infruttuosamente questo termine depositerà presso l’Ufficio di conciliazione competente le pigioni che giungeranno a scadenza (art. 259g CO). Deve poi far valere le sue pretese avanti l’Ufficio di conciliazione nei 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata (art. 259h CO). L’autorità di conciliazione cerca di indurre le parti all’intesa. Se l’intesa non è raggiunta decide delle pretese delle parti e della destinazione delle pigioni depositate (art. 259i cpv. 1 CO).
8. Gli inquilini hanno correttamente diffidato la locatrice a compiere gli interventi necessari ad eliminare i difetti denunciati. Il termine di oltre un mese e mezzo (data della diffida 12 maggio 1996, termine per eseguire i lavori 30 giugno 1996) è considerato congruo vista la natura dei lavori richiesti. La locatrice era del resto da tempo informata sullo stato di degrado in cui versava l’appartamento locato. L’istanza degli inquilini all’Ufficio di conciliazione tendente ad ottenere dalla locatrice la riparazione dei difetti riscontrati è stata presentata entro i 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata (il pagamento della pigione per il mese di luglio scadeva il 30 giugno u.s. L’istanza è stata presentata il 4 luglio u.s.). Di conseguenza essi sono oggi legittimati a chiedere la soddisfazione delle loro richieste.
9. Dall’analisi dei fatti risultano provati ed incontroversi i seguenti difetti:
- infiltrazione di acqua piovana dal tetto,
- necessità di interventi per la sostituzione di diverse finestre in cattivo stato, nonché per la riparazione di muri e pavimenti
- diverse carenze nella cucina.
E’ stato dimostrato il generale stato di degrado di diversi elementi dell’appartamento la cui conservazione e manutenzione straordinaria incombe alla locatrice non trattandosi di piccoli lavori di pulitura o di riparazione necessari alla ordinaria manutenzione della cosa (art. 259 CO).
10. Visto quanto sopra questo Ufficio ritiene che lo stato dell’appartamento dà diritto agli inquilini di ottenere al più presto possibile le seguenti riparazioni:
- riparazione del tetto per evitare infiltrazioni di acqua piovana,
- riparazione, se del caso sostituzione, delle finestre fatiscenti,
- riparazione, se del caso sostituzione, dell’arredo della cucina,
- riparazione a regola d’arte dei pavimenti, laddove rotti,
- sostituzione delle piastrelle rotte con altrettante del medesimo
genere,
- tinteggio di tutti i locali danneggiati dalle difettosità sopra elen- cate.
Visti i disagi causati dai difetti sopra citati ed in particolare la diminuzione della qualità dell’alloggio cui avevano diritto gli inquilini, essi hanno diritto sino ad esecuzione terminata dei lavori di riparazione ad una riduzione della pigione calcolata globalmente in Fr. 400.-- mensili. Pertanto il canone di locazione mensile sarà di Fr. 1’500.-- fino alla completa eliminazione delle lacune in questione cui si aggiungono Fr. 100.-- di acconto sulle spese accessorie come finora.
11. La riduzione della pigione può partire solo dal momento in cui la locatrice è stata informata della situazione che ha dato origine alla procedura (art. 259d CO). Ciò avvenne con la lettera 12 maggio 1996 inviata dagli inquilini alla proprietaria e all’amministrazione: quindi la riduzione della pigione può partire dalla pigione del giugno 1996 essendo quella scadente dopo l’invio del suddetto scritto. Considerato che a tutt’oggi sono stati depositati Fr. 10’000.-- (pigioni da luglio a novembre) all’inquilino vanno restituiti Fr. 2’400.-- (fr. 400.-- x 6 = pigioni da giugno a novembre 1996), mentre alla locatrice vanno versati i rimanenti Fr. 7’600.--.