GDL 3/20: Esempio di subentrante inidoneo
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re C./M. del 3 settembre 1997

20.

Esempio di subentrante inidoneo

Art. 264 CO

Può essere ragionevolmente rifiutata quale subentrante un'associazione solvibile che, conformemente ai propri scopi sociali, cambia frequentemente le persone che ospita nell'appartamento, determinandone modalità d'uso diverse rispetto a quelle abitative per un'unica famiglia stabilite dal contratto.

Estratto dai considerandi:

1. Giusta l'art. 264 CO, il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore soltanto se gli propone un nuovo conduttore solvibile, che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore; il nuovo conduttore deve essere disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni (v. SVIT Schweizerisches Mietrecht, ad art. 264 CO, n. 6 e segg.; Lachat/Micheli , le nouveau droit du bail, ed. 1990, pag. 313 e segg.).

Se non propone un nuovo conduttore con tali requisiti, il locatario resta tenuto al pagamento del corrispettivo fino al momento in cui, per contratto, la locazione si estingue o può essere sciolta, rispettivamente, se del caso, sino a quando l'ente venga comunque rilocato. Pur non avendo il locatore alcun obbligo di ammettere il candidato propostogli, se egli rifiuta (e il candidato stesso era solvibile e oggettivamente accettabile), deve liberare l'inquilino uscente dai suoi oneri contrattuali a partire dalla data in cui il subentrante era disposto a riprendere il contratto (v. Lachat/Micheli, op. cit., pag. 314; Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 264 CO, n. 62 e segg.).

2. Nel caso concreto, non sussiste controversia alcuna sulla solvibilità dell'Associazione A., né sul fatto che tale Associazione fosse disposta a riprendere il contratto a partire dal 1° agosto 1996. La discussione deve per contro vertere attorno al concetto di "ragionevolezza" ("Zumutbarkeit") di cui all'art. 264 cpv. 1 CO, rispettivamente alla disponibilità del subentrante a riprendere il contratto alla medesime condizioni.

L'esame della "ragionevolezza" va operato secondo criteri oggettivi, riferiti però al locatore stesso. Timori vaghi, antipatia di principio o attitudine negativa verso una determinata categoria di persone sono insufficienti per rifiutare un subentrante. Per contro, motivo valido di rifiuto è il pericolo di disagi per gli altri inquilini (v. DTF 119 II 38). Da paragonare sono poi la composizione del nucleo familiare dell'inquilino uscente con quella del subentrante, nonché i rapporti personali (v. SVIT, op. cit. loc. cit. n. 7 in fine).

3. Esaminando la fattispecie, occorre giungere alla conclusione che non senza ragione i proprietari hanno rifiutato quale subentrante l'Associazione A. Già la lettura del rapporto annuale d'attività il cambiamento frequente delle persone ospitate nell'appartamento (per il 1995: 17 donne e 10 bambini), lascia trasparire non tanto il fatto che questi mutamenti potrebbero portare inconvenienti ai coinquilini, bensì la circostanza che l'utilizzo che l'Associazione farebbe dell'ente locato non può essere ritenuto equivalente a quello relativo al contratto sottoscritto dai coniugi M. Di fatto, non vi è chi non veda l'impossibilità di ritenere analoga la forma d'uso dell'appartamento da parte degli inquilini M. e quella operata dall'Associazione A. Inconferente è in proposito l'elemento secondo il quale nello stabile precedentemente occupato dalla potenziale subentrante non siano mai sorti problemi di convivenza.

Senza disquisire sull'ampia valenza sociale dell'istituzione gestita dall'Associazione A., è innegabile che ci si trova confrontati con due generi di utilizzo dell'appartamento decisamente diversi. Il rapporto dell'Associazione fa stato di 351 pernottamenti da parte di 17 donne e di 402 pernottamenti di 10 bambini sull'arco di un anno, ciò che senza dubbio costituisce un approccio all'oggetto locato ben differente dall'uso che ne farebbe un unico nucleo familiare di, al massimo, 4 persone (v. contratto di locazione). Pertanto, l'improbabilità del subentro è desumibile proprio dal fatto che la nuova locataria non sarebbe stata in grado di assumere il contratto alle stesse condizioni degli uscenti, essendo le modalità di utilizzo, anche se forse non maggiormente disagevoli per i coinquilini, radicalmente diverse per rapporto a quanto sancito nel contratto di locazione concluso con i qui convenuti.

Né sovviene, nel caso, il riferimento alla sentenza della Camera dei ricorsi del Canton Vaud (v. Cahiers du bail 1993, p. 50 e segg.), la quale si riferisce, a mente di questo Giudice, ad una fattispecie non paragonabile, ove - come motivo di rifiuto della subentrante - non era stato portato quello della frequenza dei cambiamenti dei fruitori dell'appartamento, bensì quello del loro diverso modo di vita (definito non "classico" e "poco svizzero" (!) trattandosi di rifugiati politici).

4. Si deve quindi ritenere che, con l'indicazione dell'Associazione A. quale inquilina subentrante, i convenuti non hanno adempiuto al loro obbligo legale ex art. 264 cpv. 1 CO, non potendo essere pretesa dagli istanti l'accettazione di un siffatto cambiamento di locatario.

Ne discende la legittimità della richiesta dei locatari per il pagamento della pigione complessiva di Fr. 6'547.50, pari ai canoni per il periodo agosto - metà dicembre 1996 (Fr. 1'335.-- + Fr. 120.-- di posteggio x 4,5 mesi), da parte dei convenuti, in solido (v. contratto, cifra 2.4).

Tale importo potrà essere parzialmente compensato con quello di cui al deposito di garanzia di Fr. 2'600.-- (libretto X della Banca dello Stato di Locarno); deposito che viene liberato a favore degli istanti, esclusi gli eventuali interessi maturati nel frattempo, i quali saranno di spettanza dei convenuti M.

5. Questo Pretore ritiene giustificato, in concreto, prescindere dal prelievo di tasse e spese (art. 414 cpv. 2 CPC). Le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).