GDL 3/27: Riconduzione tacita del contratto
Pretura del Distretto di Lugano in re. L.G./Comune di L. del 14 novembre 1996
27.
Riconduzione tacita del contratto
Art. 266 cpv. 2 CO
Allorquando il conduttore, spirato il termine previsto nel contratto di durata determinata o il termine per il quale il rapporto locativo è stato disdetto, resta nell'ente locato, e il locatore, venutone a conoscenza, non vi si oppone e continua ad incassare la pigione, il contratto è presunto rinnovato tacitamente, se questa situazione perdura per almeno due mesi.
Estratto dai considerandi:
1. In data 20 febbraio 1992 le parti hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto i locali adibiti ad esercizio pubblico (tavola calda) siti nell'immobile F.
Il contratto prevedeva una durata determinata di 3 anni con inizio il 1° aprile 1992 e scadenza il 31 marzo 1995.
Con raccomandata 8 marzo 1995 è stata concessa una proroga alla conduttrice sino al 29 aprile 1995, la stessa ha poi firmato una dichiarazione secondo la quale si impegnava a liberare definitivamente i locali entro il termine improrogabile del 29 aprile 1995 (doc. 1).
Con lettera raccomandata datata 13 aprile 1995 il Municipio di L. ha concesso una proroga alla conduttrice sino al 30 giugno 1995 (doc. B).
Un'ulteriore proroga sino al 30 settembre 1995 è stata concessa alla conduttrice con raccomandata 14 giugno 1995 (doc. C).
Con lettera 15 settembre 1995 il Municipio ha invitato la locataria a lasciare liberi i locali per il 30 ottobre 1995 (doc. 2). Quest'ultima è stata diffidata di nuovo con raccomandata 20 ottobre 1995 (doc. E).
In data 2 novembre 1995 con brevetto n. 867, davanti al notaio avv. B, la conduttrice ha dichiarato che, qualora non avesse vinto il bando di concorso, avrebbe lasciato liberi i locali da lei occupati entro e non oltre un mese dalla scadenza del concorso (doc. F).
Con scritto raccomandato 19 febbraio 1996 il Municipio di L. ha informato la conduttrice che non prendeva in considerazione gli impegni da lei sottoscritti tramite l'avv. B. e che se la stessa non avesse liberato i locali entro il 15 marzo 1996 avrebbe dato avvio alla procedura di sfratto (doc. G).
In data 29 febbraio 1996 la conduttrice ha adito il competente UC chiedendo che fosse accertata l'esistenza di un contratto di locazione a tempo indeterminato concluso dalle parti per atti concludenti nonché l'accertamento della nullità della disdetta di cui al doc. G siccome intimata in violazione dei termini legali (art. 266 d e 266 l CO).
Il 5 giugno 1996 l'UC ha emanato la sua decisione con la quale ha respinto l'istanza constatando l'inesistenza tra le parti di un contratto a tempo indeterminato conclusosi per atti concludenti (doc. H).
Il 5 luglio 1996 la conduttrice ha quindi introdotto a questa Pretura l'istanza in esame ribadendo, in parte, quanto esposto nella proceduta di conciliazione.
2. Giusta l'art. 266 CO la locazione conclusa per un tempo determinato cessa senza disdetta con lo spirare del tempo previsto (cpv. 1); in caso di riconduzione tacita la locazione è considerata a tempo indeterminato (cpv. 2).
In specie il contratto tra le parti prevedeva una durata determinata con scadenza il 31 marzo 1995. Tramite gli scritti di cui ai doc. 1, B, C, e 2, alla conduttrice è stato permesso di occupare i locali sino al 30 ottobre 1995. Parte convenuta sostiene a torto che le lettere con le quali ha conferito all'istante il diritto di continuare ad occupare i locali non costituiscano delle proroghe del contratto e che questo abbia preso termine il 31 dicembre 1994. Il contratto è stato infatti protratto ben quattro volte a tempo determinato per avere infine la scadenza al 30 ottobre 1995. Proprio il fatto di aver concesso più proroghe alla conduttrice e di aver sempre ricevuto il corrispettivo sta a significare che il locatore non ha impartito un semplice termine per la partenza, ma che sua intenzione era proprio quella di prorogare il contratto per un tempo determinato.
In data 15 settembre 1995 il Comune di L. ha informato la conduttrice che i locali dovevano essere liberati per il 30 ottobre 1995 (doc. 2). Con scritto 20 ottobre il convenuto ha ribadito quanto già comunicato nella sua raccomandata 15 settembre 1995, avvisando l'istante del fatto che se non avesse liberato i locali entro detta data sarebbe stata avviata la procedura di sfratto.
L'istante non ha lasciato i locali e il 2 novembre 1995 ha chiesto un'ulteriore protrazione del contratto al Comune (doc. F). Quest'ultimo non ha mia risposto sino al 19 febbraio 1996, data in cui con lettera raccomandata ha risposto che se i locali non fossero stati liberati entro il 15 marzo 1996 avrebbe dato avvio alla procedura di sfratto.
Dal mese di ottobre 1995 al mese di febbraio 1996, l'istante ha continuato la sua attività nei locali occupati pagando regolarmente il dovuto corrispettivo, e come detto, il Comune non si è opposto a ciò fino al 19 febbraio 1996.
Giusta l'art. 266 cpv. 2 CO, se all'espirazione della durata convenuta o dopo l'espiazione del termine fissato, il conduttore resta nell'ente locato, il locatore ne è a conoscenza e non si oppone, e il canone continua ad essere pagato, il contratto è presunto ricondotto per una durata indeterminata. L'esistenza di tale riconduzione tacita del contratto viene però ammessa unicamente se il locatore lascia passare un certo tempo senza reagire. Il Tribunale federale, in una sentenza non pubblicata, ha stimato che un nuovo contratto era considerato concluso dopo poco più di due mesi di inattività da parte del locatore (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1992, p. 280).
In specie il Comune di L. ha tollerato l'occupazione dei locali da parte della conduttrice rimanendo silente e incassando il relativo corrispettivo sino al 19 febbraio 1996, e cioè per circa quattro mesi. Di conseguenza è da ammettere che il contratto sia stato ricondotto tacitamente dalle parti per una durata indeterminata (art. 266 cpv. 2 CO). Per queste ragioni, come giustamente sostenuto dalla conduttrice al punto 5 della sua istanza, va ammessa l'esistenza di un contratto di locazione a tempo indeterminato tra le parti.