GDL 3/34: Effetti della disdetta
Ufficio di Conciliazione di Massagno in re L./H. SA del 9 febbraio 1996
34.
Effetti della disdetta
Art. 266l CO
Una disdetta esplica i suoi effetti al momento della sua ricezione
Estratto dai considerandi:
1. La signora L. di Massagno, conduce in locazione un appartamento di tre locali sito a Massagno in via P., di proprietà della H. SA, Massagno.
Il contratto, di durata indeterminata, è disdicibile con preavviso di 3 mesi per il 28 febbraio di ogni anno.
2. In data 24 novembre 1995 il locatore ha inviato alla conduttrice regolare disdetta, su formulario ufficiale, con effetto 1° marzo 1996. La medesima disdetta è stata consegnata all'Ufficio postale di Massagno il 27 novembre 1995.
3. Con istanza 5 dicembre 1995, tempestiva ex art. 273 CO, la conduttrice ha contestato la disdetta, poiché non rispettosa del termine di preavviso di tre mesi, avendo ritirato la raccomandata all'Ufficio postale di Massagno in data 4 dicembre 1995, ossia un giorno prima del termine di scadenza.
4. In sede di udienza 18 gennaio 1996 la conduttrice ha prodotto agli atti una dichiarazione dell'Ufficio postale di Massagno, attestante che il ritiro della raccomandata con cui è stata intimata la disdetta è avvenuto in data 4 dicembre 1995. Le parti hanno poi concordato la sospensione della proceduta, in un'ottica di risoluzione conciliativa della vertenza.
Essendo tale eventualità successivamente decaduta, come comunicato dalla conduttrice allo scrivente Ufficio in data 30 gennaio 1996, ne consegue la riattivazione della vertenza.
5. Giusta l'art. 273 cpv. 4 CO l'Ufficio, fallito il tentativo di conciliare le parti, emette una decisione inerente la validità o meno della disdetta.
La medesima è una dichiarazione di volontà, soggetta a ricezione. È data ed esplica i suoi effetti quando è ricevuta dal destinatario. Nel caso di invio raccomandato, è la data di ritiro effettivo che fa stato (cfr. Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, p. 287).
Se il termine di preavviso o la scadenza della disdetta non è osservato, la medesima produce effetto per la scadenza successiva (cfr. art. 266a cpv. 2 CO).
Nel caso concreto il termine contrattuale di disdetta è stato fissato dalle parti per il 28 febbraio, con preavviso di tre mesi. Essendo la disdetta stata notificata il 4 dicembre 1995, ne consegue che il termine di preavviso non è stato rispettato, ciò che rende valida la disdetta per il 1° marzo 1997.