GDL 2/22: Sublocazione
Ufficio di conciliazione di Lugano in re B./V.-B./B. del 24 gennaio 1995.

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Sublocazione

Art. 262 CO

Una maggiorazione di pigione superiore al 30/40% della pigione di base costituisce un abuso nell' ambito della facoltà di sublocazione.

Estratto dai considerandi:

- la parte locatrice ha intimato disdetta alla B SA per il 31 agosto 1994, termine in seguito modificato correttamente al 31 gennaio 1995, per violazione dell' art. 262 II cpv. lett. b CO nell' ambito del rapporto di sublocazione fra la stessa SA e i sigg.X. ai sensi dell' originario contratto del 14 dicembre 1993;

- il rapporto principale di locazione 13 ottobre 1993 prevede una pigione annua di Fr. 42'000.-- pagabili in rate mensili anticipate di Fr. 3'500.--, mentre la pigione pagata dai sub‑conduttori sigg. X. e alla predetta SA ascende a Fr. 60'000.-- annui e quindi a rate mensili anticipate di Fr. 5'000.-- (indipendentemente dalla sussistenza o meno del contratto originario di sublocazione del 14 dicembre 1993), per quindi un aumento pari al 42.8 % della pigione di base senza che risultino prestazioni aggiuntive della conduttrice principale;

- dallo scambio di corrispondenza del 20 maggio - 17 giugno 1994 fra le parti risulta evidente che la parte locatrice non era al corrente delle condizioni di sublocazione, peraltro ammissibile in via generale, con i sigg. X. con la conseguenza che il sig. Y. ha intimato un termine di 30 giorni alla SA onde sanare la violazione dell' art. 262 II cpv. lett. b CO;

- non essendosi modificata la sopraccitata situazione, la parte locatrice ha dunque disdetto il contratto di locazione richiamando anche l' art. 266g CO, essendo a suo giudizio il rapporto locativo irrimediabilmente viziato;

- ai sensi della DTF 119 II 353, il Tribunale Federale considera che una maggiorazione della pigione superiore al 30/40 % della pigione base costituisca un abuso nell' ambito della facoltà di sublocazione riconosciuta al conduttore principale, impregiudicato il fatto che lo stesso conduttore possa trarre un utile dal rapporto di sublocazione;

- occorre dunque respingere l' istanza di annullamento introdotta dalla SA, mentre per ragioni di opportunità legate all' interruzione di attività dell' esercizio pubblico occorre prorogare il termine di riconsegna del bene locato sino alla scadenza usuale del 29 marzo 1995, in accoglimento dunque parziale della domanda di protrazione della locazione formulata dalla SA che comunque non ha motivato tale richiesta;

- alla luce dei precedenti considerandi e del già citato art 273b CO, l' istanza di contestazione della disdetta inoltrata dai sigg. X. non può dunque essere accolta mentre, per le stesse ragioni di oppurtunità indicate precedentemente, anche il contratto di sublocazione viene prorogato sino alla scadenza d' uso del 29 marzo 1995, ritenuto comunque che il termine indicato nella disdetta della SA deve essere pure prorogato al 31 gennaio 1995 ai sensi dell' art. 266a II cpv. CO.