GDL 2/25: Obbligo di contestare tutte le disdette straordinarie
2.a Camera Civile del Tribunale di Appello in re 0. e G. / B. SA del 21 febbraio 1995.

25

Obbligo di contestare tutte le disdette straordinarie

Art. 266g CO /273 CO

Per giurisprudenza devono essere contestate davanti all' autorità di conciliazione ex art. 272 cpv. 1 CO tutte le disdette straordinarie. Tuttavia la disdetta per motivi gravi giusta l' art. 266g CO può esplicare i suoi effetti solamente con il termine legale di preavviso anche in assenza di contestazione.

Estratto dai considerandi:

4 Il Tribunale federale ha già avuto modo di affermare che le disposizioni relative alla contestazione di una disdetta (art. 271 e seg. CO) si applicano anche nel caso di disdetta straordinaria dell' art 257d cpv. 2 CO per mora del conduttore (Rep. 1993, 137) con la conseguenza che una tale disdetta non contestata avanti all' Ufficio di conciliazione nel termine di trenta giorni dell' art. 273 cpv. 1 CO passa in giudicato (DTF 119 II 147 consid. 4c).

Quanto affermato per la disdetta per mora del conduttore deve necessariamente valere anche per gli altri tipi di disdetta straordinaria, quale quella per gravi motivi dell' art. 266g CO, dal momento che le argomentazioni del Tribunale federale di cui alla sentenza citata dal Rep. valgono per tutte quelle disdette straordinarie per le quali la necessità della contestazione non è esclusa dal cpv. 3 dell' art. 271 CO: tra queste alla lett. e) la disdetta per motivi gravi (art. 266 g CO).

Non è possibile ritenere invece che una disdetta straordinaria alla quale facciano difetto i presupposti per poter essere ritenuta tale debba considerarsi nulla e di null' effetto piuttosto che annullabile e quindi inefficace anche senza la contestazione nei modi e nelle forme dell' art. 273 CO. Infatti i motivi di nullità sono esattamente circoscritti agli art. 266l, 266m e 266n CO che riguardano forma, contenuto e notifica della disdetta per cui la sistematica della legge indica che ogni altro motivo di opposizione rende la disdetta annullabile solo attraverso una tempestiva contestazione avanti all' Ufficio di conciliazione (DTF 119 II 147 consid. 4a).

Allo stesso risultato della disdetta straordinaria solo annullabile quando non ne sono date le condizioni giunge, dopo esame della indecisa dottrina e dell' iniziale poca giurisprudenza al proposito, B. Corboz, La nullité du congé dans le nouveau droit du bail in CdB 1994 p. 33 in particolare p. 57/58.

La disdetta straordinaria della B. SA, non essendo stata contestata come vuole l' art. 273 CO, è quindi definitivamente valida.

5 Diversa invece la soluzione per quanto riguarda il momento della rescissione del contratto a dipendenza della disdetta straordinaria per gravi motivi che l' art 266g CO indica per una scadenza qualsiasi osservando il termine legale di preavviso che, per i locali commerciali, è di 6 mesi (art. 266d CO). La rescissione contrattuale non può infatti avvenire in qualsiasi momento (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, p. 307 n. 5.3.).

Quindi nel nostro caso il 19 gennaio 1994, la lettera di disdetta del 16 luglio 1993 essendo stata ricevuta il 19 luglio 1993 come appare dal timbro sul doc. C.

Già il fatto che con la disdetta si invocano i motivi gravi e si annuncia di lasciare liberi i locali al 31 luglio 1993 non dimostra che l' inquilino abbia voluto individuare in quel momento la rescissione contrattuale quanto piuttosto il suo disinteresse di fatto per l' occupazione ulteriore dei locali. Ma anche se così non fosse vi è un errore nell' applicazione delle regole legali sui termini della disdetta che va rettificato. Non si impone quindi una contestazione come all' art. 273 CO poiché la disdetta è in sé valida e solo i suoi effetti sono in discussione. Se il destinatario della disdetta rileva questo fatto e segnala l' errore alla controparte le conseguenze della disdetta non si producono, ex lege, che al prossimo termine utile (Corboz, op. cit. p. 55/56) così come, per regola generale, dispone l' art. 266a CO. È quanto hanno fatto gli istanti con la lettera raccomandata 6 agosto 1993 (doc. E) a dimostrazione che non hanno accettato la data indicata dall' inquilina.

Ne discende che, il vincolo contrattuale essendo venuto a cessare il 19 gennaio 1994, la pigione dovuta dalla convenuta, dall' agosto 1993 a questa scadenza, è di complessivi Fr. 24'785.40.