GDL 3/37: Validità di un accordo sul risarcimento
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re G./W. del 27 aprile 1995

37.

Validità di un accordo sul risarcimento

Art. 267 cpv. 2 CO

Il conduttore può, allo spirare del contratto, in piena conoscenza della situazione di fatto, pattuire con il locatore, anche per atti concludenti, un accordo di liquidazione dei danni sorti.

Estratto dai considerandi:

2. Nel caso concreto non vi è invero controversia sul fatto che determinati danni sono stati riscontrati nell'immobile locato. Danni, notificati tempestivamente dal locatore, per i quali gli eredi dell'inquilina N. debbono rispondere (v. Tercier, Les contrats spéciaux, n. 1871 e segg.; art. 560 CCS), non trattandosi di difetti dovuti al caso o ad usura normale dell'oggetto.

Punto di discussione è invece quello a sapere se i convenuti abbiano la facoltà di opporsi al pagamento dell'importo vantato di Fr. 4'500.-- (in quanto tale non contestato, v. risposta, verbale p. 4, ad. 3 e p. 5 ad. 3), subordinato il versamento alla condizione della prova da parte dei locatori che i lavori di ripristino siano in effetti stati eseguiti.

Secondo Paul e Ingrid W. la disquisizione ruoterebbe attorno alla differenza fra il concetto di danno e quello di costo di ripristino.

A mente di questo Giudice la questione può in verità rimanere aperta, dovendosi per un altro motivo accogliere l'istanza.

In base all'art. 267 cpv. 2 CO, sono nulle le stipulazioni che obbligano anticipatamente il conduttore a pagare, alla fine della locazione, un'indennità che non sia destinata soltanto a garantire la copertura del danno eventuale (v. anche DTF 105 II 36; 107 II 256). Ciò non impedisce però al locatario , allo spirare del contratto e in piena conoscenza della situazione di fatto, di pattuire con il locatore - foss'anche per atti concludenti - un accordo bonale di liquidazione dei danni sorti (cfr. SVIT, op. cit., ad art. 267 - 267a CO, n. 37 e 40, Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, ed. 1990, pag. 357, n. 4.6; p. 360, n. 5.2; Honsell/Vogt/Wiegand, Obligationenrecht I, ad art. 267, n. 7).

3. Orbene, non può esservi ragionevole dubbio che in realtà, nella fattispecie, fra le parti - già in sede di sopralluogo del 24 gennaio 1994 - se in tutto e per tutto stato stipulato tramite concorde scambio di reciproca volontà (art. 1 CO), con tale accordo di liquidazione a saldo. Né i convenuti adducono - ma neanche potrebbero farlo ( v. art. 25 cpv. 1 CO) - un eventuale errore essenziale nell'ambito della pattuizione dell'importo del danno.

La circostanza di aver fatto intervenire - congiuntamente - il perito comunale arch. R. e di avergli conferito il mandato di accertamento e quantificazione dei danni (pagando i convenuti il relativo onorario, doc. 2), lascia trasparire la volontà di riconoscerne l'operato in relazione alla fissazione della somma risarcitoria (cfr. Mosca, Il nuovo diritto di locazione, p. 124; art. 41 LALoc).

Il referto peritale, confermato in sede di escussione testimoniale e parimenti dal teste avv. D., riporta la frase, di per sé inequivocabile nel suo tenore letterale: "Fr. 4'500.-- totale danni a carico dell'inquilino".

Il teste R. ha confermato (v. verbali, p. 12): " Mi ricordo che le parti presenti (signori G., avv. D. e avv. A.) mi domandarono anche una quantificazione [dei danni, N.d.R.]";

"Con la frase " totale danni a carico dell'inquilino" intendevano che i danni presenti fossero a carico, per l'appunto, del locatario. In questo caso da parte mia il concetto di danno era parificabile al concetto di costi necessari per la riparazione";

"Posso affermare che da quanto mi sembra, in quell'occasione, fosse altresì chiaro fra i presenti che la cifra indicata di Fr. 4'500.-- corrispondesse al danno riscontrato il quale - in questo caso -.era pari ai costi di ripristino".

Il teste avv. D. ha parimenti confermato (v. verbali p. 14):

"Per quanto ricordo l'importo di Fr. 4'500.-- indicato nel doc. D fu il risultato di per sé di un accordo fra le parti. Si trattava di stabilire quale fosse l'importo da rifondere per i danni riscontrati nell'appartamento".

4. Che fra le parti fosse evidente ed assodato che quello indicato dal perito dovesse essere l'importo forfetario a saldo da versare dai conduttori ai locatori, risulta altresì confermato dalla circostanza secondo la quale alla sollecitazione di pagamento 27 gennaio 1994 dei coniugi G. (doc. F) - senza far cenno alcuno alla condizione della presentazione delle prove dell'avvenuto ripristino (fatture) ai fini del versamento dell'importo, limitandosi a disquisire in relazione ai conteggi per spese accessorie.

Unicamente in sede di procedura giudiziaria è stata sollevata la problematica della differenziazione fra i concetti di danno e costo di ripristino ed è stato subordinato il pagamento alla produzione delle fatture degli artigiani coinvolti nei lavori.

L'aver scelto comunemente il metodo della fissazione di un importo equitativo di liquidazione (ai sensi dell'art. 267 cpv. 2 CO "e contrario") implica che lo stesso deve essere versato dai convenuti indipendentemente dalla produzione di fatture o dalla prova dell'effettuazione dei lavori. La richiesta dei convenuti sarebbe stata tutelabile soltanto nel caso di mancanza di un accordo bonale; in siffatta evenienza la produzione delle fatture avrebbe costituito il necessario elemento di quantificazione del danno.