GDL 3/39: Tempestività della notifica di difetti al conduttore / modalità di calcolo del risarcimento
II Camera Civile del Tribunale di Appello in F./P. e C. del 30 gennaio 1997

39.

Tempestività della notifica di difetti al conduttore / modalità di calcolo del risarcimento

Art. 267 CO

Il locatore deve notificare immediatamente al conduttore i danni per i quali lo ritiene responsabile, sotto pena di perenzione della sua pretesa.

La legge non prescrive che la verifica dello stato dell'appartamento venga effettuata in contraddittorio o convocando il conduttore.

Il verbale di constatazione allestito dal perito comunale degli immobili gode di un'accresciuta forza probatoria ai sensi dell'art. 9 CC, la quale può tuttavia essere confutata mediante prove, non soggiacenti ad alcuna forma speciale, dell'inesattezza del suo contenuto.

Il conduttore deve risarcire al locatore soltanto i danni eccedenti la normale usura. Nel caso di sostituzione di installazioni si dovrà tenere conto della loro durata di vita media, mentre nel caso di riparazione, il conduttore dovrà assumersene l'intero costo, a meno che il costo della relativa sostituzione risulti inferiore: in tal caso, egli dovrà assumere unicamente il minor valore.

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A. Dal 1° novembre 1992, in forza di tre contratti, Ivano P. e Pier Eugenio C. conducevano in locazione due appartamenti al 1° ed al 2° piano nonché il ristorante / bar nello stabile F. denominato L. a Cadenazzo, di proprietà di Danilo F. (doc. A e O): in base agli accordi, gli appartamenti erano locati a tempo indeterminato dietro corresponsione per ciascuno di essi di una pigione mensile di Fr. 1'600.-- a cui andavano aggiunti Fr. 100.-- quale acconto per spese accessorie (doc. A).

Con scritto 5 giugno 1994 i conduttori hanno disdetto i contratti relativi agli appartamenti per il 31 ottobre 1994 (doc. C).

B. Al sopralluogo per la riconsegna dell'ente locato, indetto per il 31 ottobre 1994 alle ore 11.00, i conduttori non si sono presentati. Il perito comunale, pur convocato per l'occasione, ha tuttavia accertato la presenza in entrambi gli appartamenti di numerosi danni e difetti, che il locatore ha in seguito prontamente comunicato alla controparte con la richiesta di una loro tempestiva eliminazione: il tutto, senza alcun risultato.

C. Dopo aver adito l'Ufficio di conciliazione, che si è tuttavia limitato a prendere atto dell'impossibilità di un'intesa tra le parti (doc. S), Danilo F. con istanza 20 giugno 1995 ha chiesto la condanna dei conduttori al pagamento in solido di Fr. 53'239.15 oltre interessi, il rigetto in via n. X definitiva per tale importo delle opposizioni interposte ai PE n. X - 01/02 dell'UEF di Locarno (doc. I), nonché lo sblocco a suo favore dei due depositi di garanzia di Fr. 1'000.-- ciascuno.

L'istante postula in sostanza la rifusione delle spese da lui assunte per la riparazione dei danni (Fr. 33'548.85), il versamento di 4 rispettivamente 3 mensilità per l'impossibilità di rilocare immediatamente gli appartamenti al 1° ed al 2° piano a seguito degli interventi di riparazione (Fr. 11'200.--), il pagamento delle spese accessorie dovute per gli appartamenti, nella misura in cui non erano coperte dagli accordi (Fr. 3'099.65), come pure di quelle relative al ristorante bar (Fr. 5'120.65) ed infine il risarcimento del costo dell'intervento del perito comunale (Fr. 270.--).

D. Nel corso dell'udienza di discussione del 4 settembre 1995 i convenuti hanno contestato l'istanza, postulandone l'integrale reiezione.

Dopo aver contestato l'ammontare dei danni e la necessità degli interventi effettuati dalla controparte, essi affermano di aver iniziato tempestivamente i lavori di sistemazione e di pulizia: ad un certo momento gli operai incaricati di eseguire tali interventi trovarono però chiusa la porta d'accesso allo stabile, per cui non poterono portare a termine la totalità delle opere previste.

Quanto alle spese accessorie, le stesse non erano state solute per il semplice fatto che le relative pezze giustificative non erano state messe a loro disposizione, poiché inoltre erano stati fatturati costi che non rientravano nel concetto legale di spese accessorie e infine in quanto la chiave di riparto applicata era del tutto arbitraria. La pretesa per mancata locazione, oltre che infondata, sarebbe infine addirittura temeraria.

E. In replica e in duplica, come pure in sede conclusionale le parti si sono sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti allegazioni ed impugnative, contestando quelle di controparte. In quest'ultima sede i convenuti hanno dichiarato di riconoscere a loro carico la somma di Fr. 1'720.-- relativa ai lavori di pulizia negli appartamenti, pur osservando che tale posizione era coperta dai depositi di garanzia.

F. Con sentenza 13 settembre 1996 il Segretario Assessore, in parziale accoglimento dell'istanza, ha liberato a favore dell'istante le due garanzie di Fr. 1'000.-- relative agli appartamenti di Fr. 35'190.60 oltre interessi, somma per cui sono state rigettate in via definitiva le opposizioni interposte ai precetti esecutivi.

Il giudice di prime cure ha innanzitutto respinto la pretesa per spese accessorie, rilevando da un lato che non erano state versate agli atti tutte le pezze giustificative e dall'altro che non risultava con chiarezza quale fosse la chiave di riparto per la loro imposizione. Quanto ai danni riscontrati negli appartamenti, egli ha in primo luogo escluso che la loro mancata riparazione potesse essere ascrivibile al locatore, essendo stato provato che, se anche la porta principale dell'edificio era chiusa, quella sul retro era comunque sempre aperta; l'esistenza dei danni, accertata dal perito comunale - il cui referto aveva piena forza probatoria, anche se non allestito in presenza dei conduttori - non poteva inoltre essere messa seriamente in dubbio: gli stessi sono perciò stati quantificati in Fr. 24'390.60 e meglio Fr. 533.80 per gli interventi nei bagni, Fr. 1'200.-- per spese da elettricista relative all'impianto citofono ed alla cucina, Fr. 6'164.-- per la sostituzione di porte e stipidi, Fr. 11'972.80 per la sostituzione delle cucine, Fr. 400.-- per la riverniciatura dei radiatori, Fr. 2'400.-- per il ripristino dei parquet, Fr. 1'720.-- per spese di pulizia; il risarcimento della spesa per il perito comunale è stato pure ammesso. Per il mancato incasso delle pigioni a seguito della necessità di ripristinare i locali, il Segretario Assessore ha invece riconosciuto a favore dell'istante un'indennità pari a 2 mensilità per ogni appartamento.

Di qui il riconoscimento di un credito complessivo a favore dell'istante di Fr. 37'190.60, somma che i convenuti sono stati condannati a versare in solido, con la deduzione di Fr. 2'000.-- corrispondenti ai due depositi di garanzia che sono stati nel contempo liberati a favore del locatore.

G. Con appello 27 settembre 1996 i convenuti chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso che l'istanza sia accolta limitatamente a Fr. 253.80 oltre interessi, protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado.

Gli appellanti hanno preliminarmente contestato e comunque relativizzato il valore probatorio del referto di constatazione dei danni allestito dal perito comunale, e ciò per l'incompetenza professionale del perito stesso e per il fatto che il verbale du allestito in loro assenza; da tale scritto non si evinceva comunque con certezza l'esistenza e meno di difetti, né tanto meno la necessità di eseguire tutti gli interventi che sono stati posti in atto: l'istante avrebbe in pratica voluto approfittare della particolare situazione per addebitare ai conduttori tutta una serie di spese, che vengono contestate in dettaglio. Controparte non aveva inoltre minimamente provato che i locali avrebbero potuto essere locati a terze persone e che ciò non fu possibile per la necessità di eseguire i lavori di ripristino: il riconoscimento di un indennizzo per mancata locazione durante 2 mesi per entrambi gli appartamenti, oltretutto eccessivo, è perciò contestato, non senza far rilevare che il giudice aveva in ogni caso commesso una svista manifesta riconoscendo all'istante due volte la somma di Fr. 6'400.-- a questo titolo. In conclusione, gli appellanti riconoscono come dovuta unicamente la somma di Fr. 533.80 relativa alle riparazione nei bagni, accanto a quella di Fr. 1'720.-- per spese di pulizia già ammessa in sede conclusionale: da qui, il loro obbligo a rifondere alla controparte, dedotti i depositi di garanzia, Fr. 253.80.

Con decreto 1° ottobre 1996 il presidente di questa Camera ha concesso al gravame l'effetto sospensivo richiesto.

H. Con osservazioni ed appello adesivo 4 novembre 1996 l'istante postula che in riforma della sentenza pretorile l'istanza sia accolta per Fr. 44'070.90 oltre interessi, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.

A suo dire, il giudizio pretorile che accertava in Fr. 24'390.60 i danni da risarcire dai conduttori era senz'altro corretto; il giudice di prime cure aveva tuttavia omesso di conteggiare - e di tale svista si chiedeva perciò la correzione - l'importo di Fr. 270.-- per l'intervento del perito comunale, che pure egli aveva ammesso nei suoi considerandi; inoltre, avendo parte istante chiaramente dimostrato che gli appartamenti erano rimasti vuoti per 3 rispettivamente 4 mesi, ben si giustifica riconoscere (come postulato con l'istanza) Fr. 11'200.-- per pigioni non incassate; anche le spese accessorie di complessivi Fr. 8'210.30 dovevano infine essere riconosciute: controparte non aveva infatti mai contestato in precedenza il sistema di riparto applicato, che in effetti variava di continuo a dipendenza dei lavori di ristrutturazione dello stabile locato.

I. Delle osservazioni 2 dicembre 1996 della parte convenuta con cui si postula la reiezione dell'appello adesivo protestando spese e ripetibili si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

In diritto:

1. Omissis

2. Secondo l'art. 267 cpv. 1 CO il conduttore alla fine della locazione deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto: egli non risponde perciò dell'eventuale deterioramento e del consumo derivante dall'uso della cosa secondo contratto ed è invece responsabile per i danni arrecati intenzionalmente o per negligenza, oppure derivati dall'uso improprio dell'ente locato (Higi, Commentario zurighese, n. 79 e 85 e segg. ad art. 167 CO).

2.1. In questa sede gli appellanti non affermano più che la chiusura della porta principale dello stabile L. abbia impedito loro di concludere i lavori di ripristino, essi si limitano per contro ad affermare che la circostanza assumerebbe comunque una certa rilevanza, in quanto avrebbe reso impossibile la loro presenza alla riconsegna dei locali, il che comportava una diminuita forza probatoria del verbale di cui al doc., G.

La censura non può essere accolta.

Innanzitutto l'istruttoria ha chiaramente provato che lo stabile in questione aveva 2 entrate e che quella sul retro era sempre aperta e perciò liberamente accessibile (testi F., M., M.) nondimeno, per quanto riguarda l'accesso principale, si è effettivamente appurato che verso fine ottobre 1994 la porta, inizialmente sempre aperta venne in seguito munita di una serratura nuova (teste M.): in un paio di occasioni gli operai incaricati dai convenuti la trovarono chiusa, ma riuscirono comunque ad entrare chiedendo le chiavi ad un dipendente della ditta F. (testi M., I.); solo in una circostanza, e meglio la sera del 26 ottobre, allorché il pittore voleva mostrare al signor C. i suoi interventi, non fu possibile accedere agli appartamenti (doc. E e 3, teste M). Ora, a parte il fatto che l'accesso secondario - come detto - era comunque sempre aperto (ciò che non poteva ragionevolmente essere ignorato dai conduttori) e che la circostanza circa la chiusura della porta principale quella sera è stata contestata dalla controparte - che ha portato a comprova di ciò la testimonianza del teste M. - non vi è chi non veda come tale episodio non possa in buona fede avere indotto i convenuti a non presentarsi alla riconsegna dell'ente locato prevista per il giorno 31: da un lato essi non potevano infatti concludere che anche il 31 ottobre la stessa porta sarebbe stata chiusa, né dall'altra potevano ritenere (e in effetti non lo affermano più in questa sede) che, agendo in tal modo, l'istante avesse rinunciato ad una formale riconsegna e con ciò ai suoi diritti in merito ad eventuali danni.

2.2. Gli appellanti contestano con altre e diverse argomentazioni il valore probatorio del verbale di constatazione dei danni allestito dal perito comunale (doc. G).

Innanzitutto il fatto che dall'elenco telefonico non risulti la qualifica professionale del perito comunale Orazio B., per altro neppure richiesta dalla legge, non è certamente circostanza tale da mettere in dubbio le sue constatazioni. In merito alla censura secondo cui sarebbe stato violato il loro diritto ad essere sentiti, va osservato che essi erano stati regolarmente convocati a quella riunione, anche se poi non hanno ritenuto di presentarsi; del resto, la legge non prescrive espressamente che l'esame dello stato dell'ente locato debba avvenire in contraddittorio o ancora convocando il conduttore (Lachat/Micheli, op. cit., p. 354; Higi, op. cit., n. 24 ad art. 267 a CO), bastando per contro che allo stesso vi provveda il solo locatore e che questi successivamente ne dia immediatamente avviso alla controparte (Lachat/Micheli, op. cit. ibidem), ciò che nella fattispecie è regolarmente avvenuto.

Il verbale di constatazione dei danni del perito comunale assume, in quanto emana da un'autorità cantonale competente, una notevole forza probatoria giusta l'art. 9 CC (SVIT, op. cit. n. 39 ad art. 267-267a CO; Higi, op. cit. n. 121 ad art 267 CO e n. 18 ad art. 267a CO), la quale può tuttavia essere confutata nel caso sia dimostrata l'inesattezza del suo contenuto, prova che non è soggetta ad alcuna forma speciale (art. 9 CC; II CCA 22 novembre 1994 in re U./B.): l'immediata contestazione da parte dei convenuti, concretizzata nel doc. 8, appare quindi di principio assolutamente legittima (Lachat/Micheli, op. cit., p. 355), anche se poi, nel caso concreto - stante la genericità della contestazione stessa - non è stata da mettere in dubbio quanto stabilito nel verbale.

2.3 Premessa la sostanziale validità del rapporto di constatazione dei danni (doc. G), si tratta di esaminare se tutti i danni fatturati o per i quali è stato allestito un preventivo da parte dell'istante debbano effettivamente essere risarciti dai convenuti, che erano entrati - va ricordato - in prima locazione e dopo aver accertato che gli appartamenti erano in perfetto stato (doc. B).

A questo proposito, va precisato che di regola il conduttore non è tenuto a risarcire gli interventi che rimettono a nuovo l'ente locato, ma deve alla controparte solo quelli che le permettono di ricostruire uno stato conforme al contratto (cioè tenendo conto della normale usura), di modo che in sostanza egli dovrà risarcire solo i danni che eccedono la normale usura: così, nel caso di una sostituzione totale, si imporrà di tenere conto della durata di vita dell'installazione sostituita; in caso di semplice riparazione, la stessa andrà per contro interamente a carico del conduttore, a meno che i costi di sostituzione totale dell'apparecchio non risultino inferiore; in presenza di piccoli difetti estetici, la cui riparazione comporterebbe una spesa eccessiva o sproporzionata, si giustifica invece mettere a carico del locatario unicamente il minor valore causato (SVIT, op. cit., n. 101 e segg. ad art. 267 CO; SJ 1996 p. 322 con rif.).

Fattura C. (doc. M1)

Gli appellanti ammettono in questa sede il loro obbligo a versare Fr. 533.80 per le sostituzioni di accessori mancanti nei due bagni: la somma è perciò senz'altro dovuta.

Fattura elettricità B. S.A. (doc. M2)

Per riparazioni e sostituzioni di parti di impianti, e meglio lampada scale, impianti citofono, smontaggio forno, smontaggio cucina e riscaldamento bagno (con i relativi pezzi di ricambio), erano stati fatturati Fr. 1'728.--. Il Segretario Assessore, ritenuto che nel verbale nulla si diceva in merito al riscaldamento, mentre la rottura della lampada della scale non poteva essere imputata ai conduttori in quanto la stessa si trovava nei vani comuni, ha accolta la posizione limitatamente a Fr. 1'200.--.

La somma viene qui confermata, l'unica censura sollevata dagli appellanti - la cui ricevibilità appare oltretutto quantomai dubbia, trattandosi di un fatto nuovo sollevato per la prima volta in sede di appello (art. 321. cpv. 1 lett. b CPC) - secondo cui sarebbe stato revisionato l'intero impianto citofonico e non solo l'apparecchio degli appellanti, non essendo stata minimamente provata la circostanza non può infatti essere ritenuta dimostrata, senza altri riscontri probatori, dalla semplice formulazione nella fattura "impianto citofoni" piuttosto che "impianto citofono"; chiaro comunque che il citofono andasse riparato a spese dei conduttori, risultando dal verbale di constatazione che l'apparecchio in questione non si trovava nei vani comuni, bensì nell'atrio, cioè all'interno dell'appartamento.

Fattura ditta F. n. 100.802 (doc. M3)

La fattura ha per oggetto la sostituzione di 3 porte e del cilindro della porta d'entrata di entrambi gli appartamenti, che il Segretario assessore ha integralmente riconosciuto, caricando ai convenuti Fr. 6'164.--.

Contrariamente a quanto ritenuto dagli appellanti, la necessità di sostituire ante e stipiti risulta chiaramente dal verbale, come pure dalla documentazione fotografica (doc. T). Atteso però che tra le porte sostituite vi erano anche le 2 porte d'entrata che l'istruttoria ha tuttavia provato essere state danneggiate dal tentativo di effrazione da parte di sconosciuti (teste M.) - fatto che non è evidentemente imputabile ai conduttori (SVIT, op. cit. n. 32 e 34 ad art. 267-267a CO; Lachat/Micheli, op. cit. p. 355; Higi, op. cit. n. 83 ad art. 267 CO) - ben si giustifica ridurre in via equitativa il risarcimento a Fr. 4'400.--.

Fattura ditta F. n. 100.799 (doc. M4)

Per le riparazioni e sostituzioni delle 2 cucine l'istante ha allegato una fattura di complessivi Fr. 15'531.60, mentre il giudice di prime cure gli ha riconosciuto, dedotto il costo per le finestre in PVC (il cui danno non era stato constatato) e tenuto conto della parziale usura degli apparecchi sostituiti, Fr. 11'972.80. Gli appellanti contestano la necessità di queste sostituzioni ed i loro costi.

- 1° piano

Nel verbale di constatazione, in merito ai danni nella cucina dell'appartamento al 1° piano, si dice che "la combinazione di apparecchi elettrodomestici è in uno stato deplorevole. Lavastoviglie rotta, piano lavoro molto rovinato, cappa aspirazione rotta, antine porte gonfiate, forno elettrico completamente inservibile" (doc. G. p. 2); la documentazione fotografica versata agli atti (non è dato a sapere se riferita a questo o all'altro appartamento) attesta che il piano di lavoro era bruciacchiato a destra e a sinistra del lavello, che vi erano 2 autoadesivi sul frigo, che un paio di antine erano parzialmente scollate o scheggiate (cfr. 6 fotografie, doc. T); le testimonianze confermano a loro volta lo stato di degrado della cucina (la signora F. ricorda di aver notato incrostazioni di residui alimentari e di non essere riuscita a pulire il forno; il signor M. ha notato che il piano di lavoro era scalfitto e bruciacchiato, mentre il signor P. attesa l'esistenza di incrostazioni in cucina e di rigonfiamenti dovuti all'umidità).

A giudizio di questa Camera, la situazione così descritta permette di riconoscere un risarcimento solo per le spese di sostituzione del piano lavoro Fr. 676.50), per le porte e cerniere della lavastoviglie (Fr. 220.--), per la cappa di aspirazione (Fr. 120.--), per la cucina elettrica (Fr. 950.--) e parzialmente per le antine (in via equitativa, un minor valore di Fr. 200.--), nonché un contributo di Fr. 300.-- (pari a circa 5 ore lavorative) per lavoro e Fr. 50.-- per spese di deposito in discarica.

- 2° piano

Mentre della documentazione fotografica e delle testimonianze già si è detto, dal verbale si evince che "il piano di lavoro della combinazione di apparecchi elettrodomestici è seriamente danneggiato in più punti, le portine degli armadi sono gonfiate e presentano spigolature rotte. Il filtro della cappa di aspirazione risulta mancante, la lavastoviglie è utilizzabile (porta rotta). Visto lo stato generale della combinazione è da ritenere la probabilità di una sostituzione (doc. G p.1).

Appare perciò giustificato riconoscere in questo caso le spese per la sostituzione del piano di lavoro (Fr. 676.50), per il filtro della cappa di aspirazione (Fr. 50.--), per le cerniere della lavastoviglie (Fr. 100.--) e parzialmente per le antine rovinate da spigolature e gonfiature (in via equitativa, un minor valore di Fr. 300.--), nonché un contributo di Fr. 300.-- per lavoro e Fr. 50.-- per spese di discarica.

Complessivamente, per i due appartamenti, aggiunta l'IVA (6,5%) e tenuto conto di un'usura del 20% circa - la durata di vita degli apparecchi di cucina, qui sostituiti dopo due anni, essendo mediamente di 10 anni (cfr. SVIT, op. cit., n. 27 ad art. 267-267a CO; Lachat/Micheli, op. cit. p. 358) - si deve concludere per il riconoscimento di Fr. 3'402.05.

Preventivo ditta I. (doc. M6)

Per il ritinteggio dei radiatori (cfr. doc. T), posizione per altro regolarmente prevista nel verbale, il Segretario Assessore ha riconosciuto a carico dei convenuti Fr. 400.--. La tesi degli appellanti che, in assenza di una fattura vera e propria non ritengono vi sia ancora un danno risarcibile alla controparte, non può essere accolta, tanto più che essi nemmeno hanno ritenuto di contestare gli importi concretamente esposti: è infatti chiaro che essendo stata accertata la necessità di eseguire la riverniciatura dei radiatori - in quanto l'usura era risultata superiore ad un normale uso secondo contratto - è stato con ciò accertato che il locatore era impoverito ed è stato così danneggiato, indipendentemente dal fatto se la relativa riparazione non fosse stata effettuata per la volontà del locatore di ristrutturare l'immobile: in tal caso infatti egli non risulterebbe assolutamente danneggiato, dovendo comunque sostituire il tutto.

Preventivo ditta B. (doc. M7)

Per il ripristino dei parquet nei due appartamenti, il Segretario Assessore, tenuto conto dell'usura di 2 anni, ha riconosciuto la somma di Fr. 2'400.--.

Mentre la necessità dell'intervento - contrariamente a quanto ritenuto dagli appellanti - è chiaramente provata dal verbale di constatazione dei danni, non vi è motivo per non riconoscere il risarcimento di Fr. 2'400.--, anche se agli atti vi è solo un preventivo di costo e non una fattura: al proposito, valgono le considerazioni esposte in merito al preventivo della ditta I..

Spese di pulizia

La posizione di Fr. 1'720.-- è pacifica, essendo stata riconosciuta dagli appaltanti già in sede conclusionale.