GDL 3/15: Riduzione della pigione in caso di riparazione parziale del difetto / Riduzione quando il difetto non ha potuto essere riparato per colpa del conduttore / Conseguenze se la diffida che ha preceduto il deposito della pigione era troppo breve
Pretura della giurisdizione di Locarno-Città in re Di R./V. e P. del 23 agosto 1996

15.

Riduzione della pigione in caso di riparazione parziale del difetto / riduzione quando il difetto non ha potuto essere riparato per colpa del conduttore / conseguenze se la diffida che ha preceduto il deposito della pigione era troppo breve

Art. 259d CO / Art. 259g CO

Il diritto del conduttore alla riduzione della pigione persiste anche quando il locatore ha ovviato parzialmente al difetto, tramite misure provvisorie, purché la qualità abitativa risulti ancora limitata.

Decade il diritto alla riduzione della pigione quando la riparazione non ha potuto essere eseguita per circostanze imputabili al conduttore.

Se, prima di depositare la pigione presso il competente Ufficio di Conciliazione, il conduttore ha fissato al locatore un termine troppo breve per ovviare ai difetti lamentati, e il locatore non vi si è opposto, il deposito della pigione permane valido.

Estratto dai considerandi:

- che secondo l'art. 259d CO, se il difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere, come detto, una riduzione proporzionale della pigione a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto e fino all'eliminazione del medesimo. Con eliminazione si intende il totale ristabilimento di una situazione contrattuale conforme. In altre parole, il diritto alla riduzione (considerato dalla dottrina quale diritto formatore unilaterale, v. Higi, Commentario zurighese, ad art. 259d CO, n. 6, Honsell/Vogt/Wiegand, Obligationenrecht I, ad art. 259d, n. 5), perdura anche qualora il locatore abbia ovviato parzialmente al difetto, tramite misure provvisorie, nel caso in cui la qualità abitativa risulti comunque ancora limitata. In siffatti casi la portata della riduzione deve essere però adattata agli effetti delle citate misure provvisorie adottate (v. Zihlmann, Das Mietrecht, 2 ed., p. 76);

- che per difetto si deve intendere qualsiasi differenza fra lo stato attuale della cosa locata e lo stato in cui quest'ultima dovrebbe trovarsi per permettere l'uso pattuito contrattualmente (Higi, op. cit., ad art. 259d CO, n. 6);

- che nel caso concreto neppure i convenuti hanno tentato di revocare in dubbio (con argomentazioni influenti) il fatto che quello riscontrato nell'appartamento degli istanti sia qualificabile come difetto, ritenuto altresì che la legge non pretende la presenza di un difetto particolarmente grave ai fini dell'insorgere del diritto alla riduzione, bastando difetti medi e lievi (v. Higi, op. cit., ad art. 259d CO, n. 8). La caduta di calcinacci dal soffitto sul piano di cottura è uno sgradevole inconveniente atto, secondo la comune esperienza e l'ordinario andamento delle cose, ad impedire l'utilizzo parziale della cucina per gli scopi (preparazione dei pasti) cui tale locale è naturalmente destinato;

- che d'altro canto i locatori hanno sempre dimostrato di considerare siccome data la difettosità dell'ente locato, procedendo, tramite ritinteggio del plafone, ad ovviarvi parzialmente e provvisoriamente (v. testimonianza G. verbali p. 8 e 9);

- che le risultanze hanno peraltro permesso di constatare come il difetto in narrativa presentasse origini di natura tale (infiltrazione di acqua dal tetto) da non consentire di farvi fronte in via definitiva con un semplice tinteggio. Va però rilevato che, in base alla testimonianza del perito comunale arch. M. e alla sua successiva constatazione in loco del 19 ottobre 1995, traspare come l'operazione del tinteggio abbia permesso di togliere gli inconvenienti a partire dal 16/17 maggio 1995 (intervento ditta X.), rispettivamente dal 9 giugno 1995 (intervento del pittore G.);

- che la questione dell'eventuale riduzione della pigione si pone quindi unicamente per il periodo fra il 19 maggio 1993, data della prima segnalazione scritta degli istanti ai convenuti (doc. NM) e il 9 giugno 1995. Contrariamente all'assunto dei convenuti, la richiesta di riduzione - anche dinanzi all'Ufficio di Conciliazione, ove è stata erroneamente verbalizzata la data del 18 luglio 1994, corrispondente però solo all'ultimo termine assegnato per l'eliminazione del difetto - è dagli istanti sempre stata avanzata facendo riferimento al 19 maggio 1993 (v. istanza 26 agosto 1994 all'Ufficio di conciliazione; cfr. sugli effetti della dichiarazione di riduzione, Higi, op.cit., ad art. 259d CO, n. 25);

- che i convenuti si oppongono alla riduzione, chiedendo la conferma della decisione dell'Ufficio di conciliazione, rilevando come il difetto sia perdurato avendo i locatari impedito, già nel dicembre 1993 e poi ancora successivamente (omettendo di dar seguito all'invio contenuto nella lettera 20 giugno 1994), di operare l'intervento del pittore, che avrebbe permesso di porre rimedio alla situazione per almeno sei mesi (v. conclusioni convenuti, p. 3 e 4);

- che anche seguendo il principio generale di cui all'art. 156 CO, una condizione (nel caso: l'eliminazione del difetto) si ha per verificata se il suo adempimento sia stato da una parte impedito in urto con la buona fede. In altre parole l'illegittimità della mancata eliminazione del difetto - e di conseguenza il diritto alla riduzione del corrispettivo - cadono se tale mancata eliminazione è da ricondurre a circostanze addebitabili al conduttore (v. Higi, op. cit., ad art. 259b CO, n. 22 ultimo capoverso);

- che dalle tavole processuali appare come nell'autunno del 1993 (la data 1994 indicata dal teste G. rappresenta una chiara svista, considerato il tenore della lettera 20 giugno 1994 dell'avv. M. ai signori Di R.), il pittore si sia presentato presso l'appartamento degli istanti - senza preavviso - per procedere al tinteggio del soffitto. Tale operazione veniva impedita dalla signora Di R. poiché non vi fu preavvertimento (v. verbali p. 9, deposizione teste G.);

- che a mente di questo Pretore -ancorché l'intervento del pittore nell'autunno 1993 avrebbe potuto essere limitato ad un paio d'ore di lavoro - nessun rimprovero può essere mosso agli inquilini per non aver accettato siffatto modo di procedere, in urto con quanto sancito dall'art. 257h cpv. 3 CO, che prevede la necessità di tempestivo avvertimento dell'inquilino da parte del locatore in vista dello svolgimento dei lavori di riparazione (v. Higi, op. cit. ad art. 260 CO, n. 18; ad art. 257h CO, n. 21 e segg. e n. 27);

- che secondo i convenuti, anche la circostanza di aver omesso di rispondere chiaramente alla loro lettera del 20 giugno 1994, nella quale si invitavano gli istanti a "voler notificare il giorno e l'ora in cui sarebbe stato possibile effettuare l'intervento di ripristino", impedendo con ciò, di fatto, l'eliminazione del difetto entro il termine del 18 luglio 1994 fissato dagli inquilini stessi, costituirebbe un comportamento atto a far cadere la possibilità di postulare la riduzione della pigione;

- che tale tesi, peraltro seguita dall'Ufficio di Conciliazione, non può essere condivisa da questo Giudice. Se in effetti è ben vero che ci si sarebbe potuta attendete, dai locatari, per ragioni di praticità, un'indicazione in merito alla data del possibile intervento, è altresì vero che nello scritto del 22 giugno 1994 Di R. hanno lasciato comprendere ai locatori di essere disposti ad accettare i lavori di riparazione se preannunciati con 24 ore di anticipo secondo quanto stabilito dal contratto di locazione (cifra 15.1) e dalle norme legali (art. 257g cpv. 3 CO; Higi, op. cit., ad art. 257h CO, n. 21), che prevedono l'avviso da parte del locatore al locatario e non viceversa;

- che pertanto, ai fini di operare l'intervento riparatore, null'altro avrebbero dovuto fare i convenuti se non, a questo punto, fissare la data prevista e comunicarla con 24 ore di anticipo agli inquilini. Ciò che non è però stato eseguito, per cui, nuovamente, non può essere mosso addebito alcuno ai conduttori;

- che alla luce di quanto indicato l'istanza deve trovare parzialmente accoglimento, fissando una riduzione del 20% della pigione netta per il periodo fra il 19 maggio 1993 e il 9 giugno 1995. Sulla misura della riduzione stessa i convenuti non hanno, invero, nulla eccepito, né la stessa appare esagerata se si considera il disagio, senz'altro notevole, che un difetto del genere di quello realizzatosi può avere comportato nell'ottica dell'uso dell'immobile;

- che, come già sopra rilevato, anche il deposito di parte della pigione ai sensi dell'art. 259g CO deve ritenersi ammissibile (v. Higi, op. cit. ad art. 259g CO, n. 59), perlomeno a decorrere dall'agosto 1994 e successivamente alla comunicazione degli inquilini ai locatori in data 22 luglio 1994;

- che la motivazione addotta dall'Ufficio di Conciliazione al fine di respingere la possibilità di deposito della pigione (termine troppo breve per ovviare al difetto) risulta non pertinente. Infatti anche qualora si dovesse partire dall'idea di un termine oggettivamente troppo breve (occorre però rammentare che era dal 1992 che i proprietari sapevano dell'esistenza del difetto), lo stesso non potrebbe essere ritenuto privo d'effetto, non avendo i convenuti, contro il medesimo e alla sua ricezione, sollevato obiezione alcuna (Higi, op.cit. ad art. 259g CO, n. 28: "Das Ansetzen einer objektiv zu knapp bemessenen Frist ist nicht wirkungslos. Der Vermieter hat dagegen Einspruch beim Mieter zu erheben. Unterlässt er dies, ist gemäss Vertrauensprinzip anzunehmen, er erachte die zu knapp bemessene Frist als zu Mängelbeseitigung ausreichend");

- che gli effetti della riduzione della pigione ai sensi dell'art. 259d CO subentrano "ex tunc", vale a dire a decorrere dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto. Pigioni già versate possono essere chieste in restituzione in virtù dell'art. 62 cpv. 2 CO (Higi, op. cit., ad art. 259d CO, n. 25 e 31.);

- che in realtà quella inoltrata dagli istanti è connotabile come azione accertatoria del diritto ad una riduzione della pigione e ciò perlomeno fino ad agosto 1994, momento dell'inizio del deposito di parte del canone (da questo momento l'azione deve essere ritenuta una causa condannatoria, con la quale implicitamente viene postulata dai conduttori la liberazione a proprio favore degli importi depositati; cfr. Higi, op. cit., ad art. 259d CO, n. 31 ultima frase);

- che per il periodo 19 maggio 1993 - 31 luglio 1994, una richiesta condannatoria esplicita per la restituzione degli importi di pigione pagati in più non è compresa nel "petitum", ragione per cui in virtù del principio "ne eat iudex ultra petita partium" (art. 86 CPC), occorre limitarsi a costatare la legittimità come tale della riduzione di pigione del 20%. In esito si ha la seguente situazione:

- periodo 19 maggio - 31 maggio 1993;

credito Di R. verso i convenuti di Fr. 127.-- (20% di Fr. 1'800.-- diviso per 31 giorni moltiplicato per 11 giorni);

- periodo 1° aprile 1993 - 31 marzo 1994;

credito Di R. verso i convenuti di Fr. 4'320.-- (20% di Fr. 1'800.--);

- periodo 1° aprile 1994 - 31 luglio 1994;

credito Di R. verso i convenuti di Fr. 1'375.20 (20% di Fr. 1'719.--);

- periodo 1° agosto 1994 - 9 giugno 1995;

credito Di R. verso i convenuti di Fr. 3'541.--, da versare tramite liberazione di un pari importo depositato presso l'Ufficio di Conciliazione di Minusio, a favore dei qui istanti.

La rimanenza della somma depositata presso il competente Ufficio di Conciliazione dovrà essere liberata a favore dei convenuti. Le parti potranno comunque accordarsi per un versamento diretto agli istanti, in deduzione del credito da loro vantato e più sopra accertato (Fr. 5'822.20) per il periodo 19 maggio 1993 - 31 luglio 1994.