GDL 2/16: Riduzione della pigione per difetti nel bene locato
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re C. / V. del 10 maggio 1994.

16

Riduzione della pigione per difetti nel bene locato

Art. 259d CO

All' Inquilino non possono essere imposti lavori di manutenzione straordinaria di carattere semplicemente migliorativo e non eseguiti nell' intero stabile locativo, mentre possono essere imposti lavori carattere necessario o imposti dall' Autorità. Si giustifica una riduzione della pigione del 15% se i lavori concernono la sostituzione della cucina a gas.

Estratto dai considerandi

Non mette qui conto discutere sul carattere (manutenzione o miglioria) da attribuire alla serie di interventi eseguiti dal locatore e preannunciati nel suo scritto del 18 giugno 1993. Tale esame dovrà essere oggetto, se del caso, di una valutazione appropriata nell' ambito della richiesta ‑ che dovesse giungere da parte del proprietario dello stabile ‑ di aumento delle pigioni. In questo frangente sia solo accennato al fatto che l' autorizzazione ai lavori edilizi è stata concessa dal Municipio di Locarno con richiamo all' art. 1 cpv. 3 lett. b della LE, ad esclusione dell' applicazione del Decreto legislativo concernente la ristrutturazione degli immobili del 25 aprile 1990 (v. doc. C) Occorre quindi, ai fini del presente pronunciato, stabilire il genere di lavoro da eseguire solo in relazione alla sostituzione della cucina. A ragion veduta, questo giudice ritiene che, nell' ambito di siffatta opera, sia necessario e indispensabile ulteriormente suddividere fra:

a) sostituzione come tale degli apparecchi e degli armadi della cucina: rientra nel concetto di cui all' art. 260 CO (v. SVIT, op. cit., ad art. 260-260a CO, n. 24);

b) sostituzione della cucina a gas (e relative tubazioni) con una cucina elettrica, rispettivamente sostituzione, ‑ se del caso ‑ di tubature della cucina e del bollitore divenuti obsoleti: rientra nel concetto di cui all' art. 257h CO (v. SVIT, op. cit., loc. cit., n. 23).

Non va infatti dimenticato che il proprietario è in pratica costretto a procedere al montaggio della combinazione elettrica, poichè con la fine dell' anno 1994 l' Azienda del gas della città di Locarno sopprimerà l' erogazione del medesimo (v. verbale, p. 1). È quindi compito del locatore di procedere in tal senso avendo egli l' obbligo di mantenere l' oggetto in uno stato idoneo all' uso cui è destinato per la durata della locazione (v. art. 256 cpv. 1 CO; SVIT, op. cit., ad art. 257h CO, n. 6).

3 Per quanto attiene ai lavori indicati al considerando precedente sotto la lett. a), è d' uopo rilevare quanto segue. In contrapposizione con il vecchio diritto (art. 256 v. CO), il locatore ha di principio la facoltà di eseguire lavori di rinnovamento e modifica, con le limitazioni però elencate esaustivamente all' art. 260 cpv. 1 CO (v. SVIT, op. cit., ad art. 260-260a CO, n. 29 e 30; Lachat/ Micheli, Le nouveau droit du bail, ed. 1990, p. 137). In ogni caso vanno esaminati concretamente gli interessi in gioco, sulla base di elementi di valutazione quali l' importanza dei lavori (e relativa durata con susseguenti inconvenienti), la loro utilità per il locatario stesso, l' incidenza probabile sulla pigione, la durata antecedente e futura del contratto di locazione, l' ampiezza e l' urgenza dei lavori di manutenzione accompagnanti quelli di rinnovo, gli imperativi di razionalizzazione connessi con l' esecuzione delle opere, l' eventuale offerta di riduzione momentanea del corrispettivo (v. Lachat/ Micheli, op. cit., p. 137 e 138). Nella fattispecie, ritenuto oltretutto come nel frattempo negli altri appartamenti le cucine siano già state sostituite e come quindi non vi siano più motivi imperanti di razionalizzazione connessi con i costi e l' esecuzione tecnica delle opere, non appare giustificato e oggettivamente nonchè soggettivamente imponibile all' istante di sopportare i lavori.

Egli medesimo ha arredato, quattro anni orsono (v. doc. 1), il locale cucina (consegnato dal proprietario senza combinazione e armadi). Ininfluente in questa procedura è il fatto eventuale che egli abbia eseguito tali interventi senza preventivo consenso: semmai ciò potrebbe avere una rilevanza nell' ambito dell' applicazione del vecchio art. 271 CO, al momento della riconsegna della cosa locata.

D' altronde il locatore ha già preannunciato che la sostituzione della cucina ‑ assieme ad altri lavori ‑ avrà un' incidenza (e neppure secondaria) sul canone di locazione.

Infine va rilevato che se i motivi di "forza maggiore" addotti dal proprietario (cessazione dell' erogazione del gas da parte dell' azienda comunale), possono apparire legittimi con riferimento all' apparecchio di cottura stesso ‑ forno e piastre ‑ ciò non si può dire che valga per gli armadi della combinazione o per gli altri elettrodomestici, non legati, per il loro funzionamento, alla problematica della fonte energetica.

Anche il fatto che altri inquilini abbiano accettato la sostituzione non può essere decisivo (v. Higi, Commentario zurighese, n. 42 ad art. 260).

4 Diverso discorso deve valere per quei lavori di cui al considerando cifra 2 lett. b), che si rendono necessari, da un lato, per mantenere l' appartamento idoneo all' uso previsto (non è infatti ipotizzabile lasciare lo stesso con allacciamenti del tutto obsoleti e con un elemento di cottura non funzionante) e, dall' altro, per evitare l' insorgere di un "difetto" dell' oggetto quando verrà sospesa l' erogazione del gas.

Questi lavori debbono essere tollerati dal locatario; tale obbligo costituisce infatti l' indispensabile e naturale corollario del dovere del locatario di provvedere alla manutenzione (v. Lachat /I Micheli, op. cit., p. 110).

I lavori sono stati tempestivamente preannunciati; essi andranno del resto eseguiti tenendo conto degli interessi del qui istante (art. 257h cpv. 3 CO), sia dal profilo della loro durata che sotto l' aspetto dell' intensità del disturbo arrecato (cfr. sulla problematica, Higi, op. cit., ad art. 257h CO n. 24 e segg.), sia in relazione alla tutela degli apparecchi e mobili attualmente esistenti nel locale cucina.

La fissazione della misura di riduzione della pigione (i lavori sono durati del 20 settembre 1993 sino a inizio marzo 1994 con un' interruzione di complessive 4 settimane circa) dovrebbe avvenire in base al cosiddetto metodo relativo o proporzionale (v. Lachat /Micheli, op. cit., p. 119 e 120).

In concreto risulta assai difficile una esatta valutazione proporzionale, motivo per cui non ci si può esimere da una riduzione schematica alla luce del principio di equità e delle circostanze generali desumibili dall' incarto.

In verità però l' istante, cui incombeva l' onere di provare la sussistenza del "difetto" ‑ e la sua portata ( v. Higi, op. cit., ad art. 259d CO, n. 20) ‑ si è limitata ad addurlo senza fornire, altri elementi di apprezzamento circa, ad esempio, la intensità (senz' altro non costante ) del disturbo .

Mentre il commentario SVIT ( op. cit ., ad art . 259d CO, n.16 ) prevede per il caso di lavori generali di rinnovo di uno stabile una riduzione non superiore al 10‑15%, Lachat/Micheli (op. cit., p. 120) indicano il 35°% (v. anche SJ 1979, p.145 e segg.).

Questo Pretore ritiene, nel caso, di dover stabilire una riduzione media non superiore al 15%, per la durata dal 20 settembre 1993 alla fine della prima settimana di marzo 1994 (in totale 20 settimane, già dedotte le 4 di sospensione per le feste e per l' alluvione di ottobre 1993).