GDL 3/50: Protrazione del contratto di locazione in caso di mutamento di proprietario

50.

Protrazione del contratto di locazione in caso di mutamento di proprietario

Art. 272 CO / Art. 261 CO

Anche se il nuovo proprietario è legittimato a disdire il contratto di locazione di abitazioni o locali commerciali per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso, potendo invocare un urgente fabbisogno personale, il conduttore può nondimeno postulare la protrazione del contratto.

Una proroga unica di 8 mesi, corrispondente a ca. 12 mesi dalla data di ricezione della disdetta, è comunque sufficiente nella fattispecie, tenuto conto di tutte le peculiarità della fattispecie.

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A. In data 19 settembre 1994 Marco G., quale locatore, e Carlo M. e Anna G., in veste di conduttori, stipulavano un contratto di locazione inerente una casa monofamiliare di cinque locali ubicata in Via S. a Locarno.

Il contratto, che prendeva inizio il 1° gennaio 1995, prevedeva una durata determinata sino al 31 dicembre 1997 ed una pigione di Fr. 2'200.-- mensili indicizzati.

B. Sulla scorta di una transazione giudiziale sottoscritta fra il locatore e la di lui moglie nell'ambito della procedura provvisionale di divorzio che li vedeva coinvolti dinanzi al Pretore di Locarno - Città, a titolo di liquidazione del regime matrimoniale, il locatore cedeva alla moglie la proprietà di cui al bene locato.

Nell'accordo transitivo cautelare veniva stabilito che l'abitazione coniugale (di proprietà del marito, ubicata in Via T. a Locarno) sarebbe rimasta in godimento della moglie e dei figli fino al momento in cui essi avrebbero potuto trasferirsi nella casa oggetto del contratto locativo in discussione "in ogni caso non oltre il 31 marzo 1996". Sempre nel citato accordo, la moglie si impegnava "a disdire il rapporto di locazione con l'attuale inquilino ... in applicazione dell'art. 261 cpv. 1 lett. a) CO".

C. il 16 novembre 1995 la nuova locatrice notificava separatamente ai conduttori, su formulario ufficiale, la disdetta del contratto di locazione dell'abitazione, con effetto a decorrere dal 28 febbraio 1996.

Con istanza 15 dicembre 1995, i conduttori si rivolgevano all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno, postulando che la disdetta - non ossequiosa dei termini contrattuali - venisse dichiarata nulla, rispettivamente, in subordine, che venisse concessa una proroga del contratto di tre anni.

In data 8 marzo 1996, l'autorità di conciliazione pronunciava la validità della disdetta, fondata sull'urgente bisogno della locatrice ai sensi dell'art. 261 cpv. 2 lett. a) CO, concedendo altresì una protrazione del contratto, unica e definitiva, fino al 31 agosto 1996.

D. Contro tale decisione si sono aggravati, ai sensi dell'art. 274f CO e con le istanze citate in ingresso, sia la locatrice che i conduttori.

In merito alle argomentazioni addotte dalle parti si dirà, per quanto rilevanti ai fini del presente giudizio, nei considerandi successivi.

In diritto:

1. Le parti concordano sul fatto che il contratto tra loro vigente è da considerarsi di durata determinata ai sensi dell'art. 255 cpv. 2 CO, estinguendosi il medesimo il 31 dicembre 1997 (v. Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, ed. 1990, p. 279). Giusta l'art. 261 cpv. 1 CO, se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa (v. SVIT, Schweizerisches Mietrecht, ad art. 261 - 261a CO, n. 10 e 11). È quanto in concreto avveratosi a dipendenza del trapasso di proprietà della part. n. X RFD di Locarno da Marco G., locatore originario, a Roberta M.G..

Il nuovo proprietario può tuttavia dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso (art. 266c CO per le abitazioni), se fa valere un urgente bisogno personale suo proprio o dei suoi stretti parenti o affini (art. 261 cpv. 2 lett. a CO). Da parte sua il conduttore, in siffatta evenienza, ha la facoltà di postulare una protrazione del contratto in virtù dell'art. 272 CO (cfr. SVIT, op. cit., ad art. 261 - 261a CO, n. 26). La facoltà di disdetta attribuita al nuovo proprietario ai sensi dell'art. 261 cpv. 2 CO, vale anche nel caso di contratti di durata determinata ed è anzi proprio in tale evenienza che maggiormente esplica la sua utilità a favore del locatore (v. Honsell/Vogt/Wiegand, Obligationenrecht I, ad art. 261, n. 7; Zihlmann, Das Mietrecht, 2 ed., p. 89).

2. Il concetto di "urgente bisogno personale" contenuto nell'art. 261 CO, è lo stesso di quello di cui agli artt. 271a cpv. 3 lett. a) e 272 cpv. 2 lett. d) CO. Con il medesimo occorre intendere un serio, attuale e dimostrato bisogno proprio dell'acquirente dell'immobile.

Un tal bisogno deve sempre essere riconosciuto quando, per motivi d'ordine economico e/o personali, non sia oggettivamente possibile esigere dal locatore che rinunci all'uso dell'ente locato. La sussistenza di uno stato di necessità inerente la situazione abitativa del locatore stesso non è per contro necessaria ("eine Notlage muss nicht vorliegen", v. Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 261 - 261a CO, n. 42; DTF 118 II 51 e segg.; Zihlmann, op. cit., p. 89: "nicht erforderlich ist eine Zwangs - oder gar Notlage des Erwerbers").

In virtù dell'art. 272 CO, il conduttore può esigere - come dianzi già riferito - la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. Il presupposto del bisogno personale urgente dell'acquirente esclude comunque, di regola, la protrazione della locazione (v. A. Koller, Problemi connessi alla vendita di immobili locati ad uso abitativo, in Atti della giornata di studio 10 giugno 1991 sul nuovo diritto di locazione, p. 30). L'autorità competente deve ponderare gli interessi delle parti, tenendo segnatamente conto dei fattori elencati nel capoverso 2 dell'art. 272 CO (lett. a - e). In particolare, l'urgenza del bisogno personale del locatore gioca un ruolo nella fissazione della durata eventuale della proroga contrattuale (v. DTF 118 II 54).

3. Prima di passare all'esame della situazione personale ed economica di R. M. ai fini della verifica di applicabilità, al caso che ci occupa, del concetto di "urgente bisogno personale", è d'uopo rilevare che - in modo irrito - i conduttori invocano (v. istanza Ufficio di conciliazione) la nullità della disdetta. In effetti nessuno dei casi di nullità assoluta della disdetta (cfr. sulla casistica Lachat/Micheli, op. cit., p. 322) è in concreto dato. Semmai potrebbe essere ipotizzato un annullamento, a seguito di contestazione, della medesima in virtù dell'art. 271 CO. Questione, questa, che nuovamente deve però essere distinta da quella relativa alla ponderazione degli interessi ai fini di un'eventuale protrazione del contratto (v. Higi, op. cit., loc. cit. n. 45), una volta assodato il bisogno personale della proprietaria.

4. La parte conduttrice contesta anzitutto che Roberta M. possa far valere un suo urgente bisogno personale.

A torto. Infatti è innegabile che, in base alle pattuizioni circa la liquidazione del regime matrimoniale sottoscritte fra la locatrice e l'ing. Marco G. nell'ambito della procedura di divorzio, ella avrebbe dovuto lasciare la (già) abitazione familiare al più tardi entro il 31 marzo 1996, trasferendosi nella casa al mappale n. X RFD cedutale dal marito in proprietà. Quest'ultimo, a sua volta, attende di poter prendere possesso del fondo attualmente occupato dalla ex moglie e dai figli. Ciò posto, neppure può essere negata l'urgenza di siffatto bisogno; urgenza riscontrabile, secondo dottrina, quando non si possa pretendere dal nuovo proprietario (come in concreto) che si attenga ai termini di disdetta contrattuale o che sia trascorso il periodo fisso di locazione (cfr. Koller op. cit., loc. cit. p. 32; DTF 118 II 56).

La necessità della locatrice e dei figli minorenni è quindi del tutto attuale e reale, stante come la sua permanenza nell'abitazione non possa più protrarsi, in ossequio alle pattuizioni del divorzio.

Inconferente si appalesa poi essere l'argomentazione dei conduttori secondo la quale il bisogno personale urgente non sarebbe dato poiché durante le discussioni fra i coniugi G.M. in sede di divorzio essi si sarebbero solo "marginalmente preoccupati del destino degli inquilini senza interpellarli, mentre i coniugi G. e in particolare all'ing. G. era nota la circostanza di aver concluso un contratto di locazione di durata sino al 31 dicembre 1997" (v. memoriale conclusivo avv. M. p. 3 e 4).

Difatti, un conto è l'esistenza oggettiva del bisogno personale urgente, un conto sono le ragioni che hanno condotto a tale bisogno. Tali ragioni, come rilevato dallo stesso Tribunale federale in DTF 118 II 56 e segg., sono ininfluenti.

D'altro canto, rettamente, sono gli stessi inquilini (sempre nel memoriale conclusivo) ad osservare che, se del caso, dovrà essere l'originario locatore ing. G. a subire le conseguenze della disdetta anticipata notificata loro dall'acquirente. E ciò sulla base dell'art. 261 cpv. 3 CO, previsto proprio ai fini del risarcimento nei confronti dell'ex proprietario e alienante (cfr. sui presupposti del risarcimento, comprendente segnatamente l'eventuale differenza fra la pigione sino ad oggi pagata e quella - più elevata - che i conduttori dovessero essere tenuti a versare in mancanza di reperimento di una situazione abitativa simile, Higi op. cit., loc. cit., n. 51 e segg.).

Come detto, irrilevante appare il rimprovero mosso a Roberta M. secondo cui ella, al momento della firma della convenzione di divorzio, sapeva dell'esistenza del contratto di locazione con scadenza al 31 dicembre 1997.

Tale rimostranza potrebbe essere semmai opposta, nell'ambito di una procedura di protrazione, solo alla persona che ha essa medesima sottoscritto il contratto di locazione e che fa valere un proprio bisogno urgente sulla scorta di motivi che già sussistevano al momento della firma del contratto. In caso contrario si giungerebbe all'assurdo secondo cui il bisogno personale potrebbe essere addotto solo da quell'acquirente che ha comperato per far fronte ad una sua incolpevole situazione di necessità già preesistente, ciò che non collima con le deliberazioni parlamentari in base alle quali occorre dare preminenza all'interesse del proprietario all'uso della propria casa rispetto a quello del conduttore (cfr. DTF 118 II 56 e 57).

5. Sul principio della protrazione del contratto, da ultimo in sede di conclusioni 13 agosto 1996, la locatrice, visto anche il lasso di tempo trascorso dall'avvio della procedura giudiziaria, non ha più sollevato remore, ammettendolo sino alla scadenza, unica e definitiva, del 30 agosto 1996.

Orbene, questo Pretore, partendo dalla considerazione, più sopra ampiamente esposta, dell'effettiva esistenza di un bisogno urgente della locatrice all'occupazione personale (unitamente ai figli di sei e dieci anni di età) dell'abitazione al mappale X RFD di Locarno e valutando i contrapposti interessi, ritiene essere giustificata una protrazione unica e definitiva sino al 31 ottobre 1996 (v. SVIT op. cit., ad art. 272b CO, n. 8). Va rilevato che, con questa soluzione, i conduttori risulteranno aver avuto nel complesso - a partire dalla data in cui è stata notificata loro la disdetta - un anno di tempo per reperire una nuova situazione logistica, ciò che appare essere rispettoso delle loro esigenze, non essendo inoltre assoluto il diritto al reperimento di una situazione abitativa di pari caratteristica (v. Zihlmann, op. cit., p. 230).

Seppure va dato atto che gli inquilini hanno da subito operato le necessarie ricerche sul mercato immobiliare, non si può omettere di osservare, alla stregua di un fatto notorio, che procurarsi un appartamento o una casa unifamiliare di 4/5 locali nel locarnese per un canone di ca.- Fr. 2'200.-- mensili escluse le spese accessorie, non costituisce impresa né impossibile, né particolarmente ardua. Prova ne siano i numerosi annunci versati agli atti dalla locatrice stessa.

È d'uopo sottolineare del resto che, ritenuto come di regola il nucleo familiare dei conduttori sia composto di quattro persone (due altri figli dei conduttori sono attribuiti al padre e vivono a Biasca), un appartamento o una casa di quattro locali potrebbe ritenersi bastevole e ragionevolmente ipotizzabile.

Da ultimo si rileva che i locatari si sono soffermati a lungo sulla circostanza di aver effettuato numerose, vane ricerche di un immobile sostitutivo; fatto, questo, che invero non viene revocato in dubbio. Essi per contro nulla hanno riferito circa i motivi per cui gli oggetti visitati ed elencati nel doc. 2, rispettivamente negli annunci prodotti da controparte, non si sarebbero rivelati idonei.

Ancor meno hanno riferito in merito alla situazione di disagio che un trasferimento immediato provocherebbe loro, non essendo chiaramente sufficiente l'accenno alla diatriba di stato pendente tra i conduttori presso la Pretura di Biasca (in particolare in relazione all'attribuzione dei figli) per far passare in secondo piano l'esigenza e il bisogno personale della proprietaria dell'immobile di poterne disporre. Non vi è chi non veda come la procedura di divorzio rischi di durare ancora per lungo tempo - preso atto altresì dell'istanza di ricusa del Pretore formulata da Anna G. (v. lett. II°) - ragione per cui neppure vi è la speranza plausibile che la situazione concernente la prole si chiarisca e risolva entro fine 1997.

6. Scopo delle norme sulla protrazione è quello di concedere all'inquilino più tempo per la ricerca di un nuovo oggetto (SVIT op. cit., ad art. 272 CO, n. 12), non già quello di garantire allo stesso il tempo necessario per risolvere i propri problemi familiari, personali ed economici. Le usuali difficoltà e gli usuali inconvenienti legati ad un trasloco non costituiscono degli effetti gravosi rilevanti. Una proroga ha pertanto senso solo se ad essa è legata una mitigazione delle conseguenze della disdetta, vale a dire se il trasferimento si dovesse rivelare, nel seguito, meno svantaggioso per il conduttore. Imprescindibile è quindi che il maggior tempo a disposizione permetta di migliorare sensibilmente la situazione del locatario (v. SVIT, op. cit., ad art. 272 CO, n. 12), ciò che non appare essere il caso in concreto.

Ne discende come, entro il margine di apprezzamento attribuito a questo Giudice, una protrazione unica e definitiva del contratto per - ulteriori - due mesi, sino al 31 ottobre 1996, appare giustificata.

L'istanza di Roberta M. deve quindi essere respinta e quella dei conduttori parzialmente accolta.