GDL 3/44: Domanda di riduzione della pigione durante la locazione: eccezione liberatoria
del locatore
II Camera Civile del Tribunale di Appello in K./L. S.A. del 16 ottobre 1996
44.
Domanda di riduzione della pigione durante la locazione: eccezione liberatoria del locatore
Art. 270a CO
Quando il locatore è confrontato con una domanda di riduzione della pigione durante la locazione può eccepire, dimostrandolo, di conseguire un reddito insufficiente o comunque non sproporzionato anche se nei precedenti aumenti non ha posto alcuna riserva in merito.
Estratto dai considerandi:
In diritto:
1. Omissis
2. L'art. 270a cpv. 1 CO stabilisce che il conduttore può domandare la riduzione della pigione per la prossima scadenza contrattuale nel caso in cui il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a causa di una modificazione essenziale della basi di calcolo, in particolare una diminuzione dei costi.
In questo particolare momento congiunturale, la riduzione dei tassi ipotecari costituisce il caso più rilevante di "diminuzione dei costi" del locatore ai sensi della accennata norma.
3. Il citato articolo di legge è esplicito nel subordinare la possibilità di ottenere la riduzione della pigione a due condizioni cumulative: la diminuzione dei costi del locatore e il conseguente ottenimento di un reddito sproporzionato dal bene locato.
La precedente giurisprudenza di questa Camera, aderendo alla dottrina maggioritaria e alla giurisprudenza di altri cantoni, stabiliva che, all'atto pratico, una diminuzione dei costi del locatore intervenuta dopo l'ultimo adeguamento del canone dava diritto al conduttore di ottenere una diminuzione della pigione, a meno che il locatore avesse introdotto nel contratto o in un precedente modulo di notifica una valida riserva dalla quale risultasse che il reddito fornito dall'ente locato non era sufficiente, o che il canone non corrispondeva alle pigioni del quartiere (II CCA 9 giugno 1995 in re F./B., ribadita l'11 luglio 1995 in re B./G. e Iicc.).
4. Nella sentenza pubblicata in DTF 121 III 163 e segg., che comporta necessariamente la modifica dell'orientamento di questa Camera, il Tribunale federale dopo approfondita analisi della problematica alla luce dei legittimi interessi delle parti contrattuali e del principio dell'affidamento (cfr. in particolare il consid. 2d p. 165 - 168), si è chiaramente espresso in favore della diversa soluzione secondo cui il locatore, in caso di diminuzione dei costi, anche in assenza di un'esplicita riserva in tal senso può validamente eccepire alla richiesta di diminuzione della pigione il fatto che egli, pur considerata la diminuzione dei costi, trae dal bene locato un reddito insufficiente o comunque non sproporzionato.
5. Deve pertanto essere smentita l'affermazione dell'appellante (peraltro inesatta anche alla luce della precedente giurisprudenza), secondo cui sussisterebbe una sorta di automatismo, eruibile dal principio dell'affidamento, grazie al quale alla diminuzione dei tassi ipotecari seguirebbe necessariamente la riduzione della pigione nei termini previsti dall'art. 13 OLAL.
Siffatta soluzione, contrariamente all'opinione dell'istante, non discende in astratto dal principio dell'affidamento, avendo il Tribunale federale stabilito il contrario nella citata sentenza. Tanto meno tale soluzione può trovare sostegno nell'art. 13 OLAL, norma per sua natura subordinata all'art. 270a CO e avente unicamente funzione di quantificare - ma solo al verificarsi delle condizioni di cui all'art. 270a CO - l'effetto concreto sulla pigione di una diminuzione dei tassi ipotecari.
6. L'accertamento contenuto nel giudizio impugnato secondo cui la locatrice rifiutando la riduzione del canone non otterrebbe ancora un reddito sproporzionato dall'ente locato non è stata contestata dal ricorrente, eccezione fatta per apodittica, e perciò irrilevante affermazione del contrario (ricorso, p.5).
Rimane da esaminare se la soluzione alla quale è giunto il primo Giudice sia in qualche modo contraria al principio della buona fede in conseguenza delle peculiarità della concreta fattispecie.
6.1. L'istante ritiene di poter trarre diritto dal fatto che in occasione dell'ultimo adeguamento della pigione la convenuta ha tenuto conto della riduzione del tasso ipotecario senza sollevare eccezioni (doc. I).
Il rilievo non è pertinente: secondo la precedente giurisprudenza, in assenza di un'esplicita riserva, che in concreto non era stata formulata, la convenuta non poteva fare altro se non accordare all'istante la dovuta riduzione della pigione. Il fatto che ora, conformemente alla più recente giurisprudenza, la locatrice abbia eccepito il reddito insufficiente da lei tratto dall'immobile anche in assenza di un'esplicita riserva in tal senso, non costituisce altro che l'esercizio di un legittimo diritto, e non - in assenza di altri elementi qualificanti - un abuso del medesimo.
6.2. L'istante adduce inoltre il fatto che la convenuta gli avrebbe promesso una diminuzione per la prossima scadenza contrattuale qualora i tassi fossero nel frattempo rimasti al medesimo livello (doc. C).
Nemmeno in questo comportamento è tuttavia ravvisabile abuso di diritto, per l'evidente motivo che la promessa non riguarda il periodo contrattuale oggetto della lite, per il quale la convenuta non risulta aver assunto atteggiamenti atti a suscitare una fiducia del convenuto meritevole di protezione circa la rinuncia all'eccezione relativa all'insufficiente reddito tratto dall'immobile.
Ne deve conseguire la reiezione del gravame.