GDL 2/19: Deposito della pigione
Pretura del Distretto di Lugano in re N.SA/B.SA del 7 luglio 1994

19

Deposito della pigione

Art. 259g CO

Appare irricevibile un deposito della pigione motivato dall' assenza di una caratteristica del bene locato imprevista nel contratto di locazione.

Estratto dai considerandi:

1 Nel frattempo, e meglio in data 31 marzo 1993, rispettivamente 13 maggio 1993, la conduttrice ha adito l' ufficio di conciliazione di Lugano postulando da un lato il deposito e la riduzione della pigione e dall' altro la contestazione della disdetta e la proroga della locazione. Entrambe le procedure sono state sospese in attesa della decisione pretorile di cui sopra che ha reso priva di oggetto l' istanza relativa alla contestazione della disdetta e alla proroga della locazione.

Con sentenza 3 febbraio 1994 I' Ufficio di conciliazione di Lugano respingeva l' istanza di deposito e di riduzione della pigione ordinando altresì la liberazione a favore della locatrice delle pigioni depositate.

Da qui la presente vertenza, promossa dalla conduttrice con istanza 7 marzo 1994.

2 Nel merito, per l' art. 259a CO se durante la locazione sopravvengono difetti della cosa non imputabili al conduttore nè a suo carico, oppure se è turbato nell' uso pattuito della cosa, egli potrà esigere dal locatore l' eliminazione del difetto e la riduzione proporzionale del canone. L' art. 259d CO precisa in particolare che il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo qualora il difetto pregiudichi o diminuisca l' idoneità della cosa all' uso cui è destinata.

La nozione di difetto di cui a tale disposti è quella usuale dell' assenza di una qualità promessa oppure di una qualità alla quale l' inquilino poteva legittimamente attendersi secondo le concrete circostanze, ritenuto che il locatore deve consegnare la cosa in stato idoneo all' uso cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione. Qualora il conduttore esigesse la riparazione del difetto può effettuare il deposito della pigione ex art. 259g CO.

3 Nel caso concreto le parti in causa hanno stipulato un contratto di locazione nel quale l' ente locato era esplicitamente stato designato quale "bar‑birreria".

Il contratto prevedeva inoltre, al proprio punto 7, un divieto di intraprendere delle modifiche.

A tale proposito in data 15 febbraio 1993 la conduttrice aveva espresso alla locatrice la volontà di installare nell' ente locato un forno a legna per poterlo attrezzare quale ristorante‑pizzeria. Richiesta che era stata immediatamente respinta per motivi di sicurezza antincendio dalla locatrice. Rifiuto non ossequiato dalla conduttrice che aveva fatto installare ugualmente il forno con la conseguenza che in data 10 marzo 1993 I' Ufficio tecnico di Lugano pronunciava l' ordine di sospensione d' esercizio del forno a legna fino all' ottenimento della relativa licenza.

4 La motivazione addotta dall' istante a fondamento della richiesta di deposito rispettivamente di riduzione della pigione, risulta essere l' asserito difetto dell' ente locato configurato, a dire dell' istante, nella totale mancanza di una canna fumaria in un ente adibito all' uso di ristorante.

Va subito detto che tale motivo, nel caso concreto non raffigura un difetto ai sensi delle sopraccitate norme legali. È obbligo del locatore quello di consegnare, rispettivamente di mantenere la cosa in uno stato idoneo all' uso cui è destinata (art. 256 CO).

L' uso cui l' ente locato è determinabile basandosi sulla volontà reale espressa dalle parti al contratto, che emerge dall' insieme delle circostanze concrete (Lachat-Micheli, p. 99).

Dagli atti di causa emergono in particolare i seguenti elementi essenziali per determinare la volontà delle parti:

- il contratto di locazione precisa espressamente che l' ente locato è da adibirsi a bar-birreria (punto 1 contratto del 3 febbraio 1992, doc. A);

- il punto 2 del contratto precisa che "sarà in particolare considerata causa grave il fatto che gli enti locati vengano adibiti ad un uso diverso da quello previsto all' art. 1 del presente contratto di locazione";

- la nuova S.A. ha ripreso un esercizio pubblico già esistente nello stato di diritto e di fatto noto alle parti (punto 5 contratto di locazione, doc. A);

- dall' inizio della locazione (1° gennaio 1992) fino all' installazione del forno a legna (10 marzo 1993) la conduttrice non ha mai eccepito un inadempimento contrattuale da parte del locatore.

In sintesi questi elementi permettono di ritenere che la volontà delle parti in causa era quella che l' ente locato doveva essere adibito a bar-birreria. L' ente locato oggetto della presente causa non presenta pertanto alcun difetto che ne pregiudica o diminuisce l' idoneità all' uso cui è destinato, motivo per il quale in fase di istruttoria non si è reso necessario procedere all' assunzione delle prove notificate dalle parti ed in particolare alla perizia sui difetti richiesta dall' istante, in quanto l' assunzione delle stesse avrebbe unicamente procrastinato inutilmente l' esito della lite.

5 Appare invero evidente che l' installazione del forno è avvenuta in violazione delle disposizioni legali e contrattuali. L' art. 260a cpv. 1 CO, ripreso dal punto 7 del contratto di locazione stipulato tra le parti, precisa in effetti che il conduttore può procedere a migliorie o modificazioni dell' ente locato soltanto con il consenso scritto del locatore. L' agire della conduttrice rappresenta quindi una violazione del dovere di diligenza nell' uso della cosa locata, sancita dall' art. 257f CO. La dottrina (Lachat-Micheli, p. 298) ha esteso la portata di detta norma anche alle trasgressioni dell' inquilino nell' uso della cosa conformemente al contratto e cioè al rispetto di tutte le clausole contrattuali che ne determinano l' uso da un punto di vista qualitativo e quantitativo.

6 In conclusione, non avendo il locatore contravvenuto agli obblighi che gli incombono, ma al contrario, è nell' agire della conduttrice che si ravvisa una violazione contrattuale, l' istanza di riduzione della pigione così come quella di deposito della stessa vanno respinte.