GDL 2/8: Spese accessorie
Pretura del Distretto di Lugano in re S.SA/T. dell' 8 giugno 1995

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Spese accessorie

Art 257a CO

Non risulta possibile addebitare nelle voci delle spese accessorie i premi pagati per l' assicurazione RC e per l' assicurazione cose dello stabile.

Estratto dai considerandi:

- Oggetto della presente causa, preventivamente portata dinanzi al competente Ufficio di conciliazione, è la questione a sapere se il locatore può addebitare al proprio inquilino, quali spese accessorie, i premi di assicurazione, segnatamente l' assicurazione responsabilità civile e l' assicurazione cose (doc. E, doc. F).

- Ai sensi dell' art. 257a CO, relativo alle spese accessorie, le stesse sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all' uso della cosa e sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuite. La legge non pone una lista esaustiva di quelle spese che possono essere poste a carico del conduttore. Dal Messaggio Federale emerge che le spese sopportate dal locatore per la manutenzione della cosa, quali le riparazioni o le sostituzioni delle parti deteriorate della cosa locata, non sono spese accessorie e non possono essere domandate in aggiunta al corrispettivo, perchè quest' ultimo costituisce la remunerazione complessiva per la cessione dell' uso della cosa e per il suo mantenimento in uno stato idoneo.

Il corrispettivo è in effetti la controprestazione sia per la cessione della cosa e il suo mantenimento in uno stato idoneo all' uso convenuto sia per l' adempimento degli obblighi accessori che ne derivano, quali l' obbligo di custodire e di salvaguardare la cosa.

- La dottrina ha precisato in relazione alla pigione, rispettivamente alle spese accessorie che la prima rappresenta la remunerazione di tutte le prestazioni del locatore in relazione con la cessione dell' ente locato, il suo mantenimento in uno stato idoneo all' uso cui è destinato e l' accompimento dei doveri di sorveglianza e dei doveri di protezione della cosa locata (Obhuts‑ und Schutzpflichten), mentre le seconde costituiscono il corrispettivo dovuto per le prestazioni che il locatore o un terzo fornisce in relazione all' uso dell' ente locato (Zihlmann Peter, Das neue Mietrecht, p. 49; Werner Portner, Wegleitung zum neuen Mietrech, p.31).Questa è una condizione necessaria per poter addebitare determinati costi, sostenuti dal locatore in relazione all' ente locato, al conduttore quali spese accessorie, in assenza della quale, I' eventuale clausola contrattuale pattuita dalle parti, sarebbe nulla (Barbey Richard, L' arrêtè Fèdèral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, § 30 no. 2). In materia di locazione la libertà contrattuale - intesa come la facoltà concessa alle parti di stabilire liberamente, nei limiti previsti dalla legge, segnatamente dall' art. 20 CO, l' oggetto di un contratto, rispettivamente di una clausola contrattuale - è in effetti limitata da un insieme di norme imperative intese a proteggere la parte considerata più debole, in caso l' inquilino;

per quanto attiene al caso in rassegna, appare ostico voler sostenere che la stipulazione dell' assicurazione responsabilità civile e dell' assicurazione cose rappresentino delle prestazioni che il locatore fornisce al proprio inquilino in relazione all' uso dell' ente locato. Invero è pacifico che la protezione assicurativa è intesa a proteggere l' immobile e il suo proprietario, indipendentemente dall' inquilino il quale direttamente non ne trae alcun vantaggio.

Addebitare ai conduttori quali spese accessorie i premi delle assicurazioni appare inoltre abusivo, tenuto conto del fatto che gli stessi vengono già, e a giusto titolo, considerati per la quantificazione della pigione (Gmür Roland, Rechtsprechung des Bundesgerichtes zur Mietzinserhörung, p.21). In effetti, la dottrina ha avuto modo di precisare, in relazione al calcolo della redditività dell' immobile nell' ambito della verifica del carattere abusivo delle pigioni, che i premi per le assicurazioni dell' immobile costituiscono parte dei costi del proprietario che vengono considerati per determinare l' ammontare della pigione.