GDL 2/4: Inizio della locazione
Il Camera Civile del Tribunale di Appello in re Immobiliare del P. SA c./T. SA del 7 settembre 1994.

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Inizio della locazione

Art. 253 CO

La locazione inizia unicamente allorchè l' ente locato viene consegnato al conduttore. Il momento della consegna non rappresenta un elemento essenziale per la conclusione del contratto.

Incombe al conduttore dimostrare che la consegna anticipata rispetto al termine contrattualmente pattuito sia stata concordata a titolo gratuito.

Estratto dai considerandi:

1 La dottrina dominante è concorde nel ritenere che la locazione non ha inizio al momento della sottoscrizione del relativo contratto, bensì unicamente allorchè l' ente locato viene consegnato al conduttore (Higi, Commentario Zurighese, 1994, N. 12 ad art. 255 CO, con rif.).

Il momento della consegna che di regola viene liberamente stabilito dalla parti (Higi, op. cit. n. 13 ad art. 255 CO), corrisponde di fatto all' effettiva messa a disposizione dell' oggetto locato all' avente diritto; non è per contro necessario che il conduttore inizi ad utilizzare tale oggetto, ovvero, per quanto riguarda la locazione di locali, che egli occupi stabilmente (Higi, op. cit. n. 44 ad art. 256 CO). Determinante per sapere se l' oggetto è stato effettivamente messo a disposizione sarà pertanto, in ultima analisi, stabilire se le disposizioni operate dal locatore abbiamo permesso al conduttore di entrare in possesso della cosa, direttamente o anche solo indirettamente (Higi, op. cit., ibidem)

Ora, nella fattispecie è del tutto pacifico che al momento della sottoscrizione del contratto di locazione il 19 agosto 1993, le parti si fossero accordate sui punti determinanti del contratto (essentialia negotii), cioè la concessione in uso di una cosa ed il principio dell' onerosità (Higi, op. cit. n. 32 ad art. 253 CO); il momento della consegna dell' ente locato non rappresenta per contro un elemento decisivo per la conclusione del contratto (Higi, op. cit., N. 16 ad art. 255 CO e n. 32 ad art. 253 CO; DTF 97 II 63) se si sono accordati su tutti i punti essenziali, il contratto si presume obbligatorio nonostante le riserve circa alcuni punti secondari (art. 2 cpv. 1 CO).

Pure pacifico è il fatto che il contratto originario, quello allegato all' istanza di contestazione della disdetta introdotta presso l' Ufficio di conciliazione, prevedesse in un primo momento l' inizio della locazione per il 1. ottobre 1993. L' istante ha tuttavia dimostrato, senz' ombra di dubbio, che già il 20 agosto la conduttrice portò il proprio mobilio negli uffici a Montagnola (testi W. p. 1, V. p. 3, B. p. 4, P. p. 4), il 23 agosto la convenuta iniziò la propria attività nell' ente locato (testi W. p. 1, V. p. 3, B. p. 4, L. p. 5; cfr. doc. I) e dal 3 settembre la stessa dispose dell' intera superficie di 170 mq. (testi W. p. 1, V. p. 3, P. p. 4, L. p. 5; doc. F).

Stando così le cose, è chiaro che l' ente locato è stato messo a disposizione della convenuta a partire dal settembre 1993 e quest' ultima già allora ne è entrata in possesso indipendentemente dalla mancanza delle chiavi relative ai vari uffici ed al sistema d' allarme ‑ circostanza sulla quale si tornerà più oltre (sub cons. 4.2) ‑ tanto è vero che vi ha regolarmente esercitato la propria attività.

L' istante ha pertanto provato ‑ e con ciò ha adempiuto all' onere probatorio che le incombeva (Higi, op. cit. N. 41 ad art. 256 CO; Kummer, Commentario Bernese, 1966, n. 249 ad art. 8 CC) ‑ che nell' ambito di un contratto di locazione oneroso, l' inizio della locazione venne consensualmente modificato dal 1° ottobre al 1° settembre: è pertanto da quella data che la convenuta avrebbe dovuto versarle la pigione, la controprestazione dovuta dal conduttore (art. 253 CO).

Il mancato pagamento della pigione di settembre non risulta pertanto giustificato, di modo che la disdetta intimata ‑ previa la diffida (doc. B) ‑ appare del tutto lecita.

2 L' art. 8 CC impone a chi intende dedurre il proprio diritto da una circostanza di fatto l' obbligo di provare detta circostanza (I CCA, 31 ottobre 1980 in re L. SA e A./P.; II CCA 16 aprile 1991 in re C.S. / S. SA). In conseguenza di questa norma, la mancanza della prova delle circostanze di fatto costitutive del diritto obbliga il giudice a decidere in sfavore di chi ha asserito l' esistenza del diritto (Kummer, op. cit. N. 20 ad art. 8 CC; II CCA 6 settembre 1993 in re C. / C.)

Come correttamente stabilito dal primo giudice, dato che l' istante aveva provato l' esistenza di un valido contratto di locazione, in virtù dell' art. 8 CC spettava se del caso alla convenuta dimostrare che l' occupazione degli uffici nel mese di settembre fosse gratuita, rispettivamente che le parti si fossero accordate nel senso che la pigione sarebbe stata compensata dagli eventuali difetti presenti nell' ente locato, quali la mancanza delle chiavi o il fatto che due locali fossero occupati da terze persone (Higi, op. cit. N. 41 ad art. 256 CO; Kummer, op. cit., N. 253 ad art. 8 CC). Tale prova non è tuttavia stata portata.

2.1 L' appellante ritiene, a torto, di poter trarre dei vantaggi dal fatto che a proposito dell' onerosità (teste W.) o della non onerosità (teste S.) della locazione relativa al mese di settembre, le risultanze agli atti fossero discordanti ed anzi i testimoni arrivassero a conclusioni del tutto opposte. Per costante giurisprudenza, quando dei riscontri probatori portano a risultati contraddittori, essi in pratica si escludono a vicenda ed impongono al giudice di pronunciare in danno della parte alla quale incombeva l' onere della prova (Cocchi/Trezzini, CPC, n. 7 ad art. 90; II CCA 9 dicembre 1993 in re O./P. SA).

Ora, visto e considerato che ‑ come indicato più sopra ‑ l' esistenza di un accordo in base al quale l' occupazione dei locali nel mese di settembre sarebbe stata gratuita, rispettivamente la pigione compensata dagli eventuali difetti presenti nell' ente locato, andava provata dalla convenuta, la contraddittorietà delle menzionate testimonianze andrà forzatamente a suo sfavore.

2.2 Altri indizi stanno tuttavia ad indicare che le parti non si accordarono nel senso di una gratuità della locazione per settembre, rispettivamente che la pigione per quel mese non fosse compensata.

Da un lato, alla raccomandata 15 ottobre 1993 con cui la convenuta veniva diffidata a versare la pigione di settembre (doc. B), la conduttrice non ha ritenuto di rispondere ed in particolare di eccepire l' esistenza di un accordo in tal senso, che, se effettivamente pattuito, avrebbe pacificamente escluso l' obbligo di versare la pigione. D' altro canto, l' esistenza di tali pattuizioni non è stata sollevata nemmeno con l' azione di contestazione della validità della disdetta, introdotta il 9 dicembre 1993 davanti all' Ufficio di conciliazione (doc. D.), quando a maggior ragione, la conduttrice avrebbe dovuto esporre tutti i motivi che l' avevano indotta a trattenere la pigione contestata. In quella sede, anzi, la conduttrice ha implicitamente ammesso l' onerosità della locazione di settembre, giustificando tuttavia "il mancato pagamento..., in quanto viene preteso l' intero versamento dell' importo, nonostante i locali non fossero completamente a nostra disposizione" (doc. D.).