GDL 2/21: Lavori di miglioria a cura della parte locatrice
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re R./H.-O.-E. del 25 ottobre 1994.

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Lavori di miglioria a cura della parte locatrice

Art. 260 CO

Lavori di ristrutturazione generale allo stabile locato costituiscono migliorie ribaltabili sulla pigione applicata agli inquilini.

Estratto dai considerandi:

9 È evidente la difficoltà in cui si incorre nello stabilire la quota‑parte di miglioria e quella di manutenzione allorquando vengono eseguiti importanti lavori. Proprio per questo fatto, l' art. 14 cpv. 1 OLAL ha stabilito una regola semplificativa (50% al 70%).

Esaminate nel dettaglio le percentuali di lavori apportanti un plusvalore ritenute dal perito, nonchè le contestazioni puntuali sollevate dai convenuti, questo Giudice ha potuto convincersi dell' attendibilità della conclusione peritale secondo cui l' importo complessivo dei lavori considerati quale miglioria ammonta al 64,46% del totale degli investimenti effettuati. La percentuale di ribaltabilità, fissata in 62,02% dall' istante, appare pertanto giustificata.

Occorre rammentare, nell' insieme delle considerazioni, l' aspetto del miglioramento del confort degli appartamenti dopo i lavori (v. SVIT, op. cit., ad art. 269a, p. 566).

Non è ragionevolmente sostenibile che la percentuale di migliorie, per rapporto all' intero investimento di Fr.1'227.610.--, sia solo ‑ come sostengono i convenuti ‑ del 6,2%.

Il perito, con convincente motivazione, ha fissato quindi nel 35,54% la percentuale attinente ai lavori di manutenzione. Qualche dubbio potrebbe sorgere sui lavori da falegname (sostituzione porte degli appartamenti). Il perito ha ritenuto una percentuale del 50% quale miglioria: anche volendo ridurre la stessa, per rapporto alla percentuale globale, nulla cambierebbe, considerato che comunque la locatrice ha addirittura applicato una percentuale (62%) inferiore a quella peritale.

Da ultimo è necessario osservare che appare praticamente impossibile calcolare ‑ per i lavori di impresario e per l' onorario d' architetto ‑ una percentuale in funzione della quota‑parte sugli interventi globali.

Infatti questi lavori (impresa e architetto) rientrano sin dall' inizio nel computo globale. Se fossero tenuti in disparte e calcolati, a posteriori, sulla percentuale fissata in relazione alle altre opere, tale percentuale non sarebbe più corretta. Si tratta in sostanza di un circolo vizioso non risolvibile se non con la semplificazione operata dal perito.

10 Per quanto concerne l' aliquota applicabile al montante degli investimenti ribaltabili, l' istante propone un tasso del 9,75%, contestato dai convenuti, i quali avanzano un' aliquota pari all' 8,25%, allorquando questo Giudice avesse riconosciuto una percentuale di miglioria superiore al 6,2% come si è rivelato essere il caso.

Il metodo di calcolo effettuato dall' istante per giungere all' aliquota del 9.75% si discosta in larga misura da quello ritenuto dalla giurisprudenza e dalla dottrina (cfr. DTF 118 II 420 e rif. citati).

L' istante somma in effetti al tasso ipotecario praticato dalla Banca dello Stato di 6,5% uno 0,5% per la manutenzione ed un tasso di ammortamento del 2,75%.

Secondo il TF invece, il tasso d' interesse del capitale investito deve in genere corrispondere al tasso ipotecario maggiorato dello 0,5%, ossia, nella specie, al 7%. Questo tasso non deve però essere applicato pienamente al montante delle migliorie, bensì diviso per due.

11 La determinazione della percentuale di manutenzione rileva dall' apprezzamento del Giudice (cfr. DTF 118 II 420 citata).

Nel caso, i convenuti ammettono un tasso addirittura superiore a quello ammesso dall' istante. Lo 0,75% avanzato si avvicina inoltre al tasso dell' 1% proposto dalla SVIT (SVIT, op. cit., ad art. 269a, n.51) e si rivela adeguato.

Anche per ciò che concerne l' ammortamento, i convenuti propongono un tasso, del 4%, superiore al tasso avanzato dal (2,75%). Tenuto conto della durata probabile di vita delle installazioni rinnovate, ispirandosi alla tavola di durata esposta dalla SVIT (SVIT, op. cit., p. 498-499), l' ammortamento ripartito su un periodo di 25 anni, corrispondente ad un tasso del 4%, appare adeguato.

L' aliquota applicabile all' importo di investimenti ribaltabili ammonta di conseguenza all' 8,25%.

L' aliquota dell' 8,25% fa del resto parte delle conclusioni formulate dai convenuti stessi; questo Giudice non ha la facoltà, in ogni caso ed anche qualora dovesse sorgere l' ipotesi di una percentuale inferiore, di scostarsi dal "petitum", partendo da tassi di ammortamento e manutenzione inferiori (cfr. SVIT, op. cit., ad art. 274d, n. 19), per cui egli deve attenersi al minimo richiesto.

La percentuale di aumento delle pigioni relativa agli investimenti effettuati, applicata l' aliquota dell' 8,25% al montante degli investimenti ribaltabili e rapportato l' importo allo stato locativo anteriore ai lavori nello stabile, risulta pertanto del 36,28%.