GDL 3/26: Accordo di annullamento del contratto locativo
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re F. SA / Albergo G. SA del 23 giugno 1997

26.

Accordo di annullamento del contratto locativo

Art. 264 CO / Art. 115 CO

Il fatto che una parte disdica un contratto di durata determinata per una scadenza anteriore a quella pattuita, senza poter invocare una causa straordinaria di disdetta, va interpretato come un'offerta di annullamento del contratto mediante convenzione.

Il locatore esprime il suo consenso all'annullamento quando accetta in consegna le chiavi dell'appartamento senza riserve. Nella fattispecie il rappresentante della società locatrice, il quale ha agito nei limiti di una procura, ha accettato senza riserve la consegna delle chiavi, perfezionando così il patto di annullamento del contratto locativo.

Estratto dai considerandi:

7. Secondo l'art. 255 cpv. 2 CO, è a tempo determinato la locazione destinata ad estinguersi senza disdetta alla scadenza pattuita. Le relazioni contrattuali possono eccezionalmente prendere fine, anticipatamente, a seguito di una disdetta straordinaria o di un accordo in tal senso intervenuto tra le parti ("contrarius actus", "Aufhebungsvertrag", Higi, op. cit. ad art. 255 CO, n. 17 e 48, ad art. 264 CO, n. 3).

Il contratto mediante il quale le parti mettono fine anzitempo alle relazioni contrattuali non soggiace ad alcuna esigenza di forma e può essere concluso per atti concludenti (Higi, op. cit., ad art. 266-266 o CO, n. 14).

Il fatto che una delle parti al contratto disdica, per una data anteriore alla scadenza pattuita, un contratto di durata determinata senza invocare (o senza potere invocare) una causa straordinaria di estinzione, costituisce un'offerta di rescissione del contratto mediante "contrarius actus" (Higi, op. cit., ad art. 266 CO, n. 24). Tale offerta deve ritenersi accettata, analogamente a quanto ammesso nel caso di una disdetta che non rispetta il termine o la forma prescritta, qualora il locatore prenda in consegna senza riserve l'oggetto locato (cfr. Higi, op. cit., ad art. 264 CO, n. 21).

La restituzione delle chiavi corrisponde, simbolicamente, alla consegna della cosa locata al locatore (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, p. 360).

8. Nell'ottobre del 1992, la F. SA, come risulta dalla testimonianza M., aveva manifestato alla Albergo G. SA la volontà di porre fine anticipatamente al rapporto di locazione (v. verbali , p.22). In applicazione dei principi suesposti, tale comunicazione costituiva un'offerta di rescissione del contratto.

In seguito, l'istante restituiva le chiavi del ristorante, riconsegnando in questo modo la cosa locata, a M. che ne prendeva possesso senza alcuna riserva (doc. H).

L'accettazione senza riserve della restituzione, se imputabile alla locatrice, costituirebbe di per sé accettazione della rescissione del contratto di locazione relativo al ristorante.

Occorre quindi a questo punto analizzare se M. abbia agito, in questa particolare situazione, in qualità di rappresentante della Albergo G. SA.

Le premesse della rappresentanza diretta sono: una procura del rappresentato al rappresentante e l'agire del rappresentante in nome del rappresentato (art. 32 cpv. 1 CO; Zäch, Berner Kommentar, ad art. 32 CO, n. 2 e segg.; Guhl/Merz/Koller, op. cit., pag. 149 e segg.; von Thur/Peter, Allgemeiner Teil des schweizerischen Obligationenrechts, 3. ed., vol. 1, p. 348 e 349; Gauch/Schluep op. cit., p. 249). La procura si fonda su una manifestazione di volontà mediante la quale il rappresentato comunica al rappresentante l'autorizzazione a rappresentarlo nei confronti dei terzi (Gauch/Schluep, op. cit., p. 253). Dal contenuto di tale autorizzazione dipende l'estensione della procura stessa (Gauch/Schluep, op. cit., p. 255).

9. Dagli atti risulta che la Albergo G. SA aveva effettivamente autorizzato M. a farsi riconsegnare le chiavi del ristorante, chiedendoglielo espressamente (cfr. testimonianza M., verbali p. 23). tale circostanza non è comunque stata contestata dalla convenuta. M. ha d'altra parte dichiarato espressamente di agire "a nome e per conto della Albergo G. SA".

Egli ha di conseguenza agito a nome della convenuta e nei limiti della procura, in rappresentanza della società.

Si deve quindi ritenere che M., prendendo in consegna le chiavi, abbia in data 16 ottobre 1992 e in rappresentanza della Alberga G. SA, messo fine al contratto di locazione relativo al ristorante e all'inventario (doc. A).