GDL 3/36: Inammissibilità di una penale in caso rescissione anticipata di un contratto locativo
Pretura del Distretto di Lugano in re A./R. e R. dell' 8 febbraio 1996

36.

Inammissibilità di una penale in caso rescissione anticipata di un contratto locativo

Art. 267 CO

La norma è di natura imperativa e vieta che il contratto locativo renda più difficile l'esercizio del diritto alla restituzione anticipata, mettendo a carico del conduttore costi eccedenti i danni subiti dal locatore o stabilendo indennità a favore del locatore.

Estratto dai considerandi:

5. Le parti hanno espressamente previsto nel contratto di locazione sottoscritto il 3 giugno 1987, una specifica clausola contrattuale (doc. C, art. 13 cpv. 3), in virtù della quale, secondo la sua stessa lettura, il conduttore ha l'obbligo di versare al proprietario l'importo di Fr. 10'000.-- quale risarcimento, nell'ipotesi della cessione del Ristorante entro i primi 5 (cinque) anni (vale a dire prima del 29 dicembre 1992).

Soffermandosi alla lettera del contratto, la clausola in esame parrebbe contemplare unicamente l'ipotesi della cessione, senza includere dunque la possibilità per le convenute di richiedere il versamento dell'importo di Fr. 10'000.-- anche nell'eventualità della conclusione di uno nuovo, come nel caso in esame. Tuttavia dall'istruttoria di causa è emerso che la pattuizione di cui alla suddetta clausola è da intendere non solo nel caso di cessione bensì anche in caso di rescissione del contratto di locazione o cessione dell'inventario del bar (cfr. audizione testimoniale 23.11.1995 avv. Q.:"... per quanto concerne l'importo di Fr. 10'000.-- ricordo bene che si trattava di una penale indicativa nel contratto che scattava in caso di rescissione del contratto o cessione dello stesso o dell'inventario del bar").

Tracciato il campo di applicazione della clausola, occorre ora verificare la validità, in particolare se la stessa non violi una norma di diritto federale.

Fra le disposizione del nuovo diritto della locazione, giustamente applicabili per le considerazioni testé esposte, in specie, l'art. 267 CO, che regola il caso della restituzione della cosa, al suo cpv. 2 sancisce la nullità delle stipulazioni che obbligano anticipatamente il conduttore a pagare, alla fine della locazione, un'indennità che non sia destinata soltanto a garantire la copertura di un danno eventuale.

L'art. 267 cpv. 2 CO è una norma imperativa, interamente sottratta alla volontà delle parti e le convenzioni contrarie sono nulle.

Lo stesso dicasi per il caso della restituzione anticipata della cosa a mente dell'art. 264 CO, nel senso che il contratto di locazione non può rendere più difficile il diritto alla restituzione anticipata, né mettere a carico del conduttore costi eccedenti i danni subiti dal locatore. In particolare clausole contrattuali che prevedono un'indennità a carico del conduttore sono nulle (cfr. Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1992, p. 315).

Dalla lettera stessa del contratto, dalla documentazione prodotta e dall'istruttoria di causa è emerso chiaramente il reale senso dato dalle parti alla clausola. In particolare era chiaro come la stessa non fosse stata prevista per la copertura di eventuali danni all'ente locato. A tale scopo era stata depositata specifica garanzia, anche se di medesimo importo (cfr. doc. C, art. 27).

A fronte del pagamento richiesto l'istante ha effettivamente liberato la cauzione depositata a tutt'altro titolo (doc., G). Se da un lato, in applicazione dell'art. 267 cpv. 2 CO, è ammessa la nullità della clausola, dall'altro occorre parimenti concludere che neppure le condizioni per il versamento della cauzione sono in specie date.

Sempre a mente dell'art. 267 cpv. 1 CO, al termine della locazione il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto. Il locatore, cui incombe l'onere della prova, deve verificare lo stato della cosa e se vi scopre difetti - di cui il conduttore deve rispondere - dargliene subito notizia.

A tale uopo, al termine della locazione, le parti hanno infatti steso e sottoscritto il verbale di constatazione dei locali (doc. L), dal quale non emerge siano stati notificati difetti di alcuna natura.

Non v'è nemmeno riscontro alcuno del fatto che il locatore abbia tempestivamente notificato dei difetti all'ente locato successivamente riscontrati.

Parte convenuta, in subordine, pone in compensazione alla richiesta di restituzione dell'istante, pretese d'importo almeno equivalente, ma che non hanno nessuna relazione con danni eventuali all'ente locato imputabili alla conduttrice.

Più precisamente le note professionali dell'avv. T. e del signor U. (doc. 19,20), non possono essere poste a carico della conduttrice, in quanto sono state le stesse convenute nel loro personale ed esclusivo interesse che hanno ritenuto necessario richiedere l'intervento di terze persone. Neppure le altre poste di danno, di cui ai doc. 21, 22, 23, possono essere imputate alla conduttrice in quanto si tratta, per stessa affermazione di parte convenuta, dall'esame delle singole fatture, risultano essere relative a lavori resisi necessari a seguito della normale usura dell'ente locato, che notoriamente sono ad esclusivo carico del locatore. Infine le pretese relative al dispendio temporale sono rimaste semplici allegazioni di parte che, prive del necessario supporto probatorio, devono essere respinte.

Ne discende che l'istante ha effettuato il pagamento di Fr. 10'000.-- in base ad una causa dichiarata nulla, giustificando la richiesta di restituzione dell'indebito arricchimento. Gli interessi di mora devono essere fatti partire dal 19 febbraio 1991, prima valida messa in mora. (doc. M).