GDL 3/19: Sublocazione o trasferimento della locazione a un terzo?
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re Y.SA./B. del 5 dicembre 1997

19.

Sublocazione o trasferimento della locazione a un terzo?

Art. 262 e 263 CO / Art. 2167a CO

La vendita dell'inventario non è elemento determinante per confermare l'esistenza di una sublocazione in luogo di un trasferimento del contratto locativo ad un terzo, trattandosi di negozi giuridici indipendenti e non avendo inoltre la sublocazione forzatamente carattere provvisorio.

Estratto dai considerandi :

1. In primo luogo bisogna determinare quale rapporto vi fosse tra le parti, cioè se si è trattato di un contratto di sublocazione (art. 262 CO) o di trasferimento della locazione (art. 263 CO).

Il relativo onore probatorio, trattandosi di una circostanza liberatoria per il convenuto/debitore, incombe a quest'ultimo (art. 8 CC; DTF 90 II 177; Rep. 1986, 90-91).

Nella sublocazione, le parti del contratto di locazione principale restano le stesse. Il locatario conclude poi un contratto di locazione con il terzo (contratto di sublocazione).

Nel trasferimento del contratto di locazione invece, il locatario cede, con l'accordo del locatore, tutti i diritti e doveri del contratto al terzo: le parti del contratto principale quindi cambiano (Lachat, "Le nouveau droit du bail", Losanna 1990, p. 377/388).

Per interpretare un contratto bisogna determinare quale sia la reale intenzione delle parti, senza badare a espressioni o denominazioni inesatte formulate sia per errore, sia per dissimulare la vera natura del contratto (art. 18 CO).

Il convenuto afferma di essersi voluto sbarazzare del commercio e di avere perciò venduto l'inventario del ristorante. Ciò però non è una prova del fatto che vi sia stato trasferimento del contratto piuttosto che una semplice sublocazione; infatti anche una sublocazione può comportare la vendita dell'inventario: le due transazioni sono indipendenti l'una dall'altra, rilevando che la sublocazione non deve per forza essere di carattere transitorio (mp 2/1995, p.67).

Neppure il fatto che il locatore si sia rivolto per il pagamento delle pigioni scoperte direttamente alla nuova gerente costituisce un indizio per ammettere la conclusione di un contratto di trasferimento della locazione; del resto egli inviava copia dei solleciti di pagamento anche al convenuto. Inoltre la corrispondenza successiva si è svolta tra istante e convenuto, il quale mai ha affermato di non essere più parte al contratto (doc. C,D,E).

A questi elementi si aggiunge poi il fatto decisivo che il convenuto stesso abbia concluso, lo stesso giorno dell'autorizzazione del locatore alla sublocazione, un contratto denominato esplicitamente "contratto di subaffitto" con la nuova gerente. Inoltre egli ha ammesso chiaramente davanti all'Ufficio di Conciliazione di essere responsabile secondo l'art. 262 CO. Invocare l'art. 263 cpv. 4 CO dopo una tale chiara affermazione è contrario alla buona fede.

Si deve pertanto concludere che fra il convenuto e il signor G. è stato concluso un contratto di sublocazione e che perciò il convenuto rimaneva contrattualmente vincolato all'istante o che perlomeno dagli atti di causa non risulta provato che il convenuto abbia ceduto il contratto di locazione e, nel dubbio, la decisione non può che cadere a suo sfavore.

Il convenuto risponde pertanto dei danni derivanti dal contratto di locazione che lo legava all'istante.

Egli deve inoltre rispondere dell'eventuale violazione, da parte del subconduttore, dell'obbligo di restituire l'ente locato alla fine del contratto, perché quest'ultimo va considerato come un suo ausiliario giusta l'art. 101 cpv. 1 CO (DTF 103 II 333 c. 2b e 117 II 65).