GDL 2/35: Annullamento della disdetta
Pretura del Distretto di Lugano in re F. SA / C. ‑ K. del 9 maggio 1994.

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Annullamento della disdetta

Art. 271 e segg. CO

Va annullata ai sensi dell' art. 271a lett. e) CO la disdetta del contratto di locazione relativo ad un' autorimessa concessa in uso con locali d' abitazione, intimata nei tre anni susseguenti alla fine di una procedura di conciliazione nel corso della quale le parti si sono accordate sull' aumento della pigione.

Estratto dai considerandi:

- Dal 1° giugno 1981 la convenuta conduce in locazione nello stabile denominato X, un appartamento di 2 1/2 locali e ciò in virtù del contratto di locazione, agli atti quale doc. B, stipulato dall' istante per conto terzi. Detto contratto prevede una durata determinata di un anno, con rinnovo di anno in anno in caso di assenza di disdetta significata da una delle parti con preavviso di tre mesi. La pigione ammonta a Fr. 700.-- mensili.

A far tempo dal 1° luglio 1984 la convenuta conduce pure, nel medesimo immobile, l' autorimessa no. 81L, come si evince dal contratto di locazione prodotto quale doc. 1 e anch' esso sottoscritto dall' istante per conto terzi con durata di un anno prorogabile di anno in anno in assenza di disdetta con preavviso di tre mesi mentre precedentemente, e meglio dal 1° giugno 1981 la convenuta conduceva l' autorimessa n. 81K.

Va precisato immediatamente che in merito all' autorimessa n. 81L l' inquilina aveva contestato una aumento di pigione da Fr. 100.-- a Fr. 150.-- ritenuto abusivo. Contestazione che era stata trassata dinanzi all' Ufficio di conciliazione, in data 29 aprile 1993, con la fissazione in Fr. 125.-- della nuova pigione (doc. P).

- In data 3 novembre 1994 l' istante notificava all' inquilina, mediante formulario ufficiale, la disdetta del contratto di locazione relativo all' autorimessa no. 81L con effetto a decorrere dal 30 maggio 1995.

L' inquilina ha contestato la disdetta di cui sopra presso il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione che l' ha dichiarata inefficace.

Da qui la presente tempestiva istanza con la quale la locatrice chiede l' accertamento della validità della disdetta significata alla conduttrice.

- Ai sensi dell' art. 253a cpv. 1 CO, le disposizioni concernenti la locazione di locali d' abitazione e commerciali si applicano parimenti alle cose concesse in uso con questi locali. Nel caso concreto è essenziale determinare se l' autorimessa può venire considerata cosa connessa con l' uso dell' appartamento locato al fine dell' applicazione degli articoli relativi alla protezione dalle disdette in materia di locazione di locali d' abitazione e commerciali, segnatamente dell' art. 271a cpv. 1 lett. e CO.

Già a tenore del messaggio relativo al nuovo diritto di locazione, le disposizioni concernenti la locazione di abitazioni e locali commerciali si applicano pure alle cose locate con dette abitazioni o locali commerciali, come accessori, autorimesse, parcheggi coperti o all' aperto, mobili, solai, cantine, mansarde, locali per lavori manuali, vetrine. Poco importa se per queste cose è stato stipulato un contratto a parte o meno. È determinante la circostanza ch' esse siano state locate dal locatore ad un identico conduttore e che il loro uso sia in relazione con la cosa principale. Per questo motivo il momento della conclusione del contratto non riveste importanza. Così, per esempio, il locatario, di un appartamento può interessarsi fin dall' inizio a una mansarda o a una autorimessa non ancora libera che gli potrà essere locata soltanto nel corso della locazione.

Non sarebbe logico che in un simile caso per la disdetta della mansarda o dell' autorimessa non siano applicabili le stesse disposizioni che reggono la disdetta dell' appartamento (FF1985/1233).

Anche dottrina e giurisprudenza hanno avuto modo di definire la nozione di accessorio di cui all' art. 253a cpv. 1 CO come data quando vi è una connessione d' uso tra l' appartamento locato e il presunto accessorio ed un' identità tra le parti (Peter Zihlmann, Das neue Mietrecht, p. 30; Droit du bail no. 6/1994, p. 7).

Nel caso concreto, ritenuto che la connessione d' uso tra l' abitazione e l' autorimessa è innegabile, ritenuto che si trovano entrambi nello stesso immobile a Lugano dove è notoria la penuria di parcheggi, resta da analizzare se le parti ai due contratti di locazione sono le medesime.

A questo proposito è incontestato in giurisprudenza che, se un' amministrazione immobiliare stipula il contratto di locazione a proprio nome per conto dei proprietari, tra quest' ultimi e il conduttore non sorge alcun rapporto contrattuale (MP 3/94, p. 123 e 124). È pertanto pacifico che nel caso concreto, considerato che in entrambi i contratti figura quale locatrice la qui istante, la quale non ha d' altronde mai specificato in precedenza chi fossero i proprietari dell' appartamento, rispettivamente dell' autorimessa, le parti ai due contratti siano le medesime, di guisa che tornano applicabili le disposizioni relative alla protezione da disdette abusive.

- L' art. 271a CO prevede che la disdetta può essere contestata se data dal locatore nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o di una procedura giudiziaria, in relazione con la locazione e nel corso dei quali il locatore stesso sia risultato ampiamente soccombente, abbia ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o abbia concluso una transazione con il conduttore.

La portata di questa disposizione rientra nel senso generale dell' art. 271a CO che vuole offrire la possibilità al conduttore di impugnare una disdetta data per rappresaglia o comunque di dargli la possibilità di difendersi senza temere rappresaglie.

Il Tribunale di Appello ha avuto modo di precisare a questo proposito che la norma in esame deve essere applicata in tutti i casi dove il locatore, in una precedente procedura sia stato ampiamente soccombente, secondo criteri di proporzione fra le domande delle parti e l' esito della lite, valutati ‑ se del caso ‑ in percentuale di soccombenza, rispettivamente di successo.

Secondo il Tribunale Cantonale " il legislatore ha voluto creare una presunzione di legge qualificando come atto di ritorsione ogni disdetta data dal locatore nel triennio in esame". L' intention de vengeance du bailleur, du fait de l' existence du litige est irréfragable (Barbey, Protection contre les congées concernant les baux d' habitation et de locaux commerciaux, p. 144; Zihlman, Das neue Mietrecht, p. 196). Su questo aspetto appare ben difficile condividere quanto auspica da parte della giurisprudenza il Commentario al diritto della locazione dello SVIT (Schweizerischer Verband der Immobilien‑Treuhänder) ossia che al locatore sia regolarmente concessa la prova del fatto che la disdetta non ha nessuna relazione con la precedente procedura ( Comm. cit., art. 271a CO, N. 20). Perché con riferimento a determinate situazioni particolarmente onerose per il locatore, il legislatore ha provveduto ad allestire un elenco di casi in cui la norma in questione non si applica, ovvero la presunzione di legge decade (art. 271a cpv. 3 CO). In altre parole, la legge limita la controprova del locatore ai casi previsti in questo capoverso (Zihlmann, op. cit., p. 196). Non si può escludere che così facendo la legge abbia voluto mettere a disposizione degli utenti uno strumento completo e semplice; e ciò già perché, prescindendo da norme di carattere generale, offre cataloghi di situazioni il più possibile completi (II CCA 11 marzo 1994, in re C.c.M).

- Nel caso concreto, risulta dagli atti di causa che nel corso della locazione la locatrice è risultata ampiamente soccombente, rispettivamente si è accordata con la conduttrice riducendo della metà e quindi sensibilmente le proprie pretese, ai sensi della precitata norma di legge, nell' ambito della procedura relativa all' aumento di pigione dell' autorimessa (doc. I, doc. P).

Pertanto, in virtù della sopraccitata giurisprudenza, non occorre analizzare i motivi alla base di tale vertenza, né tanto meno considerare che, come postula l' istante la disdetta significata per l' autorimessa non sia contraria alle regole della buona fede.

Ritenuto pertanto che in caso sono dati i criteri di applicabilità dell' art. 271a cpv.1 lett. e) CO, trova applicazione il termine triennale di protezione.