GDL 3/8: Dovere di diligenza e di riguardo per i vicini: illiceità di un divieto unilaterale di collocare vasi di fiori all' esterno dei balconi
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re M.D./A. del 3 settembre 1996

8.

Dovere di diligenza e di riguardo per i vicini: illiceità di un divieto unilaterale di collocare vasi di fiori all' esterno dei balconi

Art. 257f CO

Le norme concernenti i modi di utilizzo dell'ente locato possono fondarsi sulla legge, sul contratto o sui regolamenti emanati dal locatore, purché integrati nel contratto e purché le direttive non pregiudichino il diritto dell'inquilino all'uso della cosa contrattualmente pattuito. Fattispecie in cui il divieto di esporre i vasi di fiori all'esterno dei balconi, adottato unilateralmente dai locatori, si appalesa infondato siccome non trova fondamento nel contratto.

Estratto dai considerandi:

1. Omissis

2. Con circolare indirizzata a tutti gli inquilini dello stabile il 25 luglio 1994, i locatori invitavano a voler esporre i fiori all'interno dei balconi "onde evitare inutili discussioni ed eventuali danni a tende da sole e facciate" (c. doc. C).

In seguito, ritenuto come i qui convenuti avevano posato delle fioraie oltre il parapetto del balcone del loro appartamento, con lettere del 21 aprile (doc. D) e del 12 maggio 1995 (doc. E) gli istanti li sollecitavano ulteriormente al ritiro dei vasi, al fine di ossequiare il regolamento della casa.

3. Non trovandosi d'accordo con l'ingiunzione dei locatori, il conduttore A. si rivolgeva il 16 maggio 1995 all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno, contestando le argomentazioni addotte dai proprietari e segnatamente il richiamo dell'art. 257f CO. Non pervenendo ad un appianamento della diatriba nel corso dell'udienza fissata il 2 giugno 1995, i locatori si sono rivolti a questo Giudice ai sensi dell'art. 274f cpv. 1 CO, postulando l'ingiunzione ai convenuti di asportare le vasche di fuori poste all'esterno dei balconi. Essi affermano che l'esigenza di mantenere le vasche di fiori all'interno dei balconi sarebbe dettata da motivi di sicurezza, di estetica ("uniformità della facciata") e alfine di evitare l'insorgere di danni agli appartamenti sottostanti (macchie sulle tende da sole).

4. Giusta l'art. 257f CO, il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. Egli deve inoltre avere riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini. Le norme circa i modi d'utilizzo dell'ente locato, possono derivare dal contratto, dalla legge stessa, nonché dai regolamenti emanati dal locatore, alla condizione però che siano stati integrati nel contratto (v. Tercier, Les contrats spéciaux, n. 1675; Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 257f CO, n. 10). Se il locatario non rispetta i suoi doveri, il locatore può, a scelta, intentare un'azione in esecuzione - come nel caso che ci occupa -, rispettivamente a determinate condizioni, può rescindere il contratto con effetto immediato (v. art. 257f cpv. 2 CO; v. Tercier, op. cit. no. 1676). Fondamentalmente, le direttive del locatore, contenute il più delle volte nel regolamento della casa, debbono essere seguite, nel limite in cui però ciò non ostacoli o metta in discussione il diritto dell'inquilino all'uso della cosa contrattualmente pattuito (v. SVIT, Schweizerisches Mietrecht, ad art. 257f CO, n. 25; Reymond Gebrauchsüberlassungsverträge, in SPR VII/1, p. 234).

5. In base all'art. 4 del regolamento della casa, parte integrante del contratto stipulato fra le parti, "i conduttori che tengono fiori sui balconi, sui davanzali ed alle finestre devono adottare le misure necessarie intese a non arrecare disturbo agli altri conduttori (stillicidi, ecc.), a prevenire pericoli e a non deturpare o danneggiare lo stabile (facciate, parapetti, tende da sole, ecc.)".

Invero non può essere sostenuto - come fanno gli istanti (v. doc. D) - che secondo tale disposizione vi sia un divieto assoluto per i conduttori di posare dei vasi di fiori all'esterno del parapetto dei balconi. Il tenore del regolamento, per contro, impedisce all'inquilino di disturbare i coinquilini, di creare pericoli e di danneggiare lo stabile (facciate, tende da sole) nell'ambito della posa delle fioriere. Nulla osterebbe però a che i proprietari abbiano ad inserire di volta in volta una siffatta clausola in calce ai sottoscriventi contratti; perché, con la firma degli stessi, i conduttori si troverebbero ad averla accettata.

6. Orbene, l'istruttoria esperita non permette, a mente di questo Pretore, di ritenere siccome provato che i conduttori A. abbiano trasceso nel loro dovere di diligenza e di riguardo verso i coinquilini e lo stabile. Infatti i tre vasi di gerani dei convenuti, come constatato nel corso del sopralluogo, non costituiscono un pericolo per l'incolumità di nessuno, risultando compiutamente e convenientemente fissati al parapetto. Peraltro gli stessi sono muniti di una vaschetta di contenimento dell'acqua di esubero, allo scopo di evitare lo stillicidio sui balconi sottostanti. Nessun particolare danneggiamento e nessuna usura specifica è stata verificata per quanto concerne le tende da sole dei piani sottostanti.

Né la coinquilina A., né la famiglia K., abitanti al secondo e al terzo piano dello stabile, hanno sollevato reclamazioni con riferimento diretto ai fiori posati dai convenuti. Ha riferito la teste A. (v. verbali p. 8): "non ho mai avuto da sollevare reclamazioni per sporcizia (fiori, foglie, terra) sul mio balcone proveniente da altri balconi. neppure per la mia tenda da sole ho avuto problemi". Dal canto suo il teste K. (verbali, p.9) così si è espresso: "Rilevo che abbiamo constatato sul nostro balcone della sporcizia: fiori secchi, foglie, cibo. Non saprei dire da dove proviene questa sporcizia (...) Non so dire se fiori e sporcizia provengano anche dal balcone dei signori A.".

Nulla in proposito ha saputo riferire il teste A., mentre la testimonianza V. indica problemi di sporcizia provenienti, verosimilmente, dal balcone di altri inquilini.

Il coinquilino K., occupante l'appartamento direttamente sottostante a quello dei coniugi A., non è stato sentito quale testimone. Figura però agli atti una sua firma in calce ad una dichiarazione (del 16 maggio 1996) di assenso all'esposizione dei fiori all'esterno dei balconi. Se ne deve dedurre che egli non abbia costatato particolari inconvenienti dovuti a tale fatto. D'altronde una tale dichiarazione è di per sé ammissibile e va considerata in questa procedura di tipo inquisitorio (cfr. Cocchi / Trezzini, CPC annotato, ad art. 90, n. 1 e commento alla n. 16).

7. Non si appalesano pertanto reali, poiché in effetti non dimostrati, i danneggiamenti allo stabile o ad altri inquilini paventati dagli istanti e conseguenti ad un eventuale atteggiamento anticontrattuale dei conduttori A.

Del resto anche l'eccezione, ventilata, riguardo all'estetica della facciata dell'immobile, che risulterebbe secondo i locatori perturbata, è, oltre che inconferente, ben troppo soggettiva per poter fondare un divieto del genere di quello emanato unilateralmente dall'amministratore dello stabile senza la presenza di una clausola inibitoria in tal senso nel contratto.

8. L'istanza va di conseguenza respinta, con accollo di tasse e spese a carico della parte soccombente.