GDL 2/3: Contratto di locazione per posteggio collettivo
Pretura del Distretto di Lugano in re L. / M.I.T. del 9 settembre 1994.

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Contratto di locazione per posteggio collettivo

Art.253 CO

Non sorge un contratto di locazione per atti concludenti se il locatore mette a disposizione degli inquilini dello stabile il piazzale antistante all' immobile senza assegnare i singoli posteggi in uso esclusivo e senza esigere un canone. In tale caso, il locatore è libero di delimitare alcuni di questi posteggi con dei paletti e di locarli a terzi.

Estratto dai considerandi:

1 L' istante conduce in locazione un appartamento nell' immobile di proprietà della convenuta sito in Via X. a Lugano, e ciò in virtù del contratto di locazione agli atti quale doc. B che prevede una pigione mensile, spese comprese, di Fr. 1'290.--.

È incontestato che gli inquilini dello stabile di proprietà della convenuta hanno sempre potuto utilizzare l' area di posteggio antistante all' immobile. Contestata è invece la natura di tale mente dell' istante vi è alla base un rapporto contrattuale che è stato modificato unilateralmente a svantaggio del conduttore da parte del locatore che ha, nel mese di febbraio 1994, delimitato alcuni di questi posteggi con dei paletti per chiuderli e successivamente locarli ad eventuali interessati.

Per questo motivo diversi inquilini dell' immobile di proprietà della qui convenuta hanno, in data 2 marzo 1994, adito l' Ufficio di conciliazione in materia di locazione che ha constatato la non avvenuta conciliazione.

Con istanza 18 agosto 1994 l' istante postula l' accertamento dell' esistenza di una modifica unilaterale del contratto di locazione con relativa nullità ed ordine di ripristino. Egli postula inoltre la condanna di controparte al pagamento di Fr. 420.-- in suo favore e chiede che gli sia riconosciuto il diritto di usufruire dell' area di posteggio, oggetto della presente causa.

Giova precisare che l' istante ha inoltrato una richiesta di provvedimenti cautelari, pedissequa all' istanza qui in esame, che è stata respinta da questo giudice con decisione 5 settembre 1994, con la quale egli ha chiesto che venisse constatata la nullità del provvedimento unilaterale operato dalla locatrice con relativo ordine di ripristino e conferimento all' inquilino del diritto di usufruire dell' area di posteggio di fronte allo stabile di Via X.

2 A mente dell' istante la convenuta avrebbe violato il disposto di cui all' art. 269d CO - secondo il quale una modifica unilaterale del contratto di locazione a svantaggio del conduttore deve essere significata allo stesso 10 giorni prima dell' inizio del termine di preavviso, mediante modulo ufficiale - installando dei paletti che delimitano parte dell' area di parcheggio antistante all' immobile di Via X. L' istante afferma in effetti che tra le parti in causa si era perfezionato un contratto orale, concluso per atti concludenti, relativo al parcheggio di cui sopra, segnatamente l' istante sostiene che al momento della conclusione del contratto di locazione relativo all' appartamento, la convenuta aveva promesso l' utilizzo dell' area di posteggi all' inquilino, il quale corrispondeva l' importo di Fr. 60.-- (previsto dal contratto di locazione agli atti sotto la voce "tasse diversi"), proprio per poter utilizzare l' area di posteggio in questione.

La convenuta dal suo canto si oppone all' istanza sostenendo in particolare che nessun contratto di locazione relativo all' area di parcheggio è sorto tra le parti, segnatamente che i parcheggi erano stati semplicemente messi a disposizione dell' istante e degli altri inquilini dell' immobile di Via X. a titolo di precario e, soprattutto, senza corresponsione da parte dell' istante di alcun corrispettivo.

3 Omissis.

4 Il contratto di locazione è definito all' art. 253 CO come il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo. In sintesi si tratta di un contratto sinallagmatico, generatore di obbligazioni reciproche e, soprattutto, oneroso (Pierre Engel, Contrats de droit Suisse, p. 124; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, p. 35).

Nel caso concreto è contestata l' esistenza o meno di un contratto di locazione relativo all' uso dell' area di parcheggio di fronte all' immobile.

Secondo l' istante le parti hanno concluso un contratto di locazione per atti concludenti, il cui corrispettivo è rappresentato dall' importo di Fr. 60.-- che egli, così come gli altri inquilini, corrispondono alla convenuta che figura nei vari contratti di locazione sotto la posizione "tassa diversi".

Alla luce delle risultanze degli atti di causa questa tesi non è sostenibile per i seguenti motivi.

In primo luogo, risulta da quanto asserito da entrambe le parti e dal doc. 7 che tutti i contratti degli inquilini dell' immobile sito in Via X. contengono la dicitura "tassa diversi", e questo nonostante il fatto che non tutti i conduttori beneficiano dell' area di parcheggio in quanto, come precisato dal teste G. "non tutte le persone che abitano nell' immobile hanno una macchina". Appare pertanto alquanto curioso che tutti i 22 conduttori della convenuta abbiano a loro tempo concluso per atti concludenti un contratto di locazione per i parcheggi, quando alcuni di essi non hanno neppure una macchina. Inoltre, dal precitato doc. 7 si evince anche che non tutti i conduttori corrispondevano il medesimo importo per quanto attiene alla "tassa diversi". In effetti, per l' inquilino R. è previsto un importo di Fr. 52.--, per l' inquilino B. Fr. 50.--, per l' inquilino G. Fr. 45.-- e via discorrendo, elementi questi che dimostrano chiaramente che l' importo dovuto per quella che nel contratto era prevista come "tassa diversi" non rappresentava il corrispettivo dovuto per il parcheggio, perchè se tale era il caso, la pigione dovuta dagli inquilini per la locazione dell' area di parcheggio doveva essere uguale per tutti.

In effetti, a comprova di quanto sopra esposto, basta analizzare i dettagli prodotti dalla convenuta quali doc. da 8 a 12, dai quali si evince senza ombra di dubbio che l' importo di Fr. 60.-- corrisposto dall' istante in base alla posta "tassa diversi" del contratto di locazione rappresenta l' importo dovuto per le seguenti spese accessorie sostenute dalla locatrice: illuminazione scale e vani comuni, servizio di portineria, acqua potabile, ascensore, tassa di canalizzazione e fognatura, manutenzione giardino e lavanderia.

5 Per quanto attiene alla deposizione del teste G. la stessa non permette di affermare che tra le parti in causa era stata prevista una pigione per l' utilizzo dell' area di parcheggio. In primo luogo perchè il contratto di locazione relativo all' appartamento stipulato tra la locatrice ed il teste G. è stato stipulato dopo quello concluso dalle parti in causa (risulta dagli atti, ed in particolare dal doc. E, che l' istante locava già nel 1979 l' appartamento nello stabile della convenuta mentre che il teste unicamente dal 1985), in secondo luogo, ed il teste stesso lo ha precisato, egli non è al corrente delle condizioni che vigevano tra la convenuta e gli altri inquilini per quanto attiene all' utilizzo dell' area di parcheggio.

Giova precisare per inciso che dal doc. 7 risulta che l' inquilino G. versava mensilmente alla locatrice Fr. 1'037.-- per il canone di locazione, Fr. 120.-- per le spese di riscaldamento e acqua calda, Fr. 46.-- per le spese di pulizia e Fr. 45.-- per diversi. Non risulta pertanto la menzione di Fr. 30.-- per parcheggio, come invece sostenuto dal teste.

Il teste G. ha unicamente confermato quello che nemmeno la convenuta contestava, e meglio: l' area di parcheggio dinanzi all' immobile della convenuta era stata messa a disposizione degli inquilini del palazzo, i quali, visto che il numero dei parcheggi era inferiore al numero di beneficiari, ne potevano usufruire in maniera limitata, nel senso che chi prima arrivava e trovava un posto poteva parcheggiare.

6 Risulta pertanto palese che le parti in causa non hanno concluso per atti concludenti un contratto di locazione relativo all' area di posteggi antistante all' immobile della convenuta, in quanto, come sopra esposto, non risulta dagli atti di causa che l' istante versasse una pigione per tale area, di guisa che, venendo a mancare uno degli elementi essenziali del contratto di locazione ex art. 253 CO, non si può ammettere l' esistenza dello stesso (Pierre Tercier, La partie spèciale du code des obligations, p. 130-131).

7 Dagli atti di causa emerge per contro, che la volontà della convenuta era quella di concedere agli inquilini del proprio immobile l' area di parcheggio in questione a titolo di semplice precario - inteso come la pattuizione che consiste nella cessione di una comodità, a titolo gratuito senza compenso, per un periodo determinato o indeterminato, o condizionato ad eventuale circostanza, con patto di immediata rinuncia allo stesso - o a titolo di comodato ex art. 305 CO. Ritenuto che in entrambi i casi la cosa concessa in uso deve venir restituita a semplice richiesta del concedente, (Pierre Tercier, op. cit., ad art. 310 CO p. 246; V. Jacomella. I rapporti di vicinato nel Canton Ticino, p. 88), ovvero non trova applicazione la norma di cui all' art. 269d CO, non si appalesa necessario determinare in caso quale forma giuridica trova applicazione.

8 In conclusione, ritenuto che tra le parti in causa non esiste un contratto di locazione ai sensi dell' art. 253 CO relativo all' area di parcheggio antistante all' immobile della convenuta, questa, delimitando tale area di sua proprietà con dei paletti, non ha commesso una modifica unilaterale del contratto ex art. 269d CO. L' istanza del 18 agosto 1994 mediante la quale l' istante postulava l' accertamento della nullità della modifica unilaterale con relativo ordine di ripristino e conferimento all' istante del diritto di usufruire dell' area di parcheggio deve pertanto venir respinta così come la richiesta in via subordinata con la quale l' istante ha chiesto che il provvedimento unilaterale venisse annullato, e questo perchè come risulta da quanto esposto in sub. 7, l' agire della convenuta è stato ineccepibile.

Viene pure respinta, in considerazione di quanto esposto al considerando no. 4 della presente decisione, la richiesta di condanna della parte convenuta al pagamento di Fr. 420.-- oltre interessi, in quanto detto importo rappresenta le spese accessorie poste a carico degli inquilini, effettivamente sostenute dalla locatrice.