GDL 2/23: Presupposti per il subingresso
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re R. / P. del 5 maggio 1994.

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Presupposti per il subingresso

Art. 264 CO

Non può essere ragionevolmente rifiutato un subentrante solvibile per il solo fatto di essere straniero quando il diniego è motivato con generalizzazioni aprioristiche, non suffragate da riscontri oggettivi.

Estratto dai considerandi:

3 Secondo l' art. 264 CO, il conduttore che restituisce l' immobile senza osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato; il nuovo conduttore deve essere disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni.

Se non propone un nuovo conduttore con tali requisiti, il conduttore resta tenuto al pagamento del corrispettivo fino al momento in cui, per contratto, la locazione si estingue o può essere sciolta.

Incontestata e incontestabile è in concreto la circostanza secondo la quale J., allora domiciliato a Muralto, era disposto a subentrare a partire dal 1° marzo 1993 nel contratto stipulato fra i signori R. e P. (v. doc. C).

Neppure controverso ‑ il convenuto non lo ha eccepito ‑ è che la situazione economica del subentrante (occupato presso la Cartiera di Tenero) e di sua moglie ( pure svolgente un' attività lavorativa, v. verbale teste M. p. 8), rapportata a quella dei signori R., si presentava praticamente analoga. Il subentrante presentò puntualmente la dichiarazione UEF di solvibilità.

La discussione non deve quindi svolgersi in merito a quest' ultimo concetto, bensì al criterio di "ragionevolezza" (Zumutbarkeit").

4 Orbene, la posizione del convenuto non può essere tutelata. In effetti, dovendosi partire da una valutazione oggettiva della situazione (v. SVIT, op.cit. ad art. 264 CO, n. 7), occorre rilevare come di per sè debbano essere evitate ‑ nell' esame delle caratteristiche del subentrante ‑ generalizzazioni aprioristiche e non fondate su riscontri effettivi.

Nella fattispecie il convenuto ha rifiutato il subentrante M. perchè reduce da "esperienze negative" (v. verbale teste Z., p. 11 in fine), verosimilmente con altri cittadini stranieri. Tale affermazione è rimasta però a livello di semplice dichiarazione di un teste, sentito peraltro senza delazione di giuramento poichè interessato alla lite; addirittura, e ciò è assai sintomatico, il rappresentante della società arnministratrice dello stabile ha affermato:

"L' altro (potenziale nuovo inquilino, n.d r.) aveva un nome slavo o per me era uno jugoslavo".

La scelta (recte: il diniego) è stata operata quindi senza particolare esame del singolo caso, sulla base di un' esclusione globale e anticipata di tutta una categoria di potenziali inquilini.

Va in ogni caso sottolineato che sarebbe stato di principio possibile per il proprietario rifiutare il subentrante M. qualora‑ dopo l' assunzione di specifiche informazioni sul suo conto (eventualmente presso il suo attuale locatore) ‑ ne fosse risultata una prognosi negativa, a seguito di problemi causati da M. o dalla sua famiglia nello stabile in cui risiedeva da 6‑7 anni.

Nè è stato provato dal convenuto che l' arrivo nell' appartamento di un cittadino "extracomunitario" (v. conclusioni scritte convenuto p. 3), avrebbe comportato resistenze, disdette anticipate o anche semplici reclamazioni e malumori da parte di altri locatori.

Irrilevanti nell' esame delle condizioni di cui all' art. 264 CO sono i motivi che stanno alla base della decisione di riconsegna anticipata dei locali da parte dei conduttori; motivi sui quali a lungo e in modo inconferente si è soffermato il convenuto (v. conclusioni, cifre 1,2,3).

Si deve quindi ritenere che, con l' indicazione del signor M. come nuovo inquilino subentrante, gli istanti hanno adempiuto al loro obbligo legale sin dal 1° marzo 1993, data in cui è avvenuta la riconsegna dei locali.