GDL 2/29: Esclusione di qualsiasi risarcimento
Pretura della giurisdizione di Locarno - Campagna in re A. / M. del 7 ottobre 1994.

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Esclusione di qualsiasi risarcimento

Art. 267 CO

È escluso qualsiasi obbligo di indennizzo se alla fine della locazione il bene dovrà essere completamente rifatto o restaurato per motivi estranei al conduttore.

Estratto dai considerandi:

- che con contratto 23 aprile 1988 l' attrice ha dato in locazione alla convenuta un appartamento di 4 locali, sito a Gordola, a tempo indeterminato, per una pigione di Fr. 750.-- mensili (doc. B);

- che il 4 gennaio 1993 l' istante ha disdetto il contratto di locazione per il 30 aprile dello stesso anno (doc. 2);

- che nell' ambito di una procedura di contestazione della disdetta e di proroga le parti hanno infine concordato che l' ente locato sarebbe stato liberato entro il 30 giugno 1994, con facoltà per l' inquilino di lasciare l' appartamento in qualsiasi momento, con preavviso di 30 giorni (doc. 2, 3, 4 e 5);

- che la convenuta, facendo uso di tale facoltà, ha lasciato l' appartamento in data 30 novembre 1993, giorno in cui è stato allestito dal perito comunale il verbale di constatazione relativo all' appartamento (doc. A, D);

- che secondo tale verbale, nella camera nord - ovest risultava questa situazione:

- "zoccolino pavimento parete sud verso il bagno rovinato e staccato parzialmente - sig.ra M. afferma che è dovuto ai lavori di ripristino dopo rottura scarico bagno;

- tracce di muffa negli angoli pareti est e ovest in basso

- parquet segnato da una riga per circa 2 metri davanti alla porta d' entrata della camera ‑ sig.ra M. si assume la responsabilità del danno " (doc. D);

- che secondo il verbale allestito all' inizio della locazione il parquet era in ordine (doc. B);

- che secondo il preventivo 22 febbraio 1994, fatto allestire dall' attrice, i costi di riparazione ammontano a:

Fr.	512.--	per la lamatura e laccatura completa del locale con tre mani di lacca semilucida (Fr. 32.‑‑/mq x 16 mq)
Fr.	220.--	per rimozione, pulitura, verniciatura e rimontaggio zoccolino
Fr.	15.--	soglia
Fr.	747.--	totale;

- che la convenuta rifiuta di assumersi questi costi poiché a suo dire,

a) il pavimento sarebbe posato da 30 anni e pertanto già ammortizzato

b) i prezzi e le misure del preventivo sarebbero aumentati del 20% rispetto a quelli reali

c) il pavimento verrebbe in ogni caso sostituito nell' ambito di una prossima ristrutturazione dell' immobile

d) parte delle spese dovrebbero essere assunte dall' istante poiché causate dalla rottura dei tubi dell' acqua per la quale sarebbe responsabile l' istante;

- che giusta l' art. 267 cpv. 1 CO il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto; caso contrario risponde per il danno causato;

- che anche se dal verbale steso all' inizio della locazione risulta che il parquet era in ordine, pare verosimile che fosse posato già da trent' anni (l' attrice non contesta infatti questa allegazione della convenuta);

- che è fortemente verosimile che lo zoccolino e parte del parquet sono stati rovinati dalla rottura delle tubazioni dell' acqua (non solo tale allegazione non è per sé contestata ma è resa più che attendibile dal fatto che vi si faccia riferimento negli scritti doc. 7 e 8, datati 4 dicembre 1989, rispettivamente 7 febbraio 1991);

- che date queste circostanze la pretesa andrebbe ridotta perlomeno in ragione dell' importo relativo alla sostituzione dello zoccolino (Fr. 220.--) e per tenere conto della normale usura del parquet (v. Commentario SVIT, art. 267‑267a N. 27, 28 e 30);

- che nel nostro caso il calcolo di tale riduzione è tuttavia superfluo;

- che infatti la pretesa di risarcimento danni nei confronti dell' inquilino è fondata se il locatore ha subìto un danno, ossia se il valore della cosa locata dopo l' azione dell' inquilino è diminuito rispetto al valore prima di tale intervento e se è diminuito proprio a causa di tale intervento;

- che, in particolare, se l' oggetto alla fine della locazione dovrà essere completamente rifatto o restaurato non a causa dell' intervento dell' inquilino ma per altri motivi (ad esempio perché in precedenza il locatore non ha provveduto alla sua corretta manutenzione) non è data alcuna diminuzione di valore, quindi nessun danno e che di conseguenza l' inquilino non è tenuto ad alcun risarcimento (Commentario SVIT, art. 267‑267a CO, n. 30; mp 2/1987, p. 12);

- che l' istante ha motivato la disdetta sostenendo che la casa sarebbe stata venduta e quindi ristrutturata (v. doc. 2, 3);

- che vista questa circostanza, per sé non contestata, ben si può concludere che anche nel nostro caso la riga causata dall' inquilina nel parquet non ha diminuito il valore dell' immobile, che sarebbe stato in ogni caso venduto e ristrutturato;

- che pertanto l' istante non può pretendere alcun risarcimento danni.