GDL 2/17: Riduzione della pigione per difetti del bene locato
Tribunale di Appello in re O./M. del 26 gennaio 1995.

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Riduzione della pigione per difetti del bene locato

Art. 259d CO

Il mancato raggiungimento della temperatura media di 18 °C del bene locato corrisponde a un difetto dello stesso che conferisce al conduttore il diritto a una riduzione della pigione per il relativo periodo del 20%.

Estratto dai considerandi:

2.1 Contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, nella fattispecie le norme SIA 384/2 non possono essere prese in considerazione, e ciò sia per motivi d' ordine che di merito.

Innanzitutto, per costante giurisprudenza, le norme SIA non sono automaticamente applicabili, ma divengono obbligatorie solo quando le parti ne convengono l' applicazione (DTF 107 II l78; II CCA 20 aprile 1993 in re M. C. SA/M., 21 dicembre 1993 in re R./B., 28 febbraio 1994 in re M./M., 23 agosto 1994 in re Q. e Q./C. C. SA e A. C. SA, 5 dicembre 1994 in re R./S.; Gauch, Der Werkvertrag, 3. edizione, Zurigo 1985, N. 219, 222, 238, 240), in quanto non sono considerate generalmente vincolanti alla stregua di leggi e di ordinanze.

Evidentemente, nemmeno dal profilo processuale l' applicazione di dette norme può essere automatica: oltre ad essere effettivamente state pattuite dalle parti, la loro applicabilità deve venire tempestivamente fatta valere in causa almeno dalla parte che se ne vuole avvalere, altrimenti si presumerà che i partner contrattuali abbiano rinunciato a tale facoltà in favore delle norme del codice delle obbligazioni (II CCA 7 gennaio 1992 in re Z. /E.).

Oltre a ciò, costituendo le norme SlA unicamente l`espressione della volontà delle parti e non, vista la loro complessità, fatto di pubblica notorietà, le stesse devono essere portate a conoscenza del giudice (art. 87 e 184 cpv. 3 CPC; Il CCA 28 febbraio 1994 in re M./M.).

Ora, nel caso di specie, da un lato non risulta che le parti si siano accordate nel senso che la norma SIA 384/2 fosse vincolante, nè del resto tale circostanza è stata mai asserita da una delle parti; dall' altro, un' eventuale applicazione della stessa è stata formulata dalla convenuta tardivamente solo in sede conclusionale (Cocchi/Trezzini, CPC, N. 1, 2, 4, 13 ad art 78 CPC). Infine, la norma SIA in questione non è nemmeno stata versata agli atti ‑ peraltro una sua allegazione in sede di conclusioni sarebbe stata tardiva (Cocchi/Trezzini, op. cit., N. 6 ad art. 78 CPC) ‑ di modo che la convenuta non ha minimamente provato la sua effettiva portata.

Abbondanzialmente, si osserva come la norma SIA 384/2 non ha una valenza assoluta, ma si tratta di una semplice raccomandazione in merito alle temperature nei vari locali, il cui valore probatorio non è sostanzialmente diverso da altre raccomandazioni a suo tempo allestite sia dal Consiglio federale, sia dai fornitori di energia (cfr. RJN 7 I 121).

2.2. La giurisprudenza, ancorchè non sempre in maniera unitaria, ha già avuto modo di chinarsi sulla problematica delle temperature che il locatore deve garantire nell' ente locato.

In breve, questa è stata l' evoluzione giurisprudenziale in merito: mentre con la sentenza DTF 42 II 349 il Tribunale federale aveva ritenuto che una temperatura di 15 °C fosse sufficiente, più recentemente, negli anni Settanta, con l' aumento delle esigenze di comfort, il limite di "tolleranza" è stato progressivamente aumentato: nel Canton Zurigo una temperatura di 18 °C è così stata ritenuta consona alle esigenze (cfr. Gerber, Rund um das Mietverhältnis, Zurigo 1976, p. 40); nel Canton Neuchâtel si è parimenti accertato che il limite, oltre il quale si doveva ammettere una carenza termica nell' ente locato, si situava sui 18 °C (RJN 7 (1978) I 121); nel Canton Ginevra in un primo momento è stato deciso che una temperatura minima di 18 °C non giustificava una riduzione della pigione (SJ 1979 p. 145): tale prassi è stata tuttavia modificata negli anni successivi, tanto è vero che nel 1988 non si è più ritenuta sufficiente una temperatura di 17-18° C (MP 1988 p. 110).

In tali circostanze, a giudizio di questa Camera, si può tranquillamente condividere la tesi dottrinale (DB 1/1989 N. 8 p. 12), che pone appunto sui 18 C la soglia, al di sotto della quale si deve ammettere l' esistenza di un difetto nel comfort termico di un appartamento.

3/4 Omissis

5 Accertata l' esistenza di un difetto, la cui rilevanza appare senz' altro data (cfr. Gmür/Caviezel, Mietrecht‑Mieterschutz, Zurigo 1980, p. 109; Gmür, Die Rechte des Mieters, Zurigo 1973, p. 27; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, Losanna 1990, p. 119; Gerber, op. cit., p. 25), si tratta ora di stabilire in che misura possa essere concessa la riduzione della pigione.

Anche in questo caso, la giurisprudenza non è unitaria (cfr. Lachat/Micheli, op. cit., p. 120): mentre nella sentenza pubblicata in DTF 42 II 349, il Tribunale federale aveva riconosciuto una riduzione della pigione nella misura del 16% (cfr. anche Lachat/Micheli, op. cit., p. 120), nella sentenza DTF 97 II 58 per l' esistenza di tutta una serie di difetti, accanto al problema del riscaldamento, è stata concessa una riduzione del 50%; nella sentenza MP 1988 p 110 è stata riconosciuta una deduzione di Fr. 5'000.‑ sul prezzo di vendita di un ente locato, la cui temperatura non raggiungeva i 17‑18 °C; in una fattispecie analoga a quella che ci occupa, con decisione 21 maggio 1992 in re CE A./ A.:, pubblicata in "Raccolta di Giurisprudenza in materia di locazione vol. 2/ 1991/1994, sentenza n.6", il Pretore di Lugano ha ridotto la pigione del 10%, percentuale per altro non contestata dalla parte soccombente.

Tenuto conto della citata giurisprudenza, come pure di quella sviluppata in Germania in casi analoghi ‑ riduzione della pigione nella misura del 30% in caso di temperatura di 15 °C; riduzione del 25% per blocco totale del riscaldamento per venti giorni (sentenze citate da Gmür/Caviezel, op. cit., p. 113) ‑ e atteso che la dottrina è del parere che in caso di carenze nell' impianto di riscaldamento la riduzione dovrebbe aggirarsi tra il 10-15% o poco oltre (SVIT, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 16 ad art. 259d CO), nel caso di specie, con temperature medie dell' ordine di 16 °C, appare a questa Camera equo ammettere una riduzione della pigione nella misura del 20%.