GDL 2/24: Disdetta per gravi motivi
Tribunale di Appello - confermata dal Tribunale Federale - in re C. SA/C del 19 aprile 1994

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Disdetta per gravi motivi

Art. 266g CO

La disdetta per gravi motivi notificata dagli inquilini ai locatori a seguito della necessità di cambiare domicilio per continuare una attività lavorativa, non costituisce una motivazione grave onde disdire anticipatamente il rapporto locativo.

Sentenza la cui massima è pubblicata in Rep. 1994, p. 336.

Estratto dai considerandi:

7.1 L' art. 266g cpv. 1 CO prevede che ciascuna delle parti al contratto di locazione può, per motivi che le rendano insopportabile l' adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi.

La stessa norma era contenuta nel precedente diritto della locazione all' art. 269 CO. Al proposito la dottrina e la giurisprudenza avevano osservato come i motivi gravi invocati per la rescissione del contratto dovevano essere imprevedibili al momento della conclusione del contratto e non essere imputabili alla parte che se ne prevale (DTF 63 II 79; Zürcher Kommentar, ad art. 269v CO, n. 14). Le stesse condizioni devono essere adempiute anche con la nuova norma affinché la stessa possa, se del caso, trovare applicazione (Mess. CF del 27 marzo 1985, n. 421.113; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, p. 307; SVIT Kommentar Mietrecht, ad art. 266g CO, n. 14; P. Zihlmann, Das neue Mietrecht, p. 98/99).

Quindi solo circostanze eccezionali che rivestono un certo carattere di gravità possono entrare in linea di conto (Lachat/Micheli, op. cit., p. 316) ed inoltre queste circostanze devono essere giudicate preponderanti per rapporto al principio pacta sunt servanda e all' interesse dell' altra parte di continuare nel contratto (Guinand/ Wessner in FJS 361, p. 13).

7.2 Proprio a dipendenza della condizione di imprevedibilità la giurisprudenza non ha ritenuto che fossero dati i gravi motivi per rescindere il contratto di locazione in presenza della perdita del posto di lavoro in funzione del quale il locatore aveva stipulato un contratto di locazione di lunga durata quando invece l' impiego poteva essere disdetto in tempi brevi (DTF 63 II 79). In questo giudicato si precisa particolarmente che chi conclude un contratto di locazione per una durata superiore al termine di disdetta legale deve seriamente rendersi conto della possibilità di un cambiamento delle circostanze durante il corso della locazione ed assumere questo rischio secondo le regole della buona fede che stanno alla base di tutte le transazioni; di conseguenza, se le circostanze cambiano realmente non è possibile pretendere, sic et simpliciter, di resiliare il contratto.

Quindi un licenziamento dal posto di lavoro, per di più in un periodo di recessione economica come quello che stiamo attraversando e che già era presente al momento della conclusione della locazione da parte dei coniugi nel marzo 1991 od era, in ogni caso, prevedibile (la disoccupazione rappresentava in quel periodo più del 30% rispetto a quella dell' anno precedente, cfr. Annuario statistico ticinese 1992) non può assurgere a grave motivo atto a giustificare una disdetta straordinaria del contratto di locazione.

7.3 Bisogna ora chiedersi se il trasferimento lontano dall' attuale domicilio alle dipendenze dello stesso datore di lavoro, in modo da evitare un altrimenti inevitabile licenziamento che in se non è motivo valido, può comportare la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto di locazione.

Questa è la situazione nella quale si sono trovati i convenuti. Infatti nel luglio 1992 X. ha ricevuto il licenziamento e parimenti l' offerta di poter continuare il lavoro a Zurigo presso la stessa datrice di lavoro che aveva deciso di concentrare colà tutte le sue attività, accettando.

Nell' ipotesi che il convenuto fosse stato licenziato ed avesse dovuto affrontare un periodo di disoccupazione ‑ com' era prevedibile per la testimonianza con il reddito ridotto all ' 80% non avrebbe potuto invocare, come visto, l' applicazione della norma dell' art. 266g CO. Sarebbe ora iniquo ‑ nei confronti di tutti coloro che vengono licenziati e che si ritrovano disoccupati e quindi obbligati a determinati sacrifici senza potersi liberare dell' impegno di una locazione i cui costi erano accettabili in funzione di un determinato reddito che viene poi in parte a mancare ‑ favorire coloro che evitano il licenziamento, mantenendo lo stesso reddito e con consolidate prospettive future ma devono trasferirsi altrove con comprensibili disagi, anche economici, che però devono poter essere parificati a quelli del disoccupato.

Inoltre se il licenziamento dal posto di lavoro non sarebbe stato un fatto imputabile al convenuto e non avrebbe però giustificato la rescissione contrattuale, la scelta ‑ pur quasi obbligata per garantirsi un futuro migliore ‑ di trasferirsi a Zurigo è sua e non ne può trarre vantaggio a danno dell' altra parte contrattuale che su quel contratto ha fatto affidamento.

7.4 Del resto lo stesso atteggiamento del convenuto non sta a dimostrare dell' esistenza di una grave incomportabilità per l' adempimento del contratto di locazione tanto è vero che, di fronte ad un trasferimento avvenuto nel giugno / luglio 1992 (teste ), solo nel novembre 1992 (doc. B) chiede che il contratto gli possa essere annullato dopo che i tentativi per trovare un subentrante erano falliti. Ma anche proprio per questa nuova possibilità offerta dall' art. 264 CO di proporre un nuovo conduttore, l' esistenza dei motivi gravi di cui all' art. 266g CO deve essere dichiarata con estremo rigore per i soli casi eccezionali. Il che non è per quello che ci occupa che, nella situazione attuale, può definirsi di normale accadimento.