GDL 2/9: Nuove spese accessorie ammissibili
Pretura del Distretto di Lugano in re I. San. L. SA / B del 29 maggio 1995.

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Nuove spese accessorie ammissibili

Art. 257a CO / 269d cpv. 3 CO

L' introduzione di nuove spese accessorie per la prossima scadenza contrattuale è retta dall' art. 269d cpv. 3 CO. L' aumento di spese accessorie già previste dal contratto non richiede l' invio di un formulario ufficiale, essendo sufficiente che esse siano annoverate nel conteggio delle spese accessorie effettive.

Il servizio di telegestione, inteso come servizio telematico di controllo di tutti gli impianti tecnici di uno stabile, è un servizio di manutenzione il cui onere finanziario non può essere accollato all' inquilino mediante il conteggio delle spese accessorie. La gratifica del custode può essere introdotta quale nuova spesa accessoria in quanto in relazione all' uso dell' ente locato.

Estratto dai considerandi:

1 In data 13 gennaio 1987 le parti hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di due locali, sito in Via X. a Savosa. Il corrispettivo è stato fissato in Fr. 730.-- mensili + Fr. 80.-- mensili per il garage. L' acconto per le spese accessorie ammontava a Fr. 90.-- al mese (doc. G).

Con modulo ufficiale datato 9 dicembre 1994 l' amministrazione della società Immobiliare San L. SA, qui istante, ha notificato alla signora B., qui convenuta, un aumento della pigione per la prossima scadenza di disdetta giusta l' art. 269d CO, e cioè a partire dal 1° aprile 1995 (doc. B). I motivi di tale aumento erano dovuti all' introduzione di nuove spese accessorie quali riscaldamento, servizio assistenza Telegestione, abbonamento telefonico impianto Telegestione e gratifica custode.

Entro il termine perentorio di 30 giorni dalla comunicazione della modifica unilaterale del contratto, la signora B. ha adito l' Ufficio di conciliazione in materia di locazione, contestando le nuove spese accessorie. Detto Ufficio ha potuto unicamente accertare la mancata conciliazione fra le parti.

2 Da qui l' istanza con la quale l' Immobiliare San L. SA, chiede di introdurre nel contratto di locazione le spese accessorie di cui al consid. 1.

3 Giusta l' art. 257a CO le spese accessorie sono la rimunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all' uso della cosa (cpv. 1). Sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuite (cpv. 2). Ex art. 257b CO nel caso di locali d' abitazione o commerciali, le spese accessorie sono la rimunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l' uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d' esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall' uso della cosa (cpv. 1).

Il locatore deve dar visione, a domanda del conduttore, dei documenti giustificativi (cpv. 2).

Fatte queste premesse, si può osservare quanto segue:

a) Spese di elettricità

Nell' istanza l' Immobiliare San L. SA chiede di poter introdurre quale nuova spesa accessoria una posta di 5% per spese di elettricità, mentre nel modulo ufficiale del 9 dicembre 1994 la stessa non è contemplata.

Giusta l' art. 269d cpv. 1 CO, per aumentare la pigione il locatore deve imperativamente rispettare le cinque condizioni formali seguenti:

- la notifica del modulo ufficiale

- l' indicazione dei motivi dell' aumento

- il rispetto del termine, ossia la prossima scadenza di disdetta

- il rispetto del termine di notifica

- l' assenza di minaccia di disdetta.

In caso l' introduzione di detta posta quale nuova spesa accessoria non è stata comunicata tramite il modulo ufficiale. Tale introduzione risulterebbe quindi nulla. Tuttavia non si può parlare di introduzione di nuove spese accessorie quando le spese accessorie già esistenti vengono aumentate sulla base del conteggio delle spese effettivamente sostenute dal locatore (art. 5 OLAL). In questo caso è sufficiente che il locatore invii al conduttore il conteggio delle spese accessorie effettive (Schweizerisches Mietrecht, SVIT Kommentar, 1991, n. 48 ad art. 269 d CO).

L' aumento delle spese effettive per l' elettricità può quindi intervenire anche senza la notifica sul modulo ufficiale in quanto questa posta è già contemplata, quale spesa accessoria, al punto 4.2. del contratto di locazione.

b) Servizio assistenza Telegestione + abbonamento telefonico impianto Telegestione

La Telegestione, come da prospetto acquisito agli atti, propone un servizio telematico in grado di controllare e gestire 24 ore su 24 ogni impianto tecnico di un edificio. In pratica Telegestione è un custode super specializzato e competente presente 24 ore sugli impianti senza pretendere alcun compenso. È quindi un servizio che libera il locatore dalle incombenze del riscaldamento e da tutti i relativi problemi con gli inquilini, in quanto rileva ogni minima anomalia dell' impianto.

Occorre ora esaminare la natura delle spese per il servizio assistenza Telegestione ed il relativo abbonamento telefonico, ovverosia se dette spese devono essere considerate spese accessorie o spese di manutenzione della cosa.

Sono spese accessorie ai sensi della legge quelle occasionate al locatore dall' avere fornito al conduttore, personalmente o per mezzo di terze persone, prestazioni connesse con l' uso della cosa.

Invece le spese sopportate dal locatore per la manutenzione della cosa, non sono spese accessorie e non possono essere domandate in aggiunta al corrispettivo, perchè quest' ultimo costituisce la rimunerazione complessiva per la cessione dell' uso della cosa e per il suo mantenimento in uno stato idoneo (Messaggio del 27 marzo 1985 concernente l' iniziativa popolare "per la protezione degli inquilini", la revisione del diritto del contratto di locazione nel Codice delle obbligazioni e la legge federale concernente procedimenti contro gli abusi in materia di locazione, n. 421.104).

E sempre nel messaggio summenzionato (n. 421.104) vengono riportati due esempi per delineare tale differenza.

Nel caso della locazione di un' automobile è ammissibile fatturare separatamente come spese accessorie la benzina, l' olio e i premi di assicurazione che oltrepassano il minimo legale; non sarebbe invece consentito fatturare separatamente nei costi del servizio d' assistenza perchè sono necessari alla manutenzione ordinaria della vettura. Analogamente, nel caso della locazione di una lavatrice o di un televisore, non è ammissibile domandare una rimunerazione particolare per l' abbonamento al servizio di manutenzione, in quanto queste spese sono comprese nel corrispettivo a titolo di manutenzione della cosa.

Alla luce di quanto suesposto, nella fattispecie, il servizio assistenza Telegestione ed il relativo abbonamento telefonico devono essere considerate, alla stregua del servizio di assistenza e di manutenzione della vettura rispettivamente della lavatrice o televisore, spese di manutenzione e quindi comprese nel corrispettivo prestato dal conduttore.

Questo servizio è prevalentemente una agevolazione per il locatore e la sua introduzione è quasi esclusivamente nel suo interesse. Infatti, benchè la parte istante sostenga che l' introduzione del servizio Telegestione nel 1991 abbia ridotto considerevolmente il consumo di olio combustibile, ciò non è ravvisabile in misura significativa.

Questi sono infatti i dati relativi al consumo di olio combustibile negli ultimi anni:

88/89	lt.	19'174
89/90	lt.	16'181
90/91	lt.	19'422
91/92	lt.	20'601	(1991: data di introduzione del servizio Telegestione)
92/93	lt.	19'349
93/94	lt.	18'748

Va rilevato, per una interpretazione oggettiva dei dati, che nel periodo 91/92 non vi era alcun appartamento sfitto, mentre in quello 93/94 l' appartamento di 5 1/2 locali è rimasto sfitto per ben sei mesi (doc. M). Quindi, a mente di questo Pretore, il minor consumo di olio registrato nel periodo 93/94 non è dovuto alla Telegestione ma bensì al fatto che in un appartamento non abitato dove di solito si riduce la temperatura al livello minimo, ciò che comporta ovviamente una riduzione del consumo.

c) Gratifica della custode

L' art. 257b cpv. 1 CO elenca, quali spese accessorie, i costi di riscaldamento, di acqua calda e analoghe spese di esercizio e i tributi pubblici risultanti dall' uso della cosa.

Questa lista non è esaustiva. Si possono citare altri esempi di spese accessorie: il salario del custode, del giardiniere, le spese per l' ascensore, la tassa per la televisione via cavo (Lachat/Micheli, Le nouveau droit de bail, 1992, Losanna, p. 167).

A mente di questo Pretore la gratifica della custode, che il locatore intende introdurre al momento del contratto per la prossima scadenza di disdetta, costituisce una spese accessoria in quanto in relazione all' uso della cosa. La gratifica è infatti un compenso monetario per il lavoro particolarmente solerte ed efficace della custode.

Ne deriva quindi che detta spesa di Fr. 300.50 annui, sostenuta effettivamente dal locatore (doc. I, J, K, L) dal 1988 al 1992, può essere introdotta quale spesa accessoria nel contratto, a condizione che costituisca in futuro una spesa effettiva.

In conclusione, per la prossima scadenza di disdetta e cioè a partire dal 1. aprile l995 è possibile inserire nel contratto alla voce spese accessorie unicamente la spesa per la gratifica della custode. Le spese per il servizio assistenza Telegestione ed il relativo abbonamento telefonico non costituiscono spese accessorie in quanto sono spese di manutenzione, mentre la posta 5% per le spese di elettricità, già contemplata dal contratto, non necessita di essere nuovamente introdotta (cfr. consid. 3a).