GDL 4/02: AMMISIBILITÀ DI PRINCIPIO DI CLAUSOLE CHE IMPONGONO AL CONDUTTORE LA SOTTOSCRIZIONE DI CONTRATTI DI MANUTENZIONE DI LIEVE ENTITÀ
Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord del 17 aprile 1998 in re M./B.-G.

02. Art. 257a CO

AMMISIBILITÀ DI PRINCIPIO DI CLAUSOLE CHE IMPONGONO AL CONDUTTORE LA SOTTOSCRIZIONE DI CONTRATTI DI MANUTENZIONE DI LIEVE ENTITÀ

Secondo la dottrina è lecito prevedere nel contratto l’obbligo per il conduttore di sottoscrivere contratti di manutenzione di lieve entità (controlli periodici, piccoli lavori di pulizia e riparazioni), quali ad esempio contratti per la manutenzione degli elettrodomestici.
Nel caso concreto, la relativa clausola contrattuale, che si configura come un precontratto, non è stata reputata valida perché non prevede tutti gli elementi essenziali del contratto principale.

Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord del 17 aprile 1998 in re M./B.-G.

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A. In data 2 marzo 1997 i signori M. in qualità di locatori, ed i signori G., in qualità di conduttori, hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto una casa d’abitazione di otto locali oltre ad un rustico/legnaia su due piani ed al giardino, siti in Via Valletta a Novazzano (frazione di Brusata). La pigione è stata fissata in Fr. 2’000.-- mensili (doc. B).

A punto 5 di tale contratto viene specificato che “le seguenti spese accessorie non sono comprese nella pigione” (nel titolo marginale si precisa che tali spese vengono assunte in proprio dal conduttore):

- (...)

- “abbonamenti di manutenzione”

All’art. 12.1 litt. i) viene inoltre indicato che “gli abbonamenti di manutenzione comprendono gli abbonamenti per la manutenzione di apparecchi ed installazioni.

Ad esempio: cucine a gas, apparecchi domestici, porte a barriere automatiche, estintori, ecc.”.

B. Nel corso del mese di giugno del medesimo anno, i qui istanti provvedevano ad invitare i conduttori a voler osservare le clausole del contratto di locazione in oggetto, segnatamente a sottoscrivere a loro spese abbonamenti di manutenzione per gli elettrodomestici facenti parte dell’ente locato, e ciò in ossequio all’art. 5, rispettivamente 12.1 litt. i) del contratto in parola.

Stante il rifiuto della controparte di ottemperare alla richiesta dei proprietari, questi ultimi hanno adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Mendrisio, il quale ha potuto unicamente accertare la mancata conciliazione tra le parti.

C. Da qui la presente istanza con la quale i signori M. chiedono che i convenuti siano condannati a voler sottoscrivere un contratto di manutenzione degli apparecchi elettrici situati nell’ente locato, e nel contempo a rifondere loro congrue indennità a titolo ripetibili e spese di trasferta.

D. I convenuti si oppongono integralmente all’istanza rilevando come gli abbonamenti di manutenzione non potrebbero essere ritenuti spese accessorie ai sensi dell’art. 257b cpv. 1 CO - e quindi essere posti a carico del conduttore - in quanto sarebbero tali unicamente le spese effettive derivanti da prestazioni connesse con l’uso dell’ente locato, mentre nel caso concreto si tratterebbe di una voce di spesa relativa alla manutenzione dell’oggetto in locazione e delle cose mobili ivi contenute, la quale non costituirebbe una prestazione addizionale a quella principale del locatore e connessa con quest’ultima, bensì dovrebbe essere parte integrante di tale prestazione. La clausola contrattuale in oggetto sarebbe inoltre nulla, poiché urterebbe il disposto di cui all’art. 256 cpv. 2 CO, il quale sancirebbe la nullità di accordi deroganti al principio enunciato al cpv. 1, secondo cui le spese di manutenzione dovrebbero essere sopportate dal locatore.

La clausola invocata dagli istanti violerebbe pertanto i disposti imperativi di cui alle citate norme, poiché si verrebbe in pratica ad accollare all’inquilino i costi di manutenzione, ritenuto che, ai sensi dell'art. 259 CO, unicamente la piccola manutenzione ordinaria sarebbe a carico del conduttore. Aggiunge che l’art. 254 CO vieterebbe espressamente i negozi abbinati alla locazione.

E. Replicando in contraddittorio la parte istante ha sottolineato che la contestata clausola sarebbe stata sottoscritta dai convenuti in perfetta cognizione di causa, e che di tale onere gli istanti avrebbero tenuto conto nell’ambito della determinazione della pigione e di ulteriori agevolazioni.

In diritto:

1. Ai sensi dell’art. 257a CO, le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all’uso della cosa e sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito. Nel caso di locali d’abitazione o commerciali esse sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l’uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda ed analoghe spese d’esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall’uso della cosa (art. 257b cpv. 1 CO).

L’elenco di cui all’art. 257b cpv. 1 non essendo esaustivo, altre spese possono essere incluse fra le spese accessorie, purché effettivamentesostenute dal locatore ed inerenti all’uso della cosa locata(Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, pag. 167; SVIT Kommentar, ad art. 257-257b n.11 e segg., Honsell / Vogt / Wiegand, OR I, ad art. 257 a CO n. 1 e segg.).

Non sono per contro spese accessorie quelle sopportate dal locatore per la manutenzione della cosa, quali le riparazioni o le sostituzioni delle parti deteriorate dell’ente locato (cfr. Messaggio concernente l’iniziativa popolare “per la protezione degli inquilini”, la revisione del diritto del contratto di locazione nel CO e la legge federale concernente i provvedimenti contro gli abusi in materia di locazione del 27 marzo 1985, n. 421.104; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1992, pag. 167; Zihlmann, Das Mietrecht, 2. Ed., 1995, p.56) ed in generale i costi che non sono in relazione con l’uso della cosa, ma che il locatore deve assumersi nella sua qualità di proprietario della stessa (SVIT Kommentar, ad art. 257-257b CO n. 13), per cui non possono essere pretesi in aggiunta al corrispettivo, poiché quest’ultimo costituisce la remunerazione complessiva per la cessione dell’uso della cosa e per il suo mantenimento in uno stato idoneo ai sensi dell’art. 256 cpv. 1 CO (cfr. SVIT Kommentar, ad art. 257-257b, n. 14 e riferimenti ivi menzionati).

Ciò non vale tuttavia per le “piccole” spese di manutenzione; secondo la dottrina è infatti ammissibile la pattuizione di clausole contrattuali che obbligano il conduttore a sottoscrivere dei contratti di “piccola” manutenzione (controlli periodici e piccoli lavori di pulizia e riparazioni) (cfr. Lachat, Le bail à loyer, 1997, p. 159; SVIT Kommentar, ad art. 259 CO n. 5; Commentario Zurighese, 1994, ad art. 259, n. 30 e riferimenti ivi menzionati; Lacht/Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, pag. 90). Del resto, per gli autori dello SVIT Kommentar (ad art. 257-257b, n. 12) “nebenkostenfähig sind im allgemeinen die osten für die Leistungen des Vermieters oder Dritter, welche die Versorgung, die Entsorgung, die Reinigung und den übrigen gewöhnlichen Unterhalt (vgl. Art. 259 OR) betreffen”.

2. Nella presente fattispecie occorre pertanto chinarsi sul problema a sapere se ed in che misura gli abbonamenti di manutenzione, cui si riferisce l’art. 12.1 lit. i) del contratto di locazione stipulato tra le parti, siano suscettibili di essere messi a carico dell’inquilino, o se, invece, gli stessi costituiscano costi di manutenzione posti a carico del locatore, in virtù dell’art. 256 cpv. 1 CO ritenuto altresì che, giusta il cpv. 2 della norma, tale obbligo contrattuale è di natura relativamente imperativa, per cui non è possibile derogarvi a svantaggio del conduttore.

In virtù dell’ art. 259 CO, il conduttore è tenuto ad eliminare a proprie spese, secondo gli usi locali, i difetti rimediabili mediante piccoli lavori di pulitura e di riparazione necessari all’ordinaria manutenzione della cosa. L’esiguità del lavoro occorrente per l’eliminazione del difetto, e non del difetto in sé, da un lato, e la circostanza che tale operazione sia necessaria all’ordinaria manutenzione della cosa, dall’altro, rappresentano gli elementi costituitivi del dovere di manutenzione del conduttore (cfr. Commentario zurighese, ad art. 259, n. 13 e riferimenti ivi menzionati).

Non ponendo il secondo requisito particolari problemi, occorre invece soffermarsi sul primo; si ritiene che lo stesso sia dato, allorquando si sia in presenza di lavori di pulizia o di riparazione che da un punto di vista oggettivo (secondo la concezione di una persona corretta e ragionevole) siano rimediabile senza grossi sacrifici personali e/o finanziari (cfr. Commentario Zurighese, ad art. 259, n. 15 e riferimenti ivi menzionati); in concreto la valutazione dovrà avvenire prendendo in considerazione il tipo di contratto di locazione (ad esempio cose mobili od immobili), la durata della locazione e lo scopo della stessa (ad es. abitazioni di vacanza). Così ad esempio, secondo l’autore del Commentario zurighese, ci si può attendere che nell’ambito della locazione di un appartamento di vacanza, l’inquilino non debba assumersi la piccola manutenzione, o comunque non nella stessa misura della locazione di un appartamento o di una casa (cfr. Commentario zurighese, ad art. 259, n. 17). Riassumendo, si può affermare che il criterio è principalmente economico (il requisito dell’esiguità dell’intervento in questione è quindi valutato in funzione del costo che tale operazione comporta). Si dovrà tuttavia avere altresì riguardo alle circostanze concrete, per cui verosimilmente il contenuto del contratto di locazione avrà una diretta influenza sulla determinazione della manutenzione a carico del conduttore, da un lato, e quella a carico del locatore, dall’altro. La conseguenza pratica di quanto suesposto sarà che in determinate circostanze talune prestazioni potranno apparire eccessivamente onerose e pertanto dovranno essere sopportate dal locatore, mentre in altre fattispecie le stesse prestazioni potranno essere accollate al conduttore in applicazione dell’art. 259 CO.

Alla luce di quanto sopra esposto e tenuto conto delle concrete circostanze, appare giustificato ritenere che nel caso in esame le prestazioni relative alla piccola manutenzione degli elettrodomestici rientrino in quei difetti rimediabili mediante piccoli lavori di pulitura e riparazione necessaria all’ordinaria manutenzione della cosa, per cui è ammissibile, senza che si incorra nella sanzione di cui al cpv. 2 dell’art. 256 co che le parti stabiliscano nel contratto di locazione l’obbligo di sottoscrizione di abbonamenti di manutenzione degli oggetti appartenenti all’ente locato, purché tuttavia l’onere imposto al conduttore non ecceda il limite sancito dagli art. 256 cpv. 1, rispettivamente 259 CO (cfr. Lachat, Le bail à loyer, 1997, pag. 159; SVIT Kommentar, ad art. 259 CO, n. 5; Commentario zurighese, 1994, ad art. 259, n. 30 e riferimenti ivi menzionati; Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, pag. 90).

3. La parte convenuta invoca inoltre la nullità della clausola n. 5 del contratto di locazione siccome urterebbe l’art. 254 CO.

Giusta tale disposto di legge, un negozio abbinato, in rapporto con la locazione di locali d’abitazione o commerciali, è nullo se la conclusione o la continuazione della locazione viene subordinata a questo negozio e il conduttore vi contrae in favore del locatore o di un terzo un obbligo che non è in diretta connessione con l’uso della cosa locata.

Essendo pacifica, nella concreta fattispecie, la correlazione tra il contratto di manutenzione e l’uso dell’ente locato (si veda a tale proposito la lista esemplificativa di negozi contrari all’art. 254 CO di cui all’art. 3 OLAL), non può qui essere ritenuta alcuna violazione della citata norma.

4. Occorre ora esaminare se, nel caso in esame, la clausola in oggetto, che configura una promessa di contrarre ai sensi dell’arti. 22 CO, sia conforme alle prescrizioni ad essa relative.

La validità del precontratto presuppone - tra l’altro - che questo contenga gli elementi essenziali del contratto principale (i cosiddetti essentialia negotii). I punti essenziali del contratto principale devono essere, sulla base del precontratto, determinati, o quantomeno determinabili (cfr. Gauch/Schluep, Schweizeriches Obligationenrecht, allgemeiner Teil, 1995, no. 1084 e riferimenti ivi menzionati).

“Diese Position ist solange geboten, als man die Möglichkeit der Realexekution i. S. der Zulassung der Klage auf Herstellung des Hauptvertrages als die gegebene Rechtsfolge betrachtet, denn es soll der Richter in jenem Verfahren nicht Wesentliche Vertragselemente an Stelle der der Parteien statuieren dürfen bzw. müssen” (cfr. Honsell/Vogt/Wiegand, OR I, ad art. 22 CO, n. 39 e riferimenti ivi menzionati).

La clausola in oggetto si limita invero ad imporre all’inquilino di sottoscrivere abbonamenti di manutenzione, senza riferimento alcuno né riguardo al preciso contenuto di tale contratto, né in relazione al possibile nominativo del terzo contraente.

Di conseguenza la presente istanza così come formulata non può essere accolta.