GDL 2/39: Applicazione del diritto di locazione
Tribunale di Appello, Lugano in re P./G. del 12 gennaio 1995.

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Applicazione del diritto di locazione

Art. 274a CO

Qualunque vertenza attinente a un rapporto locativo, anche già risolto, deve essere obbligatoriamente portato di fronte agli Uffici competenti per l' esperimento del tentativo di conciliazione.

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A L' attore fin dal 1° settembre 1981 ha preso in locazione dalle convenute i locali adibiti a negozio e siti al piano terreno dello stabile di Via X., a Lugano (doc. E). `

Le parti hanno stipulato un nuovo contratto nel corso del 1992 (doc. G), il quale, pur avendo durata indeterminata, non poteva essere disdetto prima del 31 marzo 1997.

Detto contratto è stato sostituito da un altro, sottoscritto il 15 giugno 1993 (doc. C), anch' esso di durata indeterminata, ma senza possibilità di disdetta prima del 31 marzo 2004.

B Il 25 febbraio 1994, allorché tra le parti erano in corso trattative per stipulare un ulteriore contratto di locazione in favore di tale signor D., (cfr. doc. H), le convenute hanno disdetto il contratto di locazione del 1992 (doc. G) per il termine ivi previsto del 31 marzo 1997 (cfr. doc. I).

La disdetta è però stata annullata già il 28 febbraio 1994, così come risulta dall' annotazione manoscritta apposta in calce alla disdetta medesima (doc L).

C Con petizione del 16 maggio 1994 l' attore ha chiesto la condanna delle convenute al pagamento di Fr. 140'000.-- oltre interessi.

Le convenute avrebbero eccepito la nullità del contratto di locazione concluso nel 1993 (doc. C) ed avrebbero inoltre subordinato la continuazione di qualsiasi trattativa per la continuazione o la cessione del rapporto di locazione al pagamento del predetto importo (doc. B).

L' attore avrebbe effettuato il pagamento richiesto al solo scopo di consentire il perfezionamento del trapasso della locazione alla AG.

Si tratterebbe tuttavia di un pagamento immotivato, così che l' attore ne potrebbe chiedere la restituzione in base alle norme sull' atto illecito o sull' indebito arricchimento.

D La petizione è stata ricevuta dal Pretore della Sezione 5 della Pretura di Lugano, il quale con ordinanza del 25 maggio 1994 l' ha trasmessa al Pretore della Sezione 4.

Questi in data 8 luglio 1994 ha indetto un' udienza di discussione in vista della decisione sulla ricevibilità della petizione o sulla necessità di trasmettere la causa all' Ufficio di conciliazione in materia di locazione.

Con decreto del 21 luglio 1994 il Pretore ha optato per quest' ultima soluzione, rilevando che la controversia si situerebbe indiscutibilmente nell' ambito di un contratto di locazione, così da rendere indispensabile l' esperimento di conciliazione.

Nei considerandi il Pretore ha concesso anticipatamente l' effetto sospensivo ad un eventuale gravame inoltrato contro la sua decisione.

E Contro il predetto decreto sono insorte le convenute con l' appello del 14 settembre 1994 con richiesta di effetto sospensivo, chiedendone la riforma nel senso di trasmettere la causa al Pretore della Sezione 1.

Il Pretore avrebbe in effetti misconosciuto la natura giuridica della pretesa attorea.

Trattandosi di azione fondata sugli art. 41 o 62 e segg. del CO, da decidere in procedura ordinaria, non sarebbe data l' applicabilità delle norme sul contratto di locazione, e di riflesso degli art. 404 e segg. CPC.

Da ciò la necessità di trasmettere la causa non già all' Ufficio di conciliazione, ma bensì al Pretore della Sezione 1, foro delle convenute.

F L' attore non ha presentato osservazioni al gravame avversario.

Considerato

In diritto:

1 Come rettamente osserva il Pretore, il Tribunale federale ha stabilito che ogni contestazione riguardante contratti di locazione di locali di abitazione e commerciali deve necessariamente essere oggetto di una procedura di conciliazione preliminare (DTF 118 II 307 e segg.)

L' esito del gravame dipende perciò dalla soluzione al quesito a sapere se nella fattispecie sia data una contestazione riguardante un contratto di locazione.

2 È dapprima incontestato e incontestabile che le parti siano entrate in rapporto di affari nell' ambito di ripetuti contratti di locazioni, e che le loro reciproche pretese di dare e avere prendano le mosse da tali contratti.

Le convenute, del resto, hanno fondato la loro richiesta dell' importo litigioso come indennità per l' anticipata rescissione del contratto da parte dell' attore (cfr. doc. B).

Da quanto si Può dedurre a questo stadio della causa, la base legale di tale pretese sembra essere l' art. 264 CO, così che la stessa – fondata o infondata che fosse ‑ è stata intesa dalle convenute quale pretesa contrattuale attinente al contratto di locazione che le legava al qui attore.

3 Tanto basta, a mente di questa Camera, per determinare anche in questo caso la competenza dell' Ufficio di conciliazione, trattandosi comunque, sia pure in senso lato, di " contestazione riguardante contratti di locazione di locali di abitazione e commerciali " ai sensi della massima della DTF 118 II 307.

Il fatto che l' attore ha impostato la lite tra conduttore e locatrici sulla base delle norme sull' atto illecito e sull' indebito arricchimento, nulla toglie in effetti alla natura di lite riguardante il contratto di locazione, dovendo appunto tale qualificazione riguardare la lite nel suo complesso e nella sua origine e non la pretesa oggetto della causa in stretto senso tecnico, pretesa su cui questa Camera non ha peraltro a questo stadio della lite motivo di sindacare.

4 Abbondanzialmente deve comunque essere osservato che l' attore potrebbe ancora validamente modificare l' indirizzo giuridico dell' azione condannatoria da lui promossa da delittuale a contrattuale senza che vi fosse perciò illecita mutazione dell' azione (art. 74 Lit. a CPC; Rep. 1982, p. 398, citato in: Cocchi/Trezzini, CPC, ad art. 74, n. 12), così che diverrebbe addirittura palese la connessione della lite ad un contratto di locazione.

Non dovesse l' attore determinarsi in tal senso, spetterebbe ancora al giudice, d' ufficio, se del caso, modificare l' eventualmente errata impostazione giuridica della causa richiamando le norme sulla locazione ritenute applicabili (art. 87 CPC; Cocchi/Trezzini, opera citata, ad art. 87, n. 2, 3 e 4).