GDL 4/03: DISDETTA PER MORA: REQUISITI
Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Massagno del 14 novembre 1997
in re Z./B. SA
03. Art. 257d CO
DISDETTA PER MORA: REQUISITI
La disdetta per mora presuppone che il locatore abbia diffidato il conduttore in
mora a pagare il dovuto entro un termine stabilito, aggiungendo la comminatoria
che, in caso di inosservanza, il contratto verrà disdetto.
Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Massagno del 14 novembre 1997 in re Z./B. SA
Estratto dai considerandi:
1. Il signor Z. conduce in locazione insieme alla moglie Lilia, un appartamento di tre locali e mezzo oltre posteggio e deposito in Via Cantonale, a Mezzovico.
2. Il contratto per l’abitazione ed il posto auto hanno avuto inizio il 1.4.1995. La locazione del deposito è cominciata il 1.6.1996.
Da qualche tempo gli inquilini non fanno fronte al proprio obbligo di pagare la pigione.
In data 13.6.1997 la G. Fiduciaria SA ha disdetto il contratto di locazione, il deposito ed il posto auto con effetto 31.7.1997, per mora del conduttore. Tale disdetta non ha però avuto seguito.
Con scritto raccomandato 7.7.1997 la Fiduciaria ha comunicato ai conduttori di aver intrapreso la via giudiziaria per il recupero degli affitti scoperti e di riservarsi di richiedere più in avanti lo svincolo del deposito di garanzia.
Essa ha inoltre aggiunto: “Questa volta non siamo più disposti a tollerare continui ritardi di pagamento e pertanto dovete cercare subito un altro appartamento, poiché chiederemo anche lo sfratto”.
Con successivo scritto 29.8.1997 la rappresentante della locatrice scriveva ai coniugi Z.: “vi avevamo concesso di rimanere ancora nell’appartamento ma a condizione che venissero rispettati i termini di pagamento dei canoni di locazione.
Purtroppo vi dobbiamo ancora richiamare l’affitto del mese di agosto 1997 a tutt’oggi scoperto. A questo punto, senza ulteriori avvisi da parte nostra, diamo avviso alla procedura di sfratto”.
La locatrice ha quindi disdetto per mora il contratto di locazione, con disdetta 26.9.1997 con effetto 31.10.1997, trasmessa ai due coniugi separatamente.
3. Il conduttore ha contestato la disdetta presso questo Ufficio con scritto 20.10.1997.
Con lettera 28.10.1997 la locatrice ha preso posizione in merito alla contestazione dell’inquilino, specificando lo scoperto per complessivi Fr. 6’019.60, e trasmettendo in copia diversa documentazione relativa alle pigioni dovute dai coniugi Z.
4. L’udienza di conciliazione ha avuto luogo il 4.11.1997 senza che le parti trovassero un accordo.
La locatrice ha confermato la propria disdetta per mora ed ha ribadito le innumerevoli proroghe e dilazioni concesse al conduttore sulla base del promesse di pagamento che egli ha regolarmente disatteso.
Il conduttore ha ammesso di essere in arretrato con la pigione. Ha però confermato la richiesta di annullabilità della disdetta in quanto secondo lui non rispetta le condizioni poste dall’art. 257d cpv. 1 CO, in particolare per quanto concerne la diffida prima della disdetta.
5. L’art. 257d CO permette al locatore di disdire anticipatamente il contratto di locazione in caso di mora del conduttore. Le condizioni per esercitare tale diritto sono: l’esistenza di pigioni scadute non pagate, la diffida al conduttore di pagare entro un certo termine, la comminatoria che in caso di mancato pagamento il contratto verrà disdetto (DTF 117 II 418, 119 II 150 s.).
Nella fattispecie non è contestato che il conduttore sia in mora per un importo complessivo di Fr. 6’019.60
Dall’esame della documentazione agli atti risulta però che la locatrice non ha rispettato le forme della diffida prevista dall’art. 257d CO.
Infatti pur comprendendo l’esasperazione della locatrice di fronte alle mai mantenute promesse di pagamento, questo Ufficio rileva che né lo scritto 7.7.1997 né quello successivo del 29.8.1997 contengono una chiara diffida a voler pagare gli scoperti entro il termine di trenta giorni. Il senso dell’assegnazione di un termine per il pagamento è duplice. Da una parte permette al conduttore di rimediare alla mora ed evitare così la rescissione anticipata. Dall’altra apre la strada al locatore alla disdetta anticipata del contratto.
In ogni caso il locatore che voglia disdire anticipatamente il contratto non può rinunciare ad assegnare un termine di pagamento (HIGI, Zürcher Kommentar, n. 31, 33, 45, ad art. 257d CO).
La mancanza della fissazione di un termine per pagare rende inefficace i successivi passi della comminatoria e della disdetta.
6. Si osserva che gli scritti 7.7.1997 e 29.8.1997 non adempiono i requisiti legali anche per un altro motivo.
Nel caso di abitazioni familiari la diffida ai sensi dell’art. 257d CO deve essere trasmessa ad entrambi i coniugi con invio separato, pena la nullità secondo gli art. 266n e 266o CO (HIGI, Zürcher Kommentar, n. 38, ad art. 257d CO).
Nel presente caso non vi è prova che tali scritti siano stati trasmessi separatamente anche alla moglie del Conduttore.
Da ultimo si rileva che tra lo scritto 29.8.1997 e la disdetta 26.9.1997 non sono trascorsi i trenta giorni richiesti dalla legge.
7. Tali vizi di forma rendono nulla la disdetta 26.9.1997 che pure è stata correttamente trasmessa ai coniugi Z. separatamente.
La disdetta straordinaria per mora 8.9.1997 data ai conduttori è pertanto nulla e priva di effetto per l’assenza delle condizioni poste dall’art. 257d CO.