GDL 2/27: Forma della disdetta
Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Minusio in re R. / B+G del 10 gennaio 1995.

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Forma della disdetta

Art. 266l CO

La locazione avente per oggetto un fondo indelicato non ha carattere commerciale neppure se il conduttore vi ha istallato uno chalet amovibile ad uso ufficio, con la conseguenza che la disdetta di un siffatto contratto non abbisogna di modulo ufficiale e il contratto non può essere protratto.

Estratto dai considerandi:

- che in data 25.10.87 tra il signor R., in qualità di proprietario, ed i signori B e G., quali conduttori, è stato stipulato un contratto di locazione avente per oggetto il fondo part. no. 4745 RFD di Riazzino, da adibirsi quale deposito per le necessità della ditta.

La locazione ha avuto inizio l' 1.7.89 con una durata iniziale di due anni e mezzo, ossia sino al 31.12.91, rinnovabile tacitamente per un altro anno in mancanza di una disdetta data da una delle parti sei mesi prima della scadenza;

- con invio raccomandato del 20.6.94, il sig. R. ha disdetto il contratto di locazione con effetto al 31.12.94;

- con istanza del 20.11.94 i signori G. e B. nonché A. Car contestano la validità della disdetta siccome intimata mediante semplice lettera raccomandata e quindi inossequiosa dei disposti della Legge applicabili in materia, in via subordinata essi chiedono pure una congrua proroga del contratto di locazione;

- che il signor R., convenuto contesta la competenza di questo Ufficio nonché l' applicabilità delle norme sulla locazione di locali commerciali essendo l' oggetto della locazione un terreno aperto;

- che giusta l' art. 274a CO, i Cantoni istituiscono a livello cantonale, regionale o comunale, autorità di conciliazione con potere decisionale o semplicemente consultivo nell' ambito della locazione di immobili.

In punto a tale norma la dottrina più recente ha ravvisato uno iato tra la terminologia dell' art. 274a al 1 CO riferentesi alla locazione di immobili e quella dei capitoli II e III delle nuove normative di CO in materia di locazione di locali di abitazione e commerciali.

Ne consegue che le Autorità di conciliazione sono competenti a dirimere controversie relative alla locazione di un terreno aperto, al quale non si applicano però né le regole sulla protezione dalle pigioni abusive né quelle sulla protezione dalle disdette (cfr. Lachat‑Micheli, Le nouveau droit du bail, chp. 5, nota n. 6, p. 64).

Applicabili restano per contro i disposti sulla locazione nonché le normative sull' Autorità e la procedura;

- che posta la competenza di questo Ufficio a dirimere la vertenza si tratta ora di esaminare se la disdetta 20.6.94 sia valida o meno.

Per l' art. 266l cpv. 2 il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone.

Va comunque subito rilevato che la nota marginale agli art. 266l segg. delimita il campo d' applicazione di tali normative espressamente ai locali d' abitazione e commerciali, mentre nulla è stabilito per quanto concerne i terreni aperti.

Se ne conclude che in simili circostanze la disdetta data dal proprietario mediante semplice invio raccomandato ha da ritenersi valida nella misura in cui sono ossequiati i termini e le scadenze contrattuali previste;

- che nell' evenienza concreta del tutto inconferente ai fini del giudizio appare l' esistenza sul fondo di uno chalet amovibile ad uso d' ufficio per l' attività commerciale.

Oltre a trattarsi di una costruzione provvisoria, si osserva, al proposito, che il contratto di locazione prevede espressamente l' obbligo al conduttore di eliminare qualsiasi costruzione mobile o meno dal fondo alla fine del contratto (cfr. contratto pto.8);

- che nel caso concreto la disdetta è stata data mediante lettera raccomandata a tutte le parti interessate, con oltre sei mesi di preavviso per la scadenza contrattuale 31.12.94;

contro la stessa è stata sollevata opposizione dinanzi a questo Ufficio solo in data 20.11.94 quindi ben aldilà del termine concesso dalla Legge per adire l' infrascritta Autorità di conciliazione;

- che in esito alle considerazioni che precedono, la disdetta ha da ritenersi valida a tutti gli effetti e deve quindi essere confermata;

- che per quanto attiene alla richiesta di protrazione della locazione, trattandosi di un terreno aperto, neppure le disposizioni del capo terzo ossia gli art. 271 e segg. CO risultano applicabili, motivo per il quale la richiesta va evasa per la negativa.