GDL 2/28: Riconsegna del bene locato
Pretura della Giurisdizione di Locarno - Città in re L. / R. e C. del 16 marzo 1994.

28

Riconsegna del bene locato

Art. 267a CO

La riconsegna di un bene locato deve avvenire rispettando le scadenze contrattuali o legali e la parte conduttrice risponde, in caso di danni eccedenti la normale usura, anche per l' eventuale ritardo nella rilocazione dello stesso bene.

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A In data 28 settembre 1992 il conduttore X., dava la disdetta dall' appartamento di proprietà di Y. ubicato in Via Z. a Minusio, per la fine dell' anno (doc. C1).

Nonostante il contratto di locazione (doc. A) prevedesse la disdetta con preavviso di 3 mesi per la scadenza del contratto, ossia per fine maggio, l' istante accettava la stessa a patto che i conduttori trovassero un subentrante, in difetto di che sarebbero stati tenuti a pagare la locazione sino alla scadenza del contratto (doc. C5).

B I signori lasciavano liberi i locali il 7 gennaio 1993, consegnando le chiavi in presenza della polizia comunale che allestiva un rapporto di constatazione (doc. D). Il nuovo inquilino non poteva però entrare nell' appartamento che a partire dal 20 gennaio 1993, a causa di lavori di riparazione resisi necessari.

Dai motivi:

1 Tra le parti era prevista una scadenza annuale per il 30 maggio con preavviso di 3 mesi.

Giusta l' art. 264 CO il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore soltanto se gli propone un nuovo locatore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore. Se non gli propone un nuovo conduttore con tali requisiti, il conduttore resta tenuto al pagamento del corrispettivo sino al momento in cui, per contratto o per legge, la locazione si estingue o può essere sciolta.

Nella presente fattispecie la disdetta dell' appartamento è stata data senza rispettare i termini contrattuali: ne consegue che i conduttori restavano di principio tenuti al pagamento della pigione sino all' entrata nei locali del nuovo inquilino.

Il locatore non è però libero, durante tale periodo, di decidere a suo piacimento dell' utilizzo dei locali dopo la partenza anticipata del conduttore. Egli è tenuto a ridurre il suo danno e al limite a cercare egli stesso un nuovo inquilino. Nel caso in cui temporeggi intenzionalmente prima di dare in locazione a un terzo i locali, i precedenti conduttori sono liberati dai loro obblighi dal momento in cui hanno lasciato i locali (DTF 119 II 36).

2 Giusta l' art. 266a cpv. 2 CO, nelle locazioni a tempo indeterminato (v. in concreto l' applicabilità dell' art. 266 cpv. 2 CO), se il termine di preavviso o la scadenza di disdetta non è osservato, quest' ultima produce effetto per la scadenza successiva di disdetta. La non reazione al ricevimento di una disdetta intempestiva non può essere interpretata come accettazione della medesima (cfr. SVIT, Scheizerisches Mietrecht, ad art. 266a, n. 9). Nella fattispecie il locatore ha da subito indicato ai convenuti (v. doc. C2) che la disdetta poteva valere solo a partire dal 31 maggio 1993 e che pertanto, sino a questa data, essi avrebbero dovuto corrispondere il canone di locazione.

Lo scritto 20 novembre 1993 è semplicemente da ricomprendere quale conferma della facoltà di cui all' art. 264 CO spettante al conduttore in merito alla restituzione anticipata della cosa; conferma di per sé superflua poiché tale possibilità è garantita dalla legge in modo vincolante.

3 Di norma la riconsegna dell' immobile deve avvenire l' ultimo giorno della durata del contratto, durante le consuete ore degli affari (v. art. 79 CO; SVIT, op. cit., ad art. 267‑267a CO, n. 10; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, p. 353).

Nel caso, i convenuti non contestano di aver comunicato tramite un bigliettino manoscritto infilato nella buca delle lettere dell' istante, con un solo giorno di anticipo, che la " riconsegna delle chiavi sarebbe avvenuta alle ore 12.00 del 28 dicembre 1992 ". Già il 16 dicembre 1992 il locatore chiedeva ai convenuti di comunicargli la data in cui avrebbero lasciato l' appartamento, in vista di procedere ai necessari lavori per la riconduzione dei locali.

Ancorché abbia poi sostenuto (v. doc. C9) di avere avuto in pratica il diritto di lasciare l' appartamento l' ultimo giorno del mese (il 31 dicembre 1992), è innegabile che il suo avviso manoscritto infilato nella bucalettere dell' istante il 27 dicembre 1992, con l' indicazione della data di riconsegna al 28 dicembre alle ore 12.00, è da ritenersi poco chiaro e tardivo. Ha confermato invero il 28 dicembre medesimo di aver ricevuto l' avvertimento. Non si può però muovergli un appunto per non essere stato presente all' incontro fissato così intempestivamente e con troppo poco preavviso.

4 L' effettiva riconsegna dei locali e delle chiavi è avvenuta il 7 gennaio 1993, malgrado il locatario, se assente il proprietario, sia tenuto a riconsegnare le chiavi l' ultimo giorno della locazione, se del caso inviandole per posta (v. Lachat/Micheli, op. cit., p. 360, n. 6.1.).

Ad ogni buon conto sino al 7 gennaio egli deve corrispondere un indennizzo al proprietario; indennizzo pari all' importo della pigione "pro rata" (v. SVIT, op. cit., ad art. 267‑267a, n. 11).

5 Rimane invece da esaminare se il locatore abbia il diritto di pretendere anche l' indennizzo corrispondente alla pigione fra l' 8 e il 20 gennaio 1993, vale a dire sino alla data in cui nell' appartamento sono potuti subentrare i nuovi inquilini.

In virtù dell' art. 267 cpv. 1 CO, il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto. Segnatamente egli si assume le spese di pulizia e delle piccole riparazioni a lui incombenti durante la locazione, oltre al risarcimento dei danni da lui provocati. Sono invece a carico del locatore i lavori risultanti da un' usura normale della cosa locata (Lachat/Micheli, op. cit., p. 33, n. 4.1.).

Per " piccole riparazioni " incombenti al conduttore si intendono i lavori di pulizia e di riparazione indispensabili per il mantenimento normale della cosa locata, destinati a rimediare ai piccoli difetti di cui all' art. 259 CO, come ad esempio vetri rotti, pavimenti mal tenuti, rolladen consumati, ecc. (Lachat/Micheli, op. cit., p. 10, n. 4.2 e p. 9 n. 2.4.).

Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia. A torto i convenuti sostengono la tardività (art. 267a cpv. 2 CO) della notifica dei difetti da parte dell' istante. L' allestimento del verbale della polizia comunale (doc. D), alla presenza dei convenuti vale chiaramente quale atto di notifica ai sensi legge (cfr. Lachat/Micheli, op. cit., p. 355, n. 3.3.).

6 È compito del locatore di provare che l' oggetto locato, alla riconsegna, presenta dei difetti che eccedono l' usura normale e di provare che tali difetti non sussistevano al momento della presa in consegna dei locali da parte del conduttore (v. Lachat/Micheli, op. cit., p. 356).

Nel caso concreto, passando in rassegna le pretese dell' istante, può essere evidenziato quanto segue:

a) la spesa per la sostituzione del coperchio della cassetta di risciacquo del WC deve senz' altro essere posta a carico del convenuto, non trattandosi di difetto dovuto a usura normale (Fr. 192.60);

b) stesso discorso deve valere per la fattura (doc. F3) della ditta indicante una mercede " a corpo " di Fr. 210.-- per il " controllo di porte e finestre ".

Occorre accollare all' inquilino tale spesa, dovendosi intendere con il termine " controllo " non già una semplice manutenzione, bensì quei lavori resisi necessari a seguito della difettosità della porta scorrevole, del fermo della finestra e della maniglia della porta d' entrata;

c) nessuna prova è stata portata dall' istante in merito al fatto che le macchie di muffa sulle pareti siano state causate dagli inquilini. Anzi, semmai deve valere il contrario.

Dai documenti 1 e 2 risulta che la muffa presente nei locali esisteva già prima della presa in locazione degli stessi da parte dei convenuti e che essa sarebbe dovuta a una carenza di isolazione dei muri verso l' esterno.

Nell' ambito del nuovo diritto di locazione l' art. 274d CO impone il processo di tipo inquisitorio, con la conseguenza che il giudice è tenuto ad accertare i fatti d' ufficio e ha la facoltà di apprezzare liberamente anche quelle prove il cui valore sarebbe limitato od escluso ai sensi delle disposizioni cantonali. Ne consegue che ai documenti summenzionati, pur trattandosi di dichiarazioni scritte che suppliscono a deposizioni testimoniali e quindi contrarie all' art. 101 CPC, deve essere riconosciuto un valore probatorio (Cocchi/Trezzini, CPC annotato, ad art. 90, n. 1 e 16).

Sulla scorta di tali documenti occorre ritenere che la muffa esistente nei locali, lo fosse già da tempo e che nulla si può rimproverare in merito ai conduttori;

d) parimenti giustificata è la quotaparte di Fr. 500.-- della fattura della A. SA a titolo di contributo per le riparazioni al pavimento (doc. E5). Dal rapporto di constatazione risulta che in bagno vi erano cinque piastrelle di linoleum rotte, macchie di colla e solchi sul pavimento del soggiorno. Tali danni non possono essere considerati normale usura;

e) da ultimo l' istante chiede il versamento della somma di Fr. 40.-- (spese del rapporto di constatazione) e Fr. 10.-- di spese postali. La legge non prevede nulla in merito a chi debba assumersi i costi del rapporto di constatazione. Tuttavia, ritenuto che giusta l' art. 267a CO è il locatore che deve verificare lo stato della cosa al momento della restituzione, appare corretto che sia lui stesso ad assumersi i costi di verifica.

Per quel che concerne le spese postali, vista la numerosa corrispondenza intercorsa tra le parti, si può pretendere che i convenuti versino all' istante Fr. 10.-- come risarcimento.

7 Con riferimento all' indennità (corrispondente alla pigione) per il periodo fra l' 8 e il 20 gennaio 1993, occorre evidenziare come in ogni caso, anche qualora i convenuti avessero ‑ come era loro compito ‑ riconsegnato le chiavi il 31 dicembre 1992, viste le ferie dell' edilizia e per stessa ammissione dell' istante, sino all' 11 gennaio 1993 le ditte riparatrici non avrebbero potuto intervenire.

D' altro canto il proprietario può pretendere dal locatario un indennizzo (pari di norma alla pigione) solo se i locali rimangono vuoti e inagibili per il prossimo inquilino a seguito di lavori resisi necessari per ovviare a difetti la cui responsabilità ricade sul conduttore medesimo (cfr. SVIT, op. cit., ad art. 264, n. 25 e segg.).

In concreto, per eseguire le riparazioni dei difetti eccedenti la normale usura (sanitario, falegname, piastrellista) si può ipotizzare che siano occorsi non più di quattro giorni. Nessun documento, tranne il contratto doc. A), indica quale fosse nel dicembre 1992 il canone di locazione. Si deve quindi partire dai Fr. 400.-- mensili di cui al citato contratto. I convenuti debbono pagare in complesso 11 giorni di locazione del gennaio 1993: Fr. 142.-- ( 400.-: 31 g.] x 11).

8 Riassumendo quanto suesposto, il signor X. è tenuto a versare al locatore la somma di Fr. 142.-- a titolo di pigione per 11 giorni del mese di gennaio 1993 e Fr. 912.60 a titolo di risarcimento dei danni, il tutto oltre interessi al 5% a far tempo dal 1. aprile 1993.Nell' importo dovuto dal convenuto deve comunque venire computata la somma di Fr. 500.--, oltre eventuali interessi, depositata quale garanzia presso la Banca da liberare a favore dell' istante.