GDL 3/9: Dovere di diligenza: violato in caso di modifica di destinazione non autorizzata
Ufficio di Conciliazione di Minusio in re C./M. del 12 agosto 1996

9.

Dovere di diligenza: violato in caso di modifica di destinazione non autorizzata

Art. 257f CO

La modifica non autorizzata della destinazione dell'oggetto assurge a grave violazione del dovere di diligenza del conduttore nell'uso della cosa locata, sanzionabile, previa diffida infruttuosa, con disdetta straordinaria.

Estratto dai considerandi:

- che l'art. 257/CO, stabilisce espressamente l'obbligo del conduttore di essere diligente nell'uso della cosa locata. Il cpv. 3 dello stesso art. stabilisce inoltre che qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposto al locatore, poiché nonostante diffida scritta dal locatore il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso o, in caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali con il preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.

Tra le violazioni gravi del dovere di diligenza del conduttore, la giurisprudenza e la dottrina dominante annoverano anche la modifica non autorizzata dalla destinazione dell'oggetto locato (cfr. Lachat-Micheli, Le nouveau droit du bail, p. 299);

- che nell'evenienza concreta, l'oggetto della locazione era un deposito per scarti da giardino. L'istante di professione giardiniere era così autorizzato dai proprietari di far capo a tale luogo per depositarvi il materiale proveniente dalla pulizia e manutenzione dei giardini da esso curati. Dalla documentazione fotografica esibita nel corso della seduta è stato tuttavia possibile appurare che sul posto esistono tuttora delle alte cataste di legna, che sicuramente vanno ben al di là dei rami e sterpaglia provenienti dalla manutenzione di giardini.

La presenza della legna, non è contestata neppure dal signor C. il quale rileva nondimeno come la stessa provenga dalla pulizia di boschi.

Ora a non averne dubbio esiste una sostanziale differenza tra i normali scarti da giardino nell'ambito di una regolare manutenzione, e i derivati dal taglio di boschi. Evidentemente limitando nel contratto l'uso del terreno quale deposito di scarti da giardino, le parti hanno inteso chiaramente escludere tutto quanto non rientra in tale ambito, quale appunto il materiale di provenienza dal taglio di boschi;

- che data la situazione in loco, dove è stato creato un vero e proprio deposito di legna, si può quindi affermare che il posto destinato a deposito di scarti vegetali, ha perso gran parte della sua destinazione iniziale;

- che in simili circostanze, la diligenza richiesta al conduttore nell'uso della cosa locata appare manifestamente disattesa. Da notare che anche i richiami e le diffide intimategli dai proprietari intese ad ottenere il ripristino dell'uso contrattualmente previsto, sono rimaste lettera morta. Altro non restava quindi ai signori M. se non di intimare la disdetta. Disdetta che alla luce di quanto precede, deve qui essere confermata.