GDL 3/21: Che cosa succede se il locatore annuncia un aumento al subentrante?
Pretura del Distretto di Lugano in re R./Immobiliare G. SA del 10 aprile 1996

21.

Che cosa succede se il locatore annuncia un aumento al subentrante?

Art. 264 CO

Il locatore ha l'obbligo di ridurre un eventuale danno causato dall'anticipata partenza del conduttore, accettando le candidature offertegli se oggettivamente serie.

Il locatore può tuttavia anticipare al subentrante un aumento imminente e giustificato. Non rispecchia il carattere di imminenza l'aumento per la prossima scadenza contrattuale che interverrà dopo nove mesi, con la conseguenza che i conduttori sono validamente liberati dai loro obblighi contrattuali anche se il subentrante da loro proposto, dichiarandosi disponibile a riprendere il contratto alle medesime condizioni, vi ha poi rinunciato a causa del preannunciato aumento.

Estratto dai considerandi:

- che giusta l'art. 264 cpv. 1 CO il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore se propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore, sempre che il nuovo conduttore sia disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni. Secondo la dottrina, affinché il conduttore sia liberato dai suoi obblighi è sufficiente che questi proponga un solo subentrante, non essendo di contro necessario che quest'ultimo entri in effettiva relazione contrattuale con il locatore (Commentaire USPI, Droit suisse du bail à louer, ad art. 264 CO, n. 7 e segg.; P. Tercier, Les contrats spéciaux NN. 1941 segg., p. 237);

- che la giurisprudenza ha dal canto suo specificato che il dovere del locatore di agire per diminuire un eventuale danno dato dall'anticipata partenza del conduttore deve indurre il primo ad un serio esame delle candidature offertegli e che, se del caso, egli accetti quelle sottopostegli se oggettivamente serie (DTF 119 II 36 con riferimenti).

Ciò significa in particolare, che il locatore non può esigere dal nuovo conduttore un corrispettivo più elevato, né imporgli altre modifiche contrattuali svantaggiose. Agendo in questo modo egli appalesa la sua volontà a rifiutare il subingresso contrattuale alle condizioni previste dall'art. 264 cpv. 1 CO.

- Che in concreto gli istanti hanno dato la disdetta del contratto di locazione con un preavviso di tre mesi, proponendo alla convenuta dei possibili subentranti, di cui due F.R. e D.F., si sono dichiarati seriamente interessati alla locazione alle medesime condizioni (cfr. audizione testimoniale 26.2.1996 teste F.: "L'ente locato mi sembrava alquanto vantaggioso soprattutto per quanto concerneva la pigione ... Da questi colloqui è emerso che la pigione sin qui corrisposta dai signori R. sarebbe aumentata compreso le spese accessorie a circa Fr. 1'600.--. È stata pure ventilata un'ulteriore proposta, nel senso di pagare per alcuni mesi circa Fr. 1'550.--, importo che sarebbe poi aumentato a Fr. 1'600.--.

È proprio per questo motivo che non ho accettato di sottoscrivere un contratto di locazione e di subentrare di conseguenza al contratto in essere tra le parti ... Mi viene ostenso il doc. E1, confermo che alle stesse condizioni vigenti tra le parti in causa sarei certamente subentrato al contratto di locazione, ma in considerazione del fatto che il locatore era intenzionato ad aumentare la pigione per me non era più vantaggioso sottoscrivere il contratto").

- Che relativamente alla posizione assunta dal signor R. - anch'egli seriamente interessato alla locazione - e dalla convenuta, le testimonianze dello stesso R. e del signor Z. per la convenuta si appalesano assai discordanti; tuttavia tale circostanza appare ininfluente ai fini della soluzione della presente vertenza, avendo la convenuta comunque ammesso di aver sempre fatto presente ai nuovi conduttori l'intenzione di procedere ad un aumento della pigione (cfr. audizioni testimoniali 26.2.1996 testi R. e Z.);

- che ben è vero ed ammesso dalla dottrina che il locatore, che ha in previsione di aumentare la pigione per il prossimo termine contrattuale (con aumento ammissibile a mente delle disposizioni riguardanti le pigioni abusive), non deve essere svantaggiato perché alla stipula del contratto ha annunciato l'aumento al subentrante, ma unicamente nella misura in cui si tratti di un aumento "imminente e giustificato". La persona che rifiuta di concludere il contratto in ragione di un aumento della pigione imminente e giustificato, è un subentrante che il locatore può ragionevolmente rifiutare (cfr. Commentaire USPI, op. cit., ad art. 264 CO, n. 13);

- che a tale proposito occorre sottolineare come la posizione della locatrice non merita tutela alcuna in quanto per la sua stessa ammissione l'aumento della pigione sarebbe intervenuto comunque con certezza solo alla prima scadenza contrattuale, vale a dire il 31 maggio 1996, non potendo dunque ravvisarne il carattere imminente (cfr. audizione testimoniale 26.2.1996 teste Z.: "Ribadisco che ad ogni potenziale subentrante ho sempre fatto presente che la pigione sarebbe stata aumentata a circa Fr. 1'400.-- oltre spese accessorie in quanto ritengo non corretto stipulare un contratto per poi in seguito aumentarlo con certezza a far tempo dal 1° giugno 1996, prima scadenza contrattuale.");

- che già per quanto qui sopra esposto non necessita, al fine del presente giudizio, analizzare la questione a sapere se l'aumento può considerarsi giustificato;

- che in definitiva i conduttori qui istanti ben si sono liberati, nei confronti della qui convenuta, dei loro obblighi scatenti dal contratto di locazione e che la data di tale liberazione coincide al più tardi con la data della scadenza anticipata del contratto, in specie al 31 agosto 1995.