GDL 3/47: Annullamento della disdetta e protrazione della locazione / criteri per l’applicabilità della norma (esistenza di locali abitativi o commerciali)
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re G. e B./R. del 16 novembre 1995

47.

Annullamento della disdetta e protrazione della locazione / criteri per l’applicabilità della norma (esistenza di locali abitativi o commerciali)

Art. 271 segg. CO

Per la qualifica di locale commerciale occorre, da un lato, la presenza di un locale, inteso come unità chiusa, orizzontalmente, da pareti e, verticalmente, da un pavimento e da un soffitto/tetto, ritenuto che anche una semplice costruzione mobiliare (quale una baracca o un container) può essere ritenuto un locale, non essendo necessaria un'unione stabile con il suolo. Secondo requisito è la pattuizione fra le parti (esplicita o implicita) in merito all'uso dei locali a scopi commerciali.

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A. In data 25 ottobre 1989 Thomas R., in veste di locatore, e i signori Arno G. e Carlo B., in veste di conduttori, sottoscrivevano un contratto di locazione avente quale oggetto la part. n. X RFD di Locarno.

In particolare il contratto prevedeva, nella sua versione in lingua tedesca, quanto segue:

" 1. Der Vermieter stellt das ihm gehörende Grundstück Kat. nr. X in Riazzino dem Mieter als ordentlicher ab - und Austellplatz für seinen Betrieb mietweise zur Verfügung.

2. (...omissis...)

3. Dieser Mietvertrag beginnt am 1. Juli 1989 und gilt für die Dauer von 2,5 Jahren fest, bis zum 31. Dezember 1991. Wird er nicht mindestens sechs Monate vor Ablauf der Vertragsdauer von einer Partei mittels eingeschriebenem Brief gekündigt, so verlängert er sich automatisch um jeweils ein weiteres Jahr, .....

4. (...omissis...)

5. Bei Beendigung/Auflösung des Mietverhältnisses wird der Mieter auf eigene Kosten jegliche Fahrzeuge, bewegliche Gegenstände und eventuelle bauliche Einrichtungen vom Platze entfernen" (cfr. doc. 1).

B. Con lettera raccomandata del 20 giugno 1994, il locatore inoltrava ai qui istanti la disdetta del contratto di locazione per il 31 dicembre 1994. L'8 luglio 1994 B. e G. si opponevano "a titolo cautelativo" alla disdetta, inviando uno scritto in tal senso al locatore (doc. 2).

Seguiva una nutrita corrispondenza fra le parti, nella quale venivano ribadite le rispettive posizioni: da un lato la conferma della rescissione contrattuale, dall'altro l'opposizione alla stessa.

C. Il 4 novembre 1994 i conduttori si rivolgevano al competente Ufficio di conciliazione di Minusio, il quale, il 10 gennaio 1995, statuiva confermando la validità della disdetta 20 giugno 1994.

Da cui la presente istanza ai sensi dell'art. 274f cpv. 1 CO, nella quale viene posta in risalto la nullità della disdetta per mancato uso del formulario ufficiale, viene chiesta la proroga del contratto per 6 anni e viene avanzata una pretesa per risarcimento (poi lasciata cadere in sede di conclusioni scritte).

La parte convenuta si oppone alle domande avversarie, rilevando come la disdetta sia da ritenere legittima, non riferendosi il contratto ad un "locale commerciale" e non tornando quindi applicabili gli artt. 266l e 266o CO riguardanti la necessità di notifica della stessa su modulo ufficiale. D'altro canto anche la richiesta subordinata di protrazione sarebbe - a detta del convenuto - ampiamente tardiva.

D. Delle ulteriori argomentazioni addotte dalle parti si dirà, per quanto rilevanti ai fini del giudizio, nei considerandi successivi.

In diritto:

1. Elemento centrale della presente vertenza appare essere quello relativo alla qualifica del fondo dato in locazione, part. n. X RFD di Locarno. Gli istanti sostengono trattarsi di un fondo commerciale; tesi, questa, contestata dal convenuto.

Le norme relative alla protezione della disdetta (art. 271 e segg. CO) si applicano unicamente in presenza di locazioni di locali d'abitazione e di locali commerciali. Con tale ultimo termine si intendono dei locali destinati all'esercizio di una professione, di un'impresa (uffici, magazzini, depositi) o di un'attività ideale (cfr. DTF 118 II 41; Lachat/Micheli, de nouveau droit du bail, ed. 1990, p. 58). "Locale" è ogni unità chiusa orizzontalmente - da pareti - e verticalmente - dal pavimento e dal soffitto/tetto - (cfr. Higi, Zürcher Kommentar, ab Vorb. zu Art. 253 - 274g CO, n. 87; ad Art. 253a -253b CO, n. 8 e segg.). Anche una costruzione mobiliare, quale una baracca o un container, può essere ritenuta un "locale" (v. Higi, op. cit. loc. cit., n. 22).

Fondamentalmente non costituiscono locali commerciali i posteggi ("Abstellplatz") e i depositi ("Lagerplatz") senza elementi costruttivi (cfr. Honsell/Vogt/Wiegand, Obligationenrecht I, ad art. 253b, n. 5). Sono peraltro esclusi dal concetto di "locali commerciali" i terreni non edificati (DTF 113 II 408 cons. 2a; 98 II 203, cons. 4).

2. Altro aspetto importante ai fini della qualifica è la pattuizione tra le parti (esplicita o tacita) circa l'uso dei locali a scopi commerciali (v. Higi, op. cit., ad art. 253a - 253b CO, n. 25, 18 e 19).

Orbene, nel caso concreto, il contratto di locazione indica effettivamente (cifra 1) l'utilizzo del fondo quale attività commerciale ("ordentlicher Ab - und Ausstellplatz für seiner Betrieb", v. doc. 1).

Era in altre parole anche al locatore sin dall'inizio chiaro che il mappale sarebbe stato adibito ad esposizione auto nell'ambito dell'azienda commerciale gestita dai conduttori. Prova ne è la circostanza che il convenuto autorizzava i locatari, secondo un'esplicita clausola contrattuale, a sistemare il particellare a loro spese, nel modo da essi ritenuto più consono all'uso (v. cifra 4 del contratto).

Il proprietario ha quindi accettato che sul fondo venisse esercitata un'attività commerciale vera e propria (compravendita di automobili d'occasione) e che vi fosse eretto lo stabile in legno ("chalet"), adibito ad uffici (v. verbale di sopralluogo), fatto salvo unicamente l'obbligo degli inquilini di riconsegnare il fondo libero da costruzioni al termine della locazione.

3. Va però rilevato che dagli atti non risulta che, al momento della sottoscrizione del contratto, sul mappale n. X di Locarno fossero ubicate delle costruzioni foss'anche solo mobiliari.

Da sola, l'affermazione (contestata da controparte) espressa dal signor B. nel corso del sopralluogo in relazione ai due container in metallo - nei quali invero neppure è dato sapere cosa sia contenuto - non è sufficiente ai fini della dimostrazione di alcunché. La documentazione fotografica in atti (doc. D) e la dichiarazione in interrogatorio formale del convenuto danno atto di un fondo locato senza costruzioni erette sul medesimo ("leerstehendes Grundstück in Riazzino", v. rogatoria IF convenuto, p. 3).

Nella fattispecie, quindi, se pure è incontestabile il genere di attività commerciale svolta dagli istanti sul mappale, è altresì evidente come manchi all'oggetto contrattuale l'ulteriore indispensabile caratteristica di "locale" (v. "Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, vol. 1, p. 2).

La presenza in origine dei due container metallici sul fondo (v. fotografie sopralluogo) non è stata dimostrata (possibile sarebbe stata la richiesta di escussione dei precedenti locatari) nè appare comunque essere stato sostenuto che in essi si svolgessero attività d'affari, apparendo i medesimi come due semplici box per autovetture.

Non può quindi dirsi che i container - ammessane la presenza sin dall'inizio - fossero delle costruzioni commerciali predominanti rispetto al terreno non edificato, tali da permettere di definire l'intero fondo siccome "locale commerciale" e il nudo terreno come accessorio (v. II CCA 21.10.1994 in re B c C).

Né in conduttori possono appellarsi alle norme a tutela dei locali commerciali per il semplice fatto di aver - pur con il consenso del locatore - eretto sul fondo la costruzione mobiliare rappresentata dallo chalet (cfr. in tal senso DTF 98 II 200 e segg.).

In altre parole, anche il requisito del "locale" ("Raumqualität") - oltre a quello dell'uso commerciale contrattuale pattuito -, deve sussistere già al momento della sottoscrizione del contratto ciò che non risulta in concreto.

4. Discende da quanto suesposto come l'istanza debba essere respinta e la disdetta inoltrata per lettera raccomandata il 20 giugno 1994 da Thomas R., con effetto al 31 dicembre 1994, riconosciuta siccome pienamente valida, non dovendo la stessa ossequiare la forma di cui all'art. 266l CO.

Evidentemente non può neppure entrare in discussione una protrazione del contratto, non essendo gli artt. 272 e segg. CO applicabili alla fattispecie.

Spese, tasse e ripetibili seguono la totale soccombenza degli istanti (art. 148 CPC).