GDL 2/7: Scadenza riferita a un avvenimento incerto

GDL 2/7: Scadenza riferita a un avvenimento incerto
2.a Camera Civile del Tribunale di Appello in re B. / C. del 21 settembre 1994.

Scadenza riferita a un avvenimento incerto

Art. 255 CO

Quando la scadenza è riferita ad un avvenimento incerto, il contratto si reputa di durata indeterminata assortito con una condizione risolutiva, che esclude la facoltà di contestare la disdetta ma non di postulare una protrazione entro trenta giorni dal momento in cui il conduttore ha conosciuto il verificarsi della condizione medesima. Protrazione in concreto esclusa perchè il locatario ha fatto ricerche insufficienti circoscrivendo il campo a locazioni equivalenti con pigioni inferiori a quelle usuali per quella categoria di oggetti.

Estratto dai considerandi:

- La locazione è definita a tempo determinato se destinata ad estinguersi senza disdetta alla scadenza pattuita (art. 255 cpv. 2 CO). Tale scadenza dev' essere, al momento della sua stipulazione, determinabile, prevedibile ed indubbia, altrimenti quando la scadenza è riferita ad un avvenimento incerto attorno al se ed al quando si verificherà si è piuttosto in presenza di un contratto di locazione assortito di una condizione risolutiva (Commento zurighese, ad art. 255 CO n. 36 in fine) con la conseguenza di considerarlo di durata indeterminata ‑ ed altrettanto valendo quando la condizione non è indipendente dalla volontà delle parti ma dipende invece dal comportamento di uno dei due contraenti (Barbey, "Commentaire du droit du bail, p. 73, n. 186) ‑ ma con la particolarità di non prendere fine con la comunicazione di una disdetta bensì per il verificarsi della condizione (Commento zurighese, op. cit., n. 44). Nella pattuizione di una condizione risolutiva le parti rinunciano all' esigenza della disdetta per porre fine al contratto con il che non sono più esperibili le azioni in contestazione della disdetta (Commento zurighese, op.cit., loc. cit.) mentre invece dev' essere sempre possibile poter chiedere la protrazione della locazione ritenuto che il termine di trenta giorni per l' inoltro di tale domanda decorre dal momento in cui il locatario ha conosciuto il verificarsi della condizione risolutiva non potendosi pretendere, perchè incerto il verificarsi della condizione e ignoto il momento della scadenza, che abbia a procedere, come per i contratti a tempo determinato, al più tardi 60 giorni prima della scadenza (art. 273 CO). Proprio per quest' ultima irrinunciabile necessità di poter chiedere la protrazione questa Camera privilegia la soluzione giuridica sopra riportata che il dr. Higi, autore del Commentario zurighese, adotta per i contratti di locazione con clausola risolutiva rispetto a quella della dottrina dominante che li considera contratti a durata determinata.

Nel caso di specie la pattuizione tra le parti sulla durata si riferisce alla vendita od alla edificazione del mappale locato e quindi ad avvenimenti assolutamente incerti nel loro stesso attuarsi e nel tempo in cui eventualmente avrebbero potuto verificarsi rispettivamente il cui compiersi dipendeva dalla volontà di una delle parti.

Si deve ritenere che, la fine della locazione essendo intervenuta per il verificarsi della vendita del bene locato, le parti hanno rinunciato alla formalità della disdetta per cui le contestazioni al proposito da parte del locatario fondate sulle norme di protezione agli art. 271 e 271a CO e riguardanti anche il mancato rispetto del termine della disdetta non sarebbero ricevibili e l' appello potrebbe allora essere esaminato solo con riferimento alla proroga della locazione.

- Tuttavia la disdetta notificata dal locatore il 17 febbraio 1994, prima ancora della stipulazione del contratto di compravendita avvenuta il successivo 10 marzo, per un termine che non è quello della vendita ma per il 31 ottobre 1994 fa si che il contratto di locazione sì sia trasformato in un vero e proprio contratto di durata indeterminata. Il locatore, con il suo atteggiamento ritenuto che già doveva sapere quando sarebbe stato perfezionato il contratto, ha infatti dimostrato di essere d' accordo per la continuazione della locazione anche dopo il verificarsi della condizione (Commento zurighese, op. cit., n. 45).

Ne segue che le censure di nullità della disdetta vanno esaminate e decise.

La disdetta si rivela lecita e di conseguenza rimane da esaminare se è possibile accordare una protrazione del contratto di locazione.

Ci si potrebbe chiedere se, già per legge, la protrazione della locazione non sia esclusa. L' art. 272a CO infatti la esclude se la locazione, in vista di lavori di trasformazione, è stata espressamente conclusa per il tempo intercorrente fino all' inizio dei lavori. Il contratto tra le parti prevedeva quale termine, oltre alla vendita del mappale, anche l' inizio di costruzioni ma questa ipotesi, l' unica alla quale la norma di legge si riferisce, si realizza nella persona dell' acquirente e non di chi dà la disdetta per cui è dubbia l' applicazione diretta del disposto di legge. La questione può rimanere indecisa poichè, per altro motivo, una protrazione della locazione non è ammissibile.

Infatti, per la particolare situazione in cui è stato stipulato il contratto di locazione, non si può affermare di essere in presenza, per il locatario, di effetti gravosi. Quest' ultimo ha infatti consapevolmente accettato una locazione per un tempo anche brevissimo ‑ sino al realizzarsi della vendita o della costruzione del fondo ‑ a condizioni sicuramente favorevoli come lo è un esborso per locazione di Fr. 6'000.-- all' anno per l' uso di un immobile che, commercialmente, vale Fr. 440'000.-- (prezzo della compravendita indicato nel contratto notarile). La giurisprudenza del Tribunale federale ha già escluso in casi simili la possibilità di ottenere una protrazione della locazione (DTF 105 II 197 consid. 3b).

Ma anche la mancanza di una ricerca di una soluzione sostitutiva, già prima dell' avverarsi della condizione risolutiva, non giova all' appellante poichè accettando il rischio di una locazione a breve termine avrebbe dovuto immediatamente prendere disposizioni e cercare nuove sistemazioni ancor prima del verificarsi del termine del contratto o della intimazione della disdetta (DTF 102 II 256; 105 II 197).

A maggior ragione avrebbe dovuto darsi da fare seriamente una volta venuto a conclusione il contratto (SVIT Kommentar, ad art. 272 CO, n. 35) ma invece si è limitato a far pubblicare due inserzioni sul giornale, il 7 e 8 aprile 1994 (doc. M) dimostrando così di non essersi fatto parte sufficientemente diligente nell' intraprendere quanto in suo potere per ridurre gli effetti gravosi della disdetta. L' adagiarsi al fatto che nessuno ha risposto ai due consecutivi annunci significa che il locatario non ha compiuto alcun sforzo tale da dimostrare la difficoltà di reperire un ente sostitutivo. Inoltre limitando la sua già di per sè insufficiente ricerca ad oggetti nei limiti di prezzo di quello corrisposto per l' ente occupato ha circoscritto e reso più difficoltosa la ricerca dimenticando che il locatario che cerca locazioni equivalenti a quella che abbandona deve accettare di pagare pigioni usuali per quella categoria di oggetti poichè la protrazione non risiede nel garantire al conduttore il più a lungo possibile il beneficio di un canone di locazione vantaggioso (DTF 105 II 198; II CCA 11 luglio 1990, in re D.B.c.I.C. SA).