GDL 2/31: Contestazione della disdetta
Pretura del Distretto di Lugano Sez. no. in re K., R. e C. / F. 4 del 24 novembre 1994.

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Contestazione della disdetta

Art. 271 CO

Una disdetta semplicemente intempestiva in virtù degli accordi conclusi fra la parte locatrice e la parte conduttrice comporta soltanto il rinvio della sua efficacia al termine contrattualmente stabilito.

Estratto dai considerandi:

1. I convenuti conducono in locazione dal 1° novembre 1991 due appartamenti siti in Via X. nello stabile denominato "i cortiletti", e ciò in virtù di due contratti di locazione a tempo indeterminato stipulati con A.) rappresentata dalla B. SA di Lugano (doc. A, doc. B, Uff. conc.). Giova precisare che i conduttori, al fine di rendere comunicanti i due appartamenti locati, avevano, a loro spese e con l' obbligo di ripristino al termine del rapporto locativo, intrapreso alcuni investimenti; è per questo motivo che con scritto 6 settembre 1991 la B. SA comunicava ai convenuti che: " non è nostra intenzione notificarle una disdetta nei prossimi tre anni e che anzi siamo ben lieti di annoverarla tra i nostri stimati inquilini " (doc. C Uff. conc.).

In data 28 febbraio 1994 i due contratti di locazione venivano tuttavia disdetti su moduli ufficiali intimati separatamente ai due coniugi con effetto a decorrere dal 31 luglio 1994 (doc. B, C, D, E).

Adito tempestivamente dagli inquilini, I' Ufficio di conciliazione annullava le disdette di cui in rassegna in quanto in palese contrasto con gli impegni assunti tra le parti. Da qui la presente tempestiva istanza, con la quale si postula l' accertamento della validità delle disdette di cui ai doc. B, C, D, E.

Occorre dunque analizzare la validità o meno delle disdette significate ai convenuti e un' eventuale protrazione della locazione che il giudice esamina d' ufficio quando respinge la domanda con cui il conduttore contesta la disdetta e ciò in virtù del disposto di cui all' art. 274f CO.

Per quanto attiene alla validità delle disdette notificate ai conduttori bisogna precisare che le stesse sono intempestive in quanto in contrasto con l' accordo di cui allo scritto del 6 settembre 1991 (doc. C uff. conc.), secondo il quale non era intenzione del locatore significare una disdetta nei prossimi tre anni. Il chiaro testo di detto accordo non lascia spazio ad un' interpretazione del medesimo. Il Tribunale Federale ha in effetti avuto modo di precisare che se il testo di un contratto (nel caso concreto di un accordo scritto) è chiaro, non vi è spazio per applicare i principi interpretativi di cui all' art. 18 CO (DTF 111 II 287). Ne discende che, in ossequio degli accordi intercorsi tra le parti, i locatori avrebbero potuto significare la disdetta ai conduttori unicamente in data 31 luglio 1995 con effetto a decorrere dal 31 ottobre 1995. L' accordo del 6 settembre 1991 prevede in effetti che a partire da quella data e per i prossimi tre anni i locatori non avrebbero significato la disdetta ai conduttori, disdetta che in virtù del contratto di locazione poteva venire data la prima volta per il 31 ottobre 1992 con un preavviso di tre mesi.

L' art. 266a CO cpv. 2 prevede che se il termine di preavviso o la scadenza di disdetta non è osservato, la disdetta produce effetto per la scadenza successiva di disdetta.

Nel caso concreto pertanto le disdette di cui ai doc. B, C, D, E non sono nulle, ma il loro effetto viene riportato al 31 ottobre 1995.

In considerazione del fatto che le disdette in rassegna non sono nulle ma che il loro effetto viene unicamente riportato nel tempo, spetta a questo Giudice esaminare d' ufficio se la locazione può essere protratta (art.274f cpv. 3 CO).

Per l' art. 272 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. A questo proposito è a ragione che gli inquilini fanno valere che la disdetta cagiona loro degli effetti gravosi. In primo luogo non bisogna dimenticare gli importanti investimenti che i conduttori hanno intrapreso per rendere comunicanti i due appartamenti (doc. 1 ) e che dovranno ancora intraprendere per ripristinare gli enti locati. Inoltre la situazione famigliare dei convenuti causerebbe loro effetti gravosi, in caso di terminata locazione, che non si giustificano con gli interessi vantati dai proprietari. In particolare, la parte locatrice non ha vantato esigenze particolari che giustifichino una disdetta, mentre per quanto attiene B. SA., essa non ha dimostrato che effettivamente vi sia un acquirente realmente interessato all' acquisto dell' appartamento di sua proprietà. Ciò nonostante, in considerazione del fatto che l' attuale situazione del mercato relativa ad " appartamenti di lusso " - come indubbiamente sono quelli in rassegna visto l' ammontare delle pigioni corrisposte dai conduttori - sia favorevole, nel senso che non sussiste nel nostro cantone una penuria di appartamenti di un certo livello e in considerazione soprattutto del fatto che gli inquilini erano comunque a conoscenza del fatto che i locatori garantivano loro unicamente una protezione limitata nel tempo di cui allo scritto del 6 settembre 1991, appare a questo giudice equo accordare una protrazione " unica e definitiva " di un anno.