GDL 2/20: Risarcimento danni per impedimento parziale dell' esercizio del bene locato
Decisione dell' Ufficio di conciliazione di Lugano in re C./F. del 5 dicembre 1994

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Risarcimento danni per impedimento parziale dell' esercizio del bene locato

Art. 259g CO

Lavori di ristrutturazione che impediscono parzialmente la visione e l' accesso a una superficie commerciale giustificano per la durata temporale dello stesso impedimento una riduzione della pigione del 30 %.

Estratto dai considerandi:

1 Il conduttore è titolare di una attività commerciale di vendita al dettaglio di merci varie quali, abbigliamento, oggettistica, prodotti alimentari pronti al consumo, oltre che di noleggio di videocassette. A questo proposito dispone anche di un apparato per il prelievo e la riconsegna automatica delle videocassette a scheda tramite numero d' identificazione personale, situato anch' esso nell' immobile oggetto di questa vertenza.

2 L' immobile è stato oggetto di una ristrutturazione che ha comportato, tra l' altro:

a) l' erezione di un ponteggio di cantiere su tutta la facciata nord, poggiante sul margine del marciapiede antistante all' esercizio commerciale di cui sopra.

b) L' erezione di una gru di cantiere, la cui ubicazione approssimativamente a metà della lunghezza della facciata nord, ha comportato l' interruzione del marciapiede (e di conseguenza della sua percorribilità) oltre che la parziale occupazione del sedime stradale.

- Tutto ciò è durato dal 03.02.1994 fino alla fine di settembre 1994.

- L' istante chiede dunque, a mente degli art. 259a, lett. b/c - 259d, una riduzione proporzionale della pigione oltre che un indennità a titolo risarcitorio, correlata alla sua asserita diminuzione della cifra d' affari (durante i mesi interessati dai lavori) rispetto al medesimo periodo dell' anno precedente.

3 Casi simili segnatamente riguardanti il medesimo stabile, sono già stati sottoposti a tentativo di conciliazione dinanzi allo scrivente Ufficio, ciò per sottolineare come i disagi subiti dai commercianti conduttori di negozi nello stabile, rivestano una certa oggettività e generalità. Va qui sottolineato come il locatore abbia generalmente risposto alle lagnanze con l' affermazione ‑ corrispondente a verità ‑ di aver installato ampia e vistosa cartellonistica di cantiere ( appesa alla gru) sulla quale spiccano anche i diversi segni distintivi degli imprenditori conduttori nell' immobile.

4 La parte locatrice ha prodotto materiale fotografico, caratterizzato da immagini perpendicolari alla facciata, tendente a dimostrare la mantenuta visibilità delle vetrine a scarico della propria responsabilità relativamente alle asserite diminuzioni della cifra d' affari.

5 La parte conduttrice ha per contro prodotto del materiale fotografico dal quale si nota come, percorrendo il marciapiede antistante al negozio, il cammino risulti, all' altezza della gru, sbarrato ai pedoni. Circostanza questa che indurrebbe i pedoni a prediligere iI marciapiede sul lato opposto della strada. L' Ufficio, per esperienza aderisce a questa tesi.

6 La parte conduttrice ha altresì prodotto in udienza una serie di rilievi contabili relativi alla cifra d' affari concernente i mesi interessati dai lavori di cui sopra, raffrontati all' analogo periodo dell' anno precedente.

Da questa documentazione, che sino a prova del contrario deve esser considerata veritiera. si evince una diminuzione della cifra pari circa al 30 %.