GDL 3/46: Non è ammissibile contestare una riserva nel momento in cui il locatore la formula
Pretura del Distretto di Lugano in re A./M. del 26 settembre 1996

46.

Non è ammissibile contestare una riserva nel momento in cui il locatore la formula

Art. 270b CO

Il conduttore non può contestare una riserva nel momento in cui il locatore la formula, anche se questa ha per risultato una pigione abusiva. Egli la può contestare soltanto nel momento in cui il locatore la eserciterà mediante notifica di un aumento di pigione.

2. Giusta l'art. 269d CO il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. L'aumento dev'essere motivato e comunicato al conduttore su modulo ufficiale almeno 10 giorni prima dell'inizio del termine di preavviso. Se il locatore non volesse far valere tutti i motivi giustificanti l'aumento della pigione, dovrebbe menzionarlo espressamente sotto forma di riserva. Il montante dell'aumento riservato deve, giusta l'art. 18 OLAL, essere fissato in franchi o in percentuale (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1992, p. 255). Una riserva può essere fatto sia al momento della stipulazione del contratto sia al momento dell'avviso di un aumento della pigione (Rieder, Hypothekarzins und Vorbehalt, MP 1991, p.3).

Il conduttore non può contestare una riserva, anche se questa ha per risultato una pigione abusiva, in quanto l'art. 270b CO gli permette di contestare unicamente un aumento effettivo del canone (ciò che la riserva non è). La riserva ha infatti quale unico scopo di informare il conduttore che il locatore non ha esaurito tutti i motivi di aumento. Siccome l'art. 270b CO è di diritto imperativo, il conduttore non può rinunciare in anticipo a contestare un aumento che risulterà da una riserva. Egli non può quindi contestare una riserva al momento in cui quest'ultimo la fa valere per aumentare effettivamente la pigione. Le autorità competenti non possono di conseguenza esaminare una riserva prima che abbia avuto luogo l'aumento del canone che ne deriva (art. 18 OLAL) (UPSI, Droit Suisse du bail à loyer, 1992, p. 508). La dottrina citata ha trovato conferma anche dalla giurisprudenza del Tribunale federale, tra cui le sentenze 4C. 393/1994/kls del 7.8.1995 e X. SA/W., G. e G. del 9.3.1994; Droit du bail, n. 6, cifra 18, p. 21.

3. In esito a quanto suesposto, la contestazione sull'ammissibilità della accennata riserva non andava nemmeno portata davanti all'UC e la vertenza poteva semmai nascere unicamente in un caso di applicazione della stessa. L'istanza come tale è quindi da considerarsi inammissibile. Va tuttavia considerato che l'istante è stata senz'altro indotta ad adire la pretura dall'atteggiamento dell'UC che, con la sua proposta di stralcio della riserva e soprattutto con la conseguente comunicazione della facoltà di adire il giudice, le ha senz'altro fatto ritenere che il contenzioso nascesse già prima di un caso concreto di adeguamento del canone. Si tratta pertanto di un caso di applicazione dell'art. 148 cpv. 2 CPC (giusti motivi) che consente al giudice una diversa ripartizione delle spese e delle ripetibili rispetto al criterio meramente matematico del cpv. 1 della stessa norma. In concreto ben si giustifica di non prelevare tasse e spese e di non assegnare indennità.