GDL 2/26: Nullità della disdetta
2.a Camera civile del Tribunale di Appello in re I. / G. del 20 marzo 1995.

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Nullità della disdetta

Art. 266l CO

È nulla la disdetta da un contratto di locazione stipulato da più persone in qualità di locatari se non indirizzata a tutti i partners contrattuali. Non incombe al giudice accertare d' ufficio tale ipotesi se la conduttrice pretende di essere la sola ad essere vincolata come inquilina.

Estratto dai considerandi:

4 È pacifico, come afferma il Pretore, che la disdetta da un contratto di locazione stipulato da più persone in qualità di locatari è nulla e di null' effetto se non indirizzata dal locatore a tutti i suoi partners contrattuali (SVIT‑Kommentar Mietrecht, ad art. 266l ‑ 266o n. 25).

Meno evidente invece, nel caso concreto, che il contratto di locazione sia stato effettivamente stipulato da G. con la Signora I. congiuntamente al di lei figlio. Gli indizi documentali (indicazione di entrambi nel contratto di locazione anche se l' inquilino sembra piuttosto essere il figlio e la signora I. solamente colei che abita presso il figlio e che per il figlio ha sottoscritto il contratto) e lo stesso atteggiamento all' inizio della procedura da parte dell' istante che, avanti all' Ufficio di conciliazione, indica chiaramente come gli inquilini siano lei ed il figlio potrebbero portare ad avvalorare la tesi del Pretore. Ma la situazione al proposito è particolarmente pasticciata e che nemmeno le parti siano mai state ben in chiaro sulle titolarità dei rapporti di locazione lo si evince dalle corrispondenze in atti dove appare piuttosto la signora I. quale controparte del proprietario.

Ma uno sforzo interpretativo, secondo la metodologia che dottrina e giurisprudenza hanno indicato nel solco della norma di cui all' art. 18 CO, per individuare la vera volontà delle parti non si pone in concreto poiché si devono tralasciare quelli che potevano essere indizi ex tunc della volontà delle parti quando queste ultime ne danno una comune successiva concordante interpretazione che è lecita ‑ anche durante il processo ‑ a patto che non pregiudichi i diritti di terzi (OR‑Zeller, Art. 18 N. 14).

Anche se in materia di locazione vige il principio indagatorio non è però pensabile che il legislatore abbia inteso demandare al giudice ogni responsabilità sull' esito del processo almeno laddove questi deve presumere che una parte sia in grado di gestire autonomamente la propria condotta processuale (CCC 16 novembre 1994 S. SA / B.). Di fronte alla dichiarazione delle parti nel senso che il contratto di locazione legava loro e non altre persone il giudice non può sovvertire questa conclusione quando nessun altro interesse, se non quello delle parti stesse, viene toccato dalle conseguenze che, da tali accordi, se ne devono poi trarre.

La stessa istante alla quale andavano tutti i vantaggi processuali e sostanziali di un accertamento della nullità della disdetta non se ne vuole prevalere non perché vi rinuncia ‑ la qual cosa non impedirebbe l' intervento del giudice che deve esaminare d' ufficio l' eventuale nullità della disdetta ‑ ma perché sostiene, in uno con la controparte, che il contratto di locazione vincolava quel inquilina solo lei.

La disdetta dal contratto di locazione è così formalmente valida ed eventualmente solo annullabile a seguito degli argomenti di merito dell' istante che il Pretore deve ancora vagliare dopo l' istruttoria al proposito.