GDL 3/38: Il conduttore non risponde per la normale usura / esigenze legate alla contestazione di difetti imputabili al conduttore
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re. B. e IIcc/C. del 18 settembre 1997

38.

Il conduttore non risponde per la normale usura / esigenze legate alla contestazione di difetti imputabili al conduttore

Art. 267a CO

Il conduttore non è tenuto ad indennizzare il locatore per la normale usura dell'ente locato, la stessa essendo già compensata dalla pigione.

Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e dare tempestivo avviso al conduttore dei difetti per il quale egli è tenuto a rispondere.

La notifica deve essere sostanziata, indicando dettagliatamente i difetti che vengono imputati al conduttore. Un verbale di constatazione dei difetti, pur se sottoscritto dall'inquilino, che si limita ad indicare le condizioni dell'appartamento senza precisare quali difetti vengono imputati al conduttore, non ossequia i requisiti di una valida notifica dei difetti ai sensi di legge.

Estratto dai considerandi:

1. Giusta l'art. 257f cpv. 1 CO, il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. Egli deve in particolare evitare di danneggiarla inutilmente (SVIT, Schweizerisches Mietrecht, ad art. 257f CO, n. 19). La violazione di tale dovere conduce all'obbligo di risarcimento degli eventuali danni (SVIT, op. cit., ad art. 257f CO, n. 30).

Alla fine del rapporto contrattuale, il conduttore risponde dell'usura e dei cambiamenti che risultino da un uso non conforme al contratto o poco diligente (SVIT, op. cit., ad art. 267 267a CO, n. 22). Egli non è tenuto ad indennizzare il locatore per l'usura normale della cosa, che è già compensata dalla pigione (Lachat/Micheli , Le nouveau droit du bail, p. 357).

L'onere della prova dell'esistenza di un difetto eccedente l'usura normale e del danno da esso derivante incombe al locatore (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 267 CO, n. 119).

Il conduttore può peraltro liberarsi dalla responsabilità, sulla base dell'art. 97 CO, provando che nessuna colpa gli è imputabile (Higi, op. cit., ad art. 267, n. 97; SVIT, op. cit. ad art. 267 - 267 a, n. 34).

Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre dei difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (art. 267a cpv. 1 CO; Guhl/Merz/Koller, Das Schweiz. Obligationenrecht, p. 417 e segg.). Diversamente, questi è liberato dalla sua responsabilità salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica (art. 267a cpv. 2 CO).

2. La notifica dei difetti (cosiddetta "Mängelrüge") deve essere sostanziata. In altre parola, il locatore ha il compito di elencare in essa, singolarmente e in modo distinto, di quali difetti egli ritenga che l'inquilino debba rispondere nei suoi confronti. La semplice elencazione di difetti, dalla quale non si possa - per una ragionevole controparte - desumere la reale volontà del proprietario di ritenere responsabile il conduttore, non costituisce una sufficiente notifica (v. Higi, op. cit., ad art. 267a CO, n. 26).

D'altro canto un verbale di constatazione dei difetti, pur se sottoscritto dall'inquilino (come però non è stato il caso in concreto), in cui vengono indicate le condizioni dell'appartamento senza precisazione circa quali difetti siano, a mente del locatore, da ascrivere al conduttore, non adempie i requisiti per una notifica conforme ai sensi dell'art. 267a CO (v. Higi, op. cit., loc. cit., n. 29)¹⁾.

3. Nella fattispecie, al di là dell'allestimento dell'elenco dei difetti da parte dell'arch. M., nel verbale stesso del 29 ottobre 1996 e successivamente non traspare che le qui istanti abbiano notificato all'inquilino (prima dell'avvio della procedura conciliativa nel gennaio 1997 - e quindi tardivamente - Higi, op. cit., loc. cit., n. 33) la loro intenzione specifica di ritenerlo responsabile dei difetti riscontrati.

Del resto il perito comunale, sentito quale teste, ha rilevato come nel suo verbale sia riportata una semplice "constatazione di eventuali danni e lo stato dell'appartamento". Egli ribadisce peraltro di essersi "limitato alle constatazioni e non alla ricerca della cause dei danni" (v. verbali, teste M., p. 12).

Che nel rapporto doc. D sia contenuta una semplice distinta è provato anche dal fatto che non di tutte le difettosità elencate gli istanti hanno poi reso responsabile l'inquilino, tralasciando ad esempio di chiedere un risarcimento per la pulizia delle tapparelle o per la riparazione della "parte alta dell'armadio fisso dell'atrio d'entrata".

Verificandosi, per il caso di mancata tempestiva notifica dei difetti, un effetto di perenzione dei diritti del locatore, l'ossequio del termine e delle esigenze di contenuto della notifica stessa va rilevato d'ufficio dal giudice.

Visto come le istanti non abbiano fatto fronte al loro onere probatorio in relazione alla tempestività e alla completezza della notifica (DTF 107 II 176; Higi, op. cit., loc. cit., n. 37), l'istanza deve essere respinta, senza la necessità di esaminarla ulteriormente nel suo fondamento (v. Higi, op. cit., loc. cit., n. 38).