GDL 3/7: La garanzia prestata dal conduttore può essere compensata?
Pretura del Distretto di Vallemaggia in re R./S. del 14 agosto 1996

7.

La garanzia prestata dal conduttore può essere compensata?

Art. 257e CO / Art. 265 CO

La garanzia prestata dal conduttore, depositata presso una banca a norma dell' art. 257e cpv. 1 CO, non può essere compensata dal conduttore per il pagamento del canone, poiché, per il cpv. 3 del medesimo articolo, la Banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza cresciuta in giudicato. Può per contro essere compensata la garanzia che non è stata depositata dal locatore presso un istituto di credito.

Estratto dai considerandi:

1. Generalmente il locatore ed il conduttore possono compensare reciprocamente i loro crediti e i debiti derivanti dalla locazione (art. 265 CO). Quando però è stata depositata da parte del locatore una garanzia in denaro, prestata dal conduttore, presso una banca su un conto di risparmio intestato a quest'ultimo la compensazione non è possibile. Quindi il conduttore non può compensare la pigione con il deposito di garanzia, in quanto egli non può compensare con un debito che un terzo (la banca) ha verso di lui (art. 122 CO). "La banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passata in giudicato" (art. 257e cpv. 3 CO; SJZ 90 (1994) n. 19, p. 332).

L'onere della prova dell'avvenuto deposito presso una banca conformemente all' art. 257e CO è a carico del locatore che si appella al divieto di compensazione secondo l'art. 257e cpv. 3 CO.

2. Nel caso concreto l'istante non contesta che i convenuti gli hanno versato l'importo di Fr. 3'600.-- e inoltre non fornisce la prova che tale versamento è stato depositato presso una banca ai sensi di legge. I convenuti hanno pertanto un credito di Fr. 3'600.-- verso l'istante e non verso la banca e dalla lettera del 12 maggio 1996 si deve desumere che, facendo riferimento all'importo depositato, così come convenuto dalle parti, i convenuti intendevano compensare la pigione con l'importo di Fr. 3'600.-- (art. 124 cpv. 1 CO). Per questa somma non vige il divieto di compensazione e diventano applicabili gli art. 265 e 124 CO (SVIT - Kommentar Mietrecht, Zürich, 1991, ad art. 257e CO, n. 18; SJZ 90 (1994) n. 19, p. 332).

3. Il credito dell'istante di Fr. 2'700.-- è compensato dal credito dei convenuti di Fr. 3'600.--. I due crediti si ritengono di conseguenza reciprocamente estinti per l'importo di Fr. 2'700.-- al momento in cui divennero a vicenda compensabili, ovvero alle singole scadenze previste per la riscossione della pigione (art. 124 cpv. 2 CO). Per queste ragioni i convenuti non possono essere considerati morosi ai sensi dell'art. 257d CO. L'istanza di protrazione della locazione del 18 luglio 1996 è da ritenersi priva dell'oggetto e comunque prematura.