GDL 3/12: Riduzione della pigione per difetti del bene locato
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re P./Immobiliare I. S.A. del 17 dicembre 1996

12.

Riduzione della pigione per difetti del bene locato

Art. 259d CO

In uno stabile scarsamente isolato, di costruzione non recente, i rumori provenienti dagli appartamenti confinanti dovuti all'uso ordinario dell'abitazione, quali ad esempio lo scorrimento dell'acqua nel bagno o il normale calpestio, non legittimano, in concreto, alcuna riduzione della pigione, non essendo stato provato che i rumori superassero la soglia di tolleranza in modo costante e durevole.

Estratto dai considerandi:

1. Giusta l'art. 256 cpv. 1 CO il locatore ha l'obbligo di consegnare la cosa locata in stato idoneo all'uso cui è destinata e di mantenerla tale per la durata della locazione.

Se durante il rapporto di locazione dovessero insorgere dei difetti che non sono imputabili al conduttore né possono essere posti a suo carico, oppure se egli è turbato nell'uso pattuito della cosa, può esigere dal locatore, tra altre possibilità, una riduzione proporzionale della pigione (art. 259a cpv. 1 lett. b CO).

2. La legge parifica il disturbo dell'uso pattuito al difetto della cosa. Tuttavia né la nozione di "difetto" né quella di "uso pattuito" della cosa vengono definite dalle disposizioni legali.

Nella dottrina è considerato difetto ogni divergenza con quanto pattuito contrattualmente, vale a dire tutto ciò che esclude o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è stata destinata (SVIT Kommentar Mietrecht, n. 1.1, p.76, Higi, Zürcher Kommentar, art. 258 CO, n. 27 e segg.). La nozione di difetto in ambito locativo, rispettivamente di idoneità della cosa all'uso cui è destinata, è relativa. Il giudice deve pertanto determinarla basandosi sulla volontà delle parti, tenendo conto della peculiarità del caso concreto, in particolare dell'oggetto locato, della sua destinazione, della pigione, ecc., e del principio della buona fede (mp 1988, 112; SVIT Kommentar, art. 256, n. 20 e segg.). Irrilevanti sono invece circostanze soggettive, riconducibili alla persona stessa dell'inquilino (come l'età avanzata o l'invalidità), salvo se queste particolarità soggettive sono state prese in considerazione al momento della conclusione del contratto (Higi, op. cit., art. 259d CO, n. 14 SVIT Kommentar, art. 259d CO, no. 17).

3. I difetti della cosa locata non devono essere necessariamente dei difetti materiali, ma possono anche avere un carattere immateriale. È irrilevante se il disturbo deriva direttamente dallo stato dell'oggetto locato o se la turbativa è causata da terze persone. Dottrina e giurisprudenza ammettono infatti concordemente che disturbi provocati da vicini o da altri inquilini dello stesso stabile possono diminuire l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata (Higi, op. cit. art. 258, n. 34 con altri riferimenti; SVIT Kommentar, Vorbemerkungen zu art. 258-259i, n. 18; Züst, Neues über die Mängelrechte des Wohnungs- und Geschäftsmieters, in: mp 1994, 159 segg; mp 1988, 112; 1991, 111 con riferimento ad altre decisioni).

4. Resta dunque da esaminare se nella fattispecie i rumori, rispettivamente le altre violazioni contrattuali provocate da un altro inquilino dello stabile e asserite dall'istante, giustificano una riduzione del canone.

Giusta l'art. 259d CO il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto e fino all'eliminazione del medesimo, se questo pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, anche se il locatore prova che nessuna colpa gli incombe ( Lachat/Stoll, op. cit., n. 2.3, p.79; Higi, op.cit. art. 259d CO, n. 9).

A differenza del vecchio diritto di locazione, il nuovo art. 259d CO non richiede più una notevole diminuzione dell'idoneità della cosa. Secondo la sua lettera è infatti sufficiente che l'uso della cosa venga pregiudicato o diminuito. Nella dottrina è tuttavia controverso se qualsiasi difetto, in particolare quello di lieve entità, sia sufficiente ad adempiere agli estremi della sopra citata norma. La dottrina maggioritaria considera data la pretesa del conduttore di riduzione della pigione, quando il difetto raggiunge un'intensità media (SVIT Kommentar, Vorbemerkungen zu art. 258-259i, n. 29 e segg., art. 259d CO, n. 5; Züst, op. cit., 175; Lachat/Stoll,. op. cit., n. 3.3, p. 98; Lachat/Micheli, Le nouvean droit du bail, n. 3.3, p. 119; di altro parere: Higi, op. cit. art. 259d CO, n. 8, secondo il quale qualsiasi difetto, anche di lieve entità, giustifica una riduzione proporzionale del canone).

Al conduttore incombe l'onere di provare l'esistenza del difetto, rispettivamente della diminuzione dell'idoneità della cosa all'uso cui è stata destinata, così come l'entità e la durata della riduzione (Svit, Kommentar, art. 259d CO, n. 19; Lachat/Stoll, p. cit., n. 1.3., p. 93; Higi, op. cit., art.. 259d CO, n. 20).

5. Nel caso concreto l'istruttoria di causa ha sì dimostrato che dall'appartamento sottostante quello dell'istante spesso provenivano dei rumori. Non emerge tuttavia che questi disturbi fossero tali da diminuire l'idoneità all'uso dell'ente locato, in particolare tenuto conto delle singole circostanze del caso concreto. Si tratta infatti di appartamenti sussidiati, facenti parte di un complesso di diverse palazzine ad uso abitazione famigliare. Come emerge dall'audizione testimoniale di un altro inquilino, i vari blocchi, rispettivamente i vari appartamenti non risultano particolarmente isolati (audizione testimoniale L., p.6), ragione per la quale anche i rumori causati dall'ordinario uso dell'abitazione venivano uditi dai vicini, come lo scorrere dell'acqua del bagno o il rumore causato dai passi (cfr. verbale, p.5). Per l'istante doveva e poteva essere chiaro fin dalla conclusione del contratto che, date le circostanze, avrebbe dovuto essere più tollerante.

È vero che in alcune occasione i rumori superavano la soglia di tolleranza normale (cfr. audizione teste P., p. 3 s.). Per contro non è provato che questa fosse una continua e durevole situazione, oggettivamente non tollerabile da qualsiasi persona. Anche la figlia dell'inquilina conduttrice dell'appartamento sottostante quello dal quale provenivano i rumori ha affermato di aver dormito per 4-5 notti nell'appartamento di sua madre, udendo "rumori usuali" (cfr. verbale udienza, p. 5). Del resto le lamentele dell'istante sono verosimilmente da ascrivere ad un suo carattere troppo sensibile ed insofferente, causato dalla malattia cronica di cui soffre (cfr. doc. I richiamato).

Anche le altre violazioni contrattuali fatte valere dall'istante non sono state sufficientemente provate, ragione per cui la pretesa di riduzione della pigione va respinta.