GDL 3/14: Riduzione definitiva della pigione per difetti/legittimità del deposito parziale
Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna in re G./M. del 29 dicembre 1995

14.

Riduzione definitiva della pigione per difetti/legittimità del deposito parziale

Art. 259d CO / 259g CO

È possibile concedere la riduzione definitiva della pigione, rinunciando all'eliminazione del difetto, ove la riparazione comporti un prezzo sproporzionato o non possa essere pretesa secondo le regole della buona fede

Il deposito parziale della pigione, limitato ad esempio alla parte di pigione corrispondente alla richiesta diminuzione, è legittimo ma non obbligatorio; il conduttore può quindi depositare l'intera pigione nei limiti del divieto dell'abuso di diritto.

Estratto dai considerandi:

- che con contratto 2 febbraio 1995 F.M. ha dato in locazione a F.G., a partire dal 1° marzo 1995, una casa unifamiliare, composta dal piano terreno e da due piani, oltre l'autorimessa, sita a Verscio, con una pigione mensile di Fr. 1'400.-- da indicizzare (doc. A);

- che le parti hanno pattuito, fra l'altro, quanto segue:

"4. Viene dato ordine ad una società specializzata per montare un ventilatore-aspirazione sul camino, sempre che ciò sia tecnicamente possibile" .

"6. Viene consegnato un frigorifero separato..." (doc. A);

- che il 31 maggio 1995 il conduttore ha depositato presso l'Ufficio di conciliazione l'intera pigione del mese di giugno e successivamente ha depositato tutte le altre pigioni, invocando l'art. 259a cpv. 2 CO; il conduttore ha chiesto l'eliminazione dei difetti dell'ente locato, consistenti nell'impossibilità di utilizzare il camino e nel fatto che non gli è stato fornito dal locatore un nuovo frigorifero; in particolare egli sostiene che al momento di concludere il contratto di locazione gli sarebbe stato garantito dal locatore il perfetto funzionamento del camino, che, a suo dire, egli avrebbe poi utilizzato come fonte di riscaldamento importante, siccome suo padre gli avrebbe messo gratuitamente a disposizione la legna da ardere;

- che in effetti risulta che il camino in questione non funziona in modo adeguato, poiché non aspira convenientemente il fumo, che ristagna così nel salone;

- che questa circostanza era sicuramente nota alle parti al momento della conclusione del contratto, tant'è che hanno pattuito la clausola di cui sopra, con cui il locatore si impegnava a far installare una ventola, semprechè ciò fosse tecnicamente possibile;

- che, a dire del locatore, il conduttore gli avrebbe significato di voler rinunciare a far riparare il camino se il difetto non fosse stato riparabile con la posa della ventola;

- che secondo da ditta X., interpellata dal locatore, la posa di una ventola sarebbe possibile, ma non eliminerebbe totalmente il fumo e causerebbe anzi una notevole perdita di calore, aspirando oltre al fumo, anche l'aria calda presente nel locale (v. doc. K inc. 187/95P);

- che anche secondo lo spazzacamino sig. K. il difetto di costruzione del camino non potrebbe essere risolto con la posa di una ventola;

- che di conseguenza il conduttore ha rifiutato di lasciar eseguire la riparazione del difetto in questo modo, chiedendone l'eliminazione con altri accorgimenti, ad esempio come proposto dallo spazzacamino K., ossia con la costruzione di un secondo camino all'interno di quello già esistente, questo intervento provocherebbe però una notevole modifica estetica e comporterebbe un costo di Fr. 6'000.-- (v. doc. 1 inc. 187/95P);

- che il locatore non è disposto ad eseguire tale intervento, siccome per lui troppo oneroso e poiché comporterebbe una notevole modifica estetica del locale;

- che per quanto attiene al frigorifero va detto che il locatore non ha messo subito a disposizione un nuovo apparecchio, visto che nella cucina si trovava ancora quello del precedente inquilino, che l'avrebbe lasciato a disposizione fino al momento della sostituzione;

- che il 20 settembre il locatore ha voluto consegnare un nuovo frigorifero, ma il conduttore l'ha rifiutato siccome nella dichiarazione di accettazione sarebbe stato a suo dire indicato un prezzo inesatto, solo il 16 dicembre ha poi accettato la consegna del nuovo frigorifero;

- che con istanza 20 giugno 1997 il conduttore ha chiesto all'Ufficio di conciliazione di ordinare al locatore di eliminare i difetti e una riduzione della pigione in ragione del 20% e che l'Ufficio, constata la mancata conciliazione della parti, con sentenza 20 ottobre 1997 (doc. U inc. 187/95P), ha ordinato al locatore di eliminare i difetti e ha fissato una riduzione della pigione in ragione del 5% (2,5% per il frigorifero e 2,5% per il camino) a partire dal 1° marzo 1995 e fino alla fornitura del frigorifero e alla posa del ventilatore aspiratore;

- che il conduttore chiede ora che il giudizio dell'Ufficio di conciliazione sia modificato nel senso di fissare un termine per l'eliminazione dei difetti (termine che l'Ufficio ha omesso) e di riconoscere una riduzione della pigione in ragione del 20%; al proposito va osservato che, anche se la domanda non è formulata in modo molto chiaro, si deve ritenere che il conduttore non si sia limitato a chiedere di fissare un termine per la posa della ventola, ma che abbia piuttosto chiesto di eliminare altrimenti il difetto (ad esempio l'intervento prospettato dallo spazzacamino K.); egli non era infatti disposto ad accettare la posa della ventola, poiché inadeguata ad eliminare il difetto;

- che d'altra parte dall'insieme delle allegazioni del locatore si deve ritenere che anch'esso, seppur con un petitum poco chiaro, chiede in sostanza che non sia ammessa alcuna riduzione della pigione, siccome, a suo dire, i difetti sarebbero irrilevanti; egli si oppone pure all'esecuzione di un intervento come prospettato dallo spazzacamino sig. K.;

- che giusta l'art. 259a cpv. 1 CO, se sopraggiungono difetti della cosa che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato nell'uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore sia l'eliminazione del difetto, sia una riduzione proporzionale della pigione;

- che infatti, secondo l'art. 259b CO, se il locatore è a conoscenza del difetto e non lo elimina entro un congruo termine, il conduttore può:

a. recedere senza preavviso dal contratto, quando il difetto esclude o pregiudica notevolmente l'idoneità dell'immobile all'uso cui è destinato o, trattandosi di cosa mobile, ne diminuisce tale idoneità;

b. farlo eliminare a spese del locatore, quando il difetto pregiudica l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, pur non pregiudicandola notevolmente;

- che per sé il conduttore può peraltro agire direttamente e far eliminare il difetto a spese del locatore; nulla gli vieta comunque di chiedere l'autorizzazione al giudice a farlo eliminare, onde evitare il rischio che comporta la sua eliminazione senza il preventivo consenso del giudice (Higi, Zürcher Kommentar, art. 259b CO, n. 54);

- che se il difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può inoltre pretendere una riduzione proporzionale della pigione a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo (art. 259b CO);

- che per difetto si deve intendere qualsiasi differenza fra lo stato attuale della cosa locata rispetto allo stato in cui dovrebbe trovarsi per garantire l'uso pattuito contrattualmente o rispetto allo stato che era stato garantito contrattualmente (Higi, op. cit. art. 259b CO, no. 6);

- che nel nostro caso il camino non garantisce l'aspirazione del fumo e provoca la presenza di fumo nel locale, per modo che non è possibile usarlo;

- che è pacifico che per sé l'impossibilità di usare il camino costituisce un difetto; nel nostro caso, dal testo letterale del contratto di locazione ("viene dato ordine ad una società specializzata per montare un ventilatore-aspirazione sul camino, sempre che ciò sia possibile") si potrebbe anche pensare che le parti, in particolare il conduttore, avrebbe anche rinunciato al requisito di un camino funzionante, se non fosse stato possibile installare il ventilatore; tuttavia, al di là del testo poco chiaro del contratto, si deve piuttosto ritenere che le parti considerassero il funzionamento del camino perlomeno come elemento determinante per il calcolo della pigione e che considerassero la posa del ventilatore come possibile ed idonea per rimediare al difetto; dal comportamento delle parti nel corso della vicenda risulta insomma che entrambe consideravano il cattivo funzionamento del camino come un difetto da eliminare, tant'è vero che il locatore stesso si è adoperato per eliminare il problema del fumo, anche se, dall'altra parte, come ben doveva essere chiaro al conduttore, il locatore non era disposto a risolverlo con interventi troppo costosi o radicali dal punto di vista architettonico, ma solo con la posa di un aspiratore o eventualmente con soluzioni analoghe per prezzo e tipo di intervento; ciò non toglie che si deve in buona fede considerare il funzionamento del camino come una componente della pigione, sia che si voglia poi ammettere l'obbligo di eliminare il difetto, sia che si voglia ammettere solo una riduzione del corrispettivo;

- che non è tuttavia provato, contrariamente a quanto ora asserisce, che il conduttore abbia dato una notevole importanza al funzionamento del camino, per il fatto di volerlo usare come fonte principale di riscaldamento della casa; infatti egli ben sapeva al momento di sottoscrivere il contratto che il camino non funzionava bene e, perlomeno per quanto risulta dagli atti, non ha affatto dichiarato di ritenere il camino la fonte di riscaldamento principale;

- che, vista la presenza di un difetto, il conduttore avrebbe per sé il diritto di chiedere l'eliminazione del difetto e di far eseguire la riparazione o di eventualmente chiedere al giudice l'autorizzazione a farla eseguire, come ha qui chiesto la parte G., infatti, anche se nel petitum ha postulato solo che sia ordinato al locatore di eseguire la riparazione, la richiesta va interpretata come richiesta di autorizzazione a far riparare il camino, nel caso in cui il locatore non vi provvedesse;

- che durante il lasso di tempo fino alla riparazione il conduttore può altresì chiedere la riduzione della pigione;

- che la legge per sé non prevede la possibilità di ridurre la pigione per tutta la durata del contratto, senza procedere all'eliminazione del difetto;

- che tuttavia la riduzione della pigione durante la durata della locazione deve essere possibile, perlomeno quando l'eliminazione del difetto non è più possibile (ad esempio quando non è più possibile mettere a disposizione del conduttore un solaio poiché questo è stato trasformato in un nuovo appartamento, (v. Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht für di Praxis, 1. ed., cap. 11/3.6. p. 100);

- che per analogia questo Giudice ritiene pertanto possibile concedere una riduzione definitiva della pigione, rinunciando all'eliminazione del difetto, anche nei casi in cui la riparazione comporterebbe un prezzo sproporzionato o non potrebbe essere pretesa secondo le regole della buona fede;

- che nel nostro caso l'inquilino ha comprensibilmente rifiutato l'installazione del ventilatore, che non avrebbe eliminato il difetto;

- che eventuali altre soluzioni appaiono più costose, in particolare quella indicata dallo spazzacamino K. comporterebbe una spesa di circa Fr. 6'000.--; inoltre tale soluzione modificherebbe sostanzialmente l'aspetto della parete;

- che questo Giudice non ritiene né giusto né ragionevole obbligare il locatore ad assumersi la non indifferente spesa di cui sopra e imporgli una modifica dal punto di vista architettonico che egli non desidera, considerato altresì che sarebbe sua intenzione stabilirsi in futuro proprio in quella casa;

- che l'insistenza del conduttore nel pretendere l'eliminazione del difetto a tutti i costi costituisce un'inutile chicane, non degna di protezione poiché configura un manifesto abuso di diritto (art. 2 cpv. 2 CC), in particolare poiché già dalla conclusione del contratto egli non solo era consapevole del cattivo funzionamento del camino e del fatto che il locatore non era disposto ad eseguire qualsivoglia intervento pur di ovviarvi, ma addirittura si era dichiarato d'accordo con tale modo di procedere del locatore, o perlomeno aveva suscitato l'impressione di essere d'accordo, sottoscrivendo la clausola 4 del contratto di locazione;

- che la riduzione della pigione va per contro ammessa;

- che per quanto attiene alla misura della riduzione la dottrina fa riferimento al metodo relativo: la pigione va diminuita proporzionalmente al rapporto fra differenza fra valore della cosa senza e con difetti e valore della cosa senza difetti (Higi; op.cit., art. 259d CO, n. 14, Lachat/Stoll, op. cit., cap. 11/3.4., p. 98; Svit Kommentar, art. 259d, n. 15);

- che tuttavia ciò non esime dalla necessità di dover stimare la percentuale di minor valore della cosa locata, ciò che dipende sempre dalle circostanze del caso concreto, per modo che è assai difficile stabilire tabelle o criteri universalmente validi; che nel caso di difetti di minor entità, ad esempio il cattivo funzionamento di un camino o la rottura della macchina per lavare i piatti, la riduzione non dovrebbe in ogni caso superare il 10/15% (Svit Kommentar, art. 259d, n. 16; v. anche Lachat/Stoll, op. cit., cap., 11/3.5, p. 99 e Higi, op. cit., art. 259d CO, n. 17: ventilatore difettoso in cucina: 15%; riscaldamento insufficiente in una pensione: 16%);

- che nel nostro caso, considerato che contrariamente a quanto da lui sostenuto, il conduttore non ha provato che avrebbe usato il camino come fonte principale di riscaldamento e considerato che il funzionamento del camino è limitato a 6/8 mesi all'anno, appare equa la valutazione dell'Ufficio di conciliazione, che ha stabilito una riduzione in ragione del 2,5%, corrispondente a Fr. 35.-- il mese;

- per quanto attiene al frigorifero va detto che giusta l'art. 259c CO il conduttore non può, pretendere l'eliminazione del difetto se, entro un congruo termine, il locatore sostituisce la cosa con una equivalente;

- che nel nostro caso è sì vero che il locatore si è impegnato a fornire un frigorifero nuovo, ma che il conduttore ha comunque potuto usufruire per alcuni mesi (9 mesi e mezzo, sei mesi se egli avesse accettato la consegna già a settembre) del frigorifero appartenente al precedente inquilino;

- che egli ha pertanto usufruito di una prestazione equivalente e non ha subìto alcun danno, per modo che, in applicazione analogica dell'art. 259c CO, a tale proposito non si giustifica alcuna riduzione della pigione;

- che il locatore si suole del fatto che il conduttore abbia depositato l'intera pigione, mentre la riduzione della pigione concessa è minima (2,5%) così come quella pretesa dal conduttore (20%) sarebbe pur sempre assai ridotta;

- che secondo la dottrina il conduttore può, ma non deve depositare, anche solo una parte del corrispettivo, ad esempio quella corrispondente alla richiesta diminuzione (Higi, op. cit., art. 259g CO, n. 59; Zihlmann, Basler Kommentar, art. 259g CO, n. 9);

- che pertanto il conduttore poteva depositare l'intera pigione e il locatore non può pretendere nulla al proposito, anche se v'è da chiedersi se tale diritto non debba comunque trovare il suo limite nel divieto dell'abuso di diritto;

- che tale questione, pur accennata dal locatore, può qui restare aperta, nell'ambito di un giudizio tutto sommato equitativo riguardo alla percentuale della riduzione della pigione e ritenuta l'esiguità dell'eventuale danno subìto dal locatore; del resto tale danno non risulta meglio specificato, quantificato e provato, anche se è di per sé intuibile.