GDL 2/10: Disdetta per mora: nozione di spese accessorie scadute
Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Massagno in re A. e S. / R del 5 maggio 1994.

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Disdetta per mora: nozione di spese accessorie scadute

Art. 257d CO

Il mancato pagamento del saldo delle spese accessorie non può legittimare una disdetta per mora.

Estratto dai considerandi:

- dal 1° febbraio 1991 A. e S. conducono in locazione un appartamento di 3 locali, nello stabile X. a Massagno, di proprietà di R., con scadenza al 30 giugno 1996. Con istanza 18 febbraio 1994 - susseguente al tentativo di conciliazione obbligatorio tenutosi il 20 gennaio 1994 davanti a questo ufficio - la locatrice ha chiesto al Pretore la condanna dei conduttori al versamento di Fr. 378.50 oltre accessori quale saldo del conteggio spese accessorie 1991/1992. La vertenza è tuttora sub judice.

Il 25 gennaio 1994 la locatrice ha diffidato i conduttori al pagamento del saldo di cui sopra (e delle connesse spese) e il 28 febbraio 1994 ha disdetto il contratto per il 31 marzo successivo.

- La disdetta ex art. 257d CO può essere intimata perchè il conduttore è in mora al pagamento del corrispettivo e delle spese accessorie scadute. Se è pacifico che la mora nel pagamento dell' anticipo forfettariamente determinato delle spese accessorie può fondare una disdetta per mora, la dottrina è divisa se ciò possa avvenire anche nel caso di mancato pagamento del saldo delle spese accessorie. Lachat/Micheli (Le nouveau droit du bail, Losanna 1990, p. 149 n. 31) lo negano argomentando che non si tratta di una prestazione periodica, determinata in anticipo, e quindi con scadenza a un dato termine. Il Commentario Svit (n. 14 all' art. 257d CO) contesta questa opinione sostenendo che la scadenza può essere pattuita dalle parti o determinata dalle regole generali del Codice delle Obbligazioni.

Quest' Ufficio ritiene sia preferibile l' opinione dei primi autori perchè il saldo delle spese accessorie, a differenza degli anticipi forfetari concordati nel contratto, non è nè determinato nè determinabile in anticipo. Tale soluzione si impone a maggior ragione nel caso concreto in cui la fondatezza del saldo spese accessorie è tuttora sub judice, ciò che, per aver rispetto al principio della prevenzione di foro (art. 23 cpv. 1 CPC), esclude che si possa statuire a titolo pregiudiziale sulla controversa pretesa della locatrice, in sede di contestazione della disdetta per mora.

Ne consegue che la disdetta per mora va dichiarata nulla ed inefficace.